Результаты вашего поиска

100 метров до конца суши

Опубликовано michail на 08.12.2016
| 0

Перспективы недвижимости на побережье.

Побережье побережью рознь. Судя по отзывам отдыхавших на Черном море и на Балтике, сравнение явно в пользу самого западного региона России. Да, ниже на несколько градусов по Цельсию, зато выше – по сервису и качеству предложений. И явно чище и спокойнее. Не так чисто, как по ту сторону границы, но и не так дорого – в самый раз для тысяч россиян и граждан СНГ, не решившихся снова испытать ненавязчивый сервис старого доброго Крыма, пусть и под новым подливом.

И уж, конечно, если и покупать жилье в курортной зоне, то на Балтике — надежнее.

Примерно так и выглядел прошлым летом расклад по сделкам в Светлогорске и Зеленоградске, самых популярных местах для сделок с недвижимостью.

Pro

zelenogradskВсем ясно, почему падает или растет цена квадратного метра в той же Испании.
В России все гораздо сложнее. Порой все говорит за падение – ан мы видим рост. Почему? А вопреки!

Вот и сегодня – одни риэлторы предсказывают закономерное падение цен, другие – столь же закономерный рост.
Аргументы «pro» — бурное развитие недвижимости и социальной инфраструктуры в ходе подготовки региона к ЧМ-2018, строительство новых автомагистралей, и вообще стабильное развитие региона, идущее бодрой поступью, невзирая на кризис.
Наконец, к факторам правильного развития относится и принципиальная направленность всего этого процесса к соблюдению приличий и вообще хороших манер в деле разумного сохранения окружающей среды.

Да, кто-то порой переходит границы этих приличий, но не так нагло, как прежде: наглость, как, например, в деле «светлогорского стакана (он же «бочка»), — с недавних пор наказуема, и вряд ли покупатель найдет теперь объект интереса, зеркально отражающийся в зеркале воды, будь то море или тот же Виштынец: прошли те времена, ибо теперь разрешения на строительство в прибрежной зоне будет выдавать уже областное правительство, а не менее стойкие муниципалитеты. Однако же упорядочение процесса – показатель его же стабильности: налицо все приметы цивилизованного развития рынка с цивилизованными ценами. И потому покупать недвижимость при этих условиях – значит не прогадать, как это может произойти в сделках с тем же товаром на более южных широтах.
Это взгляд оптимиста. Такого, например, как Герман Греф, глава Сбербанка: он считает, что по мере стабилизации экономики (который мы можем наблюдать к концу утекающего года) неизбежна и реабилитация рынка недвижимости в сегменте сделок купли-продажи квартир и домов.

…etcontra

Аргументы же пессимиста — те же, что и «от Москвы до самых до окраин»: истощение кошелька потребителя, удорожание строительного дела вместе со строительными материалами, изменения в законодательстве, касающиеся строительства, рост цен на прибрежные участки суши – все это с синхронным падением спроса.
Подготовка к чемпионату мира с этой точки зрения – лишь временный прилив, за которым последует неизбежный отлив.
И хотя Калининградская область по-прежнему манит сонмы переселенцев, это еще не значит, что цены на недвижимость останутся более или менее доступными – они, цены, будут расти, в отличие от уровня комфорта строящихся объектов.
Ясно, что такая точка зрения имеет свои довольно уязвимые места, однако сейсмичность законодательной сферы в строительстве — не в пользу оптимистов.
Санкции запада ограничивают дешевые источники капитала для российских банков, что вряд ли сделает жилищные кредиты доступнее. Долевое строительство и ипотека и сегодня переживают сложный период, который вряд ли станет легче в новом году и даже в году 2018-м.
Учитывая это, пессимистично настроенные эксперты предсказывают ренессанс лишь к 2019-2020 году – и только при условии поддержки со стороны властей региона.
О сокращении объемов и падении спроса, которые вызовут и снижение цен, высказывался ведущий аналитик рынка недвижимости России, профессор экономического университета им. Плеханова Геннадий Стерник. На его взгляд, в ответ на падение спроса застройщики не могут не уменьшить предложения. Так что риэлторам нужно быть готовыми к игре с понижением ставок.

С другой стороны, такой расклад выгоден для покупок – у тех, кто сумеет сохранить ресурс для инвестиций: за черной полосой чаще всего следует белая, — на том предприимчивые инвесторы и выигрывают, покупая дешевле и продавая приобретения дороже.
Во всяком случае, маржа вполне составит, как минимум, от 5 до 7 процентов.
Президент палаты недвижимости Урала Эдуард Богданов видит ситуацию еще контрастнее – с сокращением предложений на 40 процентов.
Прошедший год был очень выгоден покупателям – можно было выбирать, ждать и дожидаться снижения цен. Правда, и покупателей было не так много. Именно этот факт и заставит застройщиков равняться на спрос, примораживая последующие заделы. Таким образом предложение новостроек резко уменьшится – соразмерно спросу.
Спрос будет увеличен и по причине роста цен на стройматериалы: в условиях санкций они становятся дороже. Так, например, арматура за 3 квартала выросла в среднем на 75 процентов, стеноматериалы – на 56, отделочные – на 70. Рост цен усугубляет и отложенная инфляция.
Другие застройщики говорят о 20-25-процентном падении рынка.
В Калининграде и области грядущее сокращение уже сказывается на размере квартир в новостройках: просторы уступают место более рациональному метражу, особенно сжимаются площади двух- и трехкомнатных квартир. По мнению директора агентства «Эрвин» Ларисы Шуляк, сегодня сложно найти приличную двушку – предложения явно недостаточны.
И это только начало.

Нежность к прибрежному

Сокращение размеров квартир и одновременное их подорожание, на взгляд более радикально настроенных экспертов, через полтора-два года может и вовсе составить 100 процентов. Особенно в местах, «приятных во всех отношениях», к каким относится побережье Черного моря в районе Сочи, Евпатории, Анапы, Адлера, и, несомненно, в российской Балтии, где цены поднялись пока, в среднем, тысяч на 20 (в рублевом исчислении). Логично: слой граждан, которые могут позволить себе «отдыхательное» жилье с перспективой на возможную эмиграцию в районе южных островов, больших и малых, становится пока все тоньше, — в этих условиях Калининградский компромисс становится тем привлекательней, чем легче поплавок дохода.
Рост цен до сих пор удерживало субсидирование государством ипотечных кредитов – прежде всего в сфере долевого строительства, но эта программа, скорее всего, в новом году свертывается, что не может не повлиять на доступность такого жилья.

Свою роль должен сыграть и новый налог на недвижимость: расти он будет не сразу, а в течение пяти лет, что несколько снизит болевые ощущения.
В результате, прежде всего, вырастут цены квартир и домов в прибрежной зоне, так как кадастровая стоимость зависит, в том числе, от места положения, транспортной доступности и развитой инфраструктуры, а с этим у нас в Светлогорске и Зеленоградске все обстоит весьма и весьма неплохо.
Поэтому продавцы квартир у моря, в отличие от сухопутных коллег, спокойно ждут своего часа, придерживая свой товар до лучших времен и выбрасывая на рынок, как правило, незавершенный серый ключ или квартиры, требующие основательного ремонта. Хорошее вторичное жилье хорошо представлено в областном центре (что, впрочем, не говорит об активности продаж) и гораздо скромнее — на побережье.

Продаются (но пока не покупаются) и участки – по ценам выше прежнего процентов на 5-7.

Заглянем в свежий ассортимент?

Долевок в нем представлено немало.

За шесть миллионов двести тысяч рублей в сером ключе выставлена трехэтажная трехкомнатная квартира на улице Сосновой в Светлогорске – с высокими потолками, панорамными окнами, с большой кухней-столовой-гостиной, со стенами из керамического блока с утеплением каменной ватой, с кровлей, крытой металлочерепицей. Паркинг и детская площадка прилагаются. Сдаваться жилье будет в начале следующего года.

Двухкомнатная квартира (17 и 26 кв.м, с кухней в 12 кв.м, лифтом и домофоном) в сером ключе (тоже долевка!) у озера на Солнечной в Зеленоградске выставлена за 3,2 миллиона.

Дом кирпичный, с двухконтурным газовым котлом, в эксплуатацию уже сдан.

Пешком до променада – минут 10, рядом «Виктория» и пожарная часть.

За семь с половиной миллионов можно купить в Светлогорске и белый ключ — это 4-этажная блок-секция на Заречной, у озера, площадью в 215 квадратов, с теплыми полами, мансардой, гаражом, двумя ванными комнатами и с видеонаблюдением.
В Светлогорске на Сосновой, в нескольких минутах пешком до пляжа, за три с половиной миллиона рублей продается готовая к употреблению 45-метровая однушка. Квартира с приданым – с ремонтом, мебелью, бытовыми приборами и с автономным отоплением. Из окна виден сосновый бор, за ним – море.

Не у самого моря, а неподалеку – на улице Спортивной в Светлогорске — за два миллиона продается однушка площадью в 40 квадратов в белом же ключе. Кухня компактная, но удобная – почти 10 квадратов. В шаговой доступности все нужные магазины, аптека, сервис.
За четыре с половиной миллиона можно купить блок-секцию по польскому проекту (и польским технологиям) в сером ключе на улице Госпитальной в Балтийске. Место живописное — у моря, в Мечниково. Площадь жилья – 305 кв. метров, есть все подключения (водоотведение – накопители). Отопление – твердотопливные котлы. Дом облицован клинкером и огорожен.
Однушка-долевка в Балтийске, на Киркенесской, в доме, который будет сдан к концу 2017 года, выставлена за полтора миллиона рублей. Дом трехэтажный, в исторической части города, с автономным отоплением и просторной детской площадкой.

Участок в 6 соток на Заречной в Светлогорске продается за три миллиона рублей. Вокруг приятное соседство (в основном, особняки), хорошие подъездные пути и все коммуникации.
За полтора миллиона можно купить участок площадью 975 кв.м в Светлогорске. Место обжитое — вокруг особняки, все инженерные сети. До моря 100 метров.
Все это можно купить сегодня – завтра, похоже, цены вырастут, как уже начали расти вдоль побережья всех Объединенных Штатов Европы.

Елена Чиркова

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор