Результаты вашего поиска

Большая программа капитального ремонта

Опубликовано v.kulyabin на 01.06.2016
| 0

И её две составляющие

Активнейшая фаза капремонта, по словам министра ЖКХ и ТЭК областного правительства Максима Федосеева, начнется уже в 2015 г., об этом он заявил на пресс-конференции, состоявшейся в прошлый четверг.

moroz-alpinistВпрочем, доводка программы капремонта будет происходить по ходу процесса, механизм детально не разработан и в 2015 году ему предстоит пока что испытательный полет. «Пролетит» ли он или сработает, как надеются его создатели, остается под вопросом… хотя всем – и голове, и хвосту – хочется, чтобы «было хорошо». Потому что платить предстоит долго и много, вряд ли означенные пять девяносто останутся в том же исчислении в дальнейшем

Лыжня проложена

Собственно, большая программа капремонта уже слегка обкатана за два года действия малой программы — областной.

В прошлом году в ее рамках было отремонтировано 434 дома, в текущем году — 602, а дополнительно рассматривается возможность ремонта еще 80, для чего будут объявлены торги. То есть, свой капремонт, приравненный фольклором к потопу и землетрясению, пережили 40 тысяч человек.

Из того, что запланировано, отремонтировано и сдано 520 домов, еще 16 перенесли на весну, чтобы не гнать и не работать в морозы, кто ж знал, что в декабре будет тепло, как в апреле. Но контракты заключены, и ремонт будет сделан. К тому же эти 16 домов были включены в программу дополнительно, на сэкономленные средства.

В общем, механизм за 2013-2014 годы уже отлажен, схема технически отработана полностью, в том числе, взаимодействие с собственниками, муниципалитетами и управляющими организациями (по этой лыжне и вперед, в 2015 год). Эта же схема, насколько позволит федеральный закон, будет сохранена и в процессе реализации новой программы капремонта.

Основные ее условия – минимум 15 процентов софинансирования собственников, остальные 85 – средства местного, регионального, а в некоторых случаях и федерального бюджета, к сожалению, лимитированного (всего 27 миллионов на 2015 год, которые несколько теряются на фоне миллиарда от области). Но работа с федеральным центром проводится – возможно, удастся кратно увеличить долю из федерального бюджета через Фонд содействия реформированию ЖКХ, потому что имеющихся ресурсов явно не хватает.

Не без дров

Чем дальше в лес, тем их больше. Оно и понятно: процесс идет своим ходом, а недоделки — дело привычное, обычно они выявляются при приеме-передаче работ и устраняются в рабочем порядке. Проверить же весь фронт нереально – полный анализ может быть проведен по итогам ремонта вместе с Жилищной инспекцией. Как бы то ни было, вопиющих фактов халтуры нет.

Ныне власть сменилась — разбор полетов произошел уже при новой. Министр выезжал туда лично, по его словам, дом на порядок стал лучше, но все же ряд обязательных видов работ надо выполнить, иначе дом быстрее начнет разрушаться. Его жителями заказана экспертиза, и как только будет получено заключение, министерство на законном основании принудит администрацию Балтийска выполнить эти работы за счет местного бюджета.

Замечаний тем больше, чем шире фронт работ. Логично: их не было бы при полном отсутствии процесса. Как ни странно, министр доволен, что граждане возмущаются – это говорит об их заинтересованности и отсутствии равнодушных. Чаще всего они спрашивают – «почему наш дом не попал в капремонт?».

К слову, такие обращения пишут «лучшие» неравнодушные, то есть, самые активные собственники: они разобрались, как работает программа, подали заявку, собрали документы, а движения нет. Что тут скажешь – есть лимиты бюджета, которые не позволяют сделать все и сразу, зато собственник пошел в рост: он кровно заинтересован в исправлении ситуации, он вникает в процесс и с ним уже можно работать.

Кроме того, есть обращения по поводу некачественного ремонта, и это тоже хорошо: министерство относится к ним со всей серьезностью – пока идет ремонт, есть возможность исправить ошибки.

Нужно заметить, что практически во всех случаях подрядчики без споров и ворчания устраняли недоделки и недостатки. Не удивительно: «клуб подрядчиков» — сообщество довольно закрытое, в него входят компании и организации с хорошей репутацией. Все они прекрасно понимают, что начиная с 2015 года министерство усилит за ними контроль, и привлекать будет тех, у кого репутация лучше. Если будут отрицательные отзывы, подрядчика к работам не допустят, вот и получаем качественный отбор.

Станет ли дороже ремонт для собственника?

Как повлияет падение рубля на стоимость стройматериалов для капремонта?

Пока никак, обещает министр. По той простой причине, что материалы были закуплены до падения. Но вот на следующий год смета может оказаться дороже – все понимают, что цена лифта, который мы покупаем за евро, в рублях окажется дороже, чем до кризиса. К сожалению, на эту ситуацию не может влиять ни правительство, ни жители области. Что ж, придется покупать дороже. Единственное, что можно сделать – более внимательно проверять сметы. Но и тут нельзя впадать в крайности – если мы оставим те цены, которые были до падения рубля, подрядчики и поставщики к нам не придут. Ничего нельзя сказать и об уровне роста.

Портал поможет

Принятая на последнем заседании правительства 30-летняя программа капремонта подразделяется по периодам, их будет три, каждый по 10 лет, а также по видам и очередности работ.

Программа, по словам Максима Федосеева, уже принесла видимую пользу – подсчитаны и учтены все дома, подлежащие капремонту, за вычетом аварийных и тех, где меньше трех квартир. Важно и то, что создана, наконец, полная электронная база всего жилого фонда — до этого ее не было ни в муниципалитетах, ни в области.

На основе этой базы создан и портал жилого фонда, теперь любой собственник, проживающий в многоквартирном доме, может найти в нем свой адрес и посмотреть, какой ремонт требуется его дому и включен ли он в планы ремонта на 2015 год.

В ближайшей перспективе – скорее всего, в первом полугодии 2015 года — в эту базу войдут и все прочие данные по дому: каково его техническое состояние, какая управляющая компания и по каким тарифам его обслуживает, ресурсоснабжающие организации и т.д. Что особенно важно, в портале есть такая рубрика «вопрос – ответ»: в ней любой собственник может задать свой вопрос по обслуживанию, эксплуатации и капремонту — и даже получить ответ. Пока портал функционирует в тестовом режиме, но и сейчас жители области уже задали около 500 вопросов.

Все ж правительство области заинтересовано в том, чтобы люди узнали как можно больше о капремонте.

Следующим шагом за утверждением программы — уже в декабре текущего года — станет создание краткосрочного плана. В нем будет приведен конкретный перечень домов, подлежащих ремонту в 2015 году, а также условия ремонта и укрупненные суммы работ по муниципалитетам.

Способ обогнать очередь

На радость народу добавлена господдержка на компенсацию процентной ставки в размере ставки рефинансирования, плюс господдержка до 70 процентов, непосредственно для тех домов, которые привлекут еще тридцать процентов в виде кредита на капремонт.

Это отдельная программа, и наш регион «в пилоте». А для того, чтобы жители уже сейчас привлекали кредитные средства, министр уточнил, что таких условий, как у нас, в 39-м, по России нигде больше нет (там рассматривается вопрос о компенсации только небольшой части кредита).

Делается это для того, чтобы показать, как выгоден именно этот вариант решения.

Возьмем, к примеру, обычную хрущовку-пятиэтажку или блочный дом, построенный в 70-80 годах. Вряд ли такой дом попадет в первую и даже вторую десятилетку: в начале списка окажутся дома предвоенной постройки и ветхое жилье. Остальным придется ждать своего часа, все двадцать лет выплачивая взносы за светлое будущее. Дома эти не энергоэффективны – собственникам приходится сегодня платить приличные деньги за энергопотери: прогнившие инженерные сети, некачественная система отопления — не будем перебирать весь пестрый букет. Единственная законная возможность отремонтировать этот дом раньше, чем ветхое жилье – привлечь кредитные средства.

В этом случае собственники сразу имеют два преимущества: во-первых, жители дома успевают отремонтировать дом с максимальным участием средств господдержки (да, господдержку они получат и в порядке очереди, но через сколько лет, да и будет ли она в том же размере, что и в 2015 году?).

Во-вторых, в результате ремонта и улучшения энергоэффективности они смогут сэкономить гораздо больше за оплату коммунальных ресурсов, потому что потреблять их будут в разы меньше. И то: платить за отопление пять тысяч рублей или – после утепления фасада и ремонта теплопункта – две с половиной? Разница ощущается.

Поэтому, начиная с января, министерство открывает масштабную просветительскую кампанию, чтобы убедить население брать кредиты на ремонт – с конкретными примерами и точными расчетами.

В Республике Польша похожая программа по энергоэффективности, где граждане должны оформлять энергопаспорт в обязательном порядке, доказывает, что после проведения ремонта коммунальные платежи уменьшаются на 30 процентов. Но в Польше государство компенсирует собственникам жилья только 15 процентов по кредиту – остальное они выплачивают сами. Даже при такой господдержке граждане поляки, понимая свою выгоду, становятся в очередь на кредит (очередь – потому что ремонтировать приходится практически весь жилой фонд).

Задача министерства ЖКХ – объяснить населению, что им предлагается действительно выгодный проект, для которого выделена такая серьезная господдержка и компенсация процентной ставки. Это должно стимулировать собственников жилья активнее приступать к капремонту с помощью кредитов, пока софинансирование сохраняется в обозначенных размерах, дальше его может стать меньше.

Свобода выбора

Собственникам жилья, по сути, предлагается два пути – либо участие в накопительной системе, при которой государство компенсирует 85 процентов, но ремонт будет отложен на долгий срок, либо ремонт за счет кредитных средств с меньшей компенсацией, зато «здесь и сейчас», плюс – экономия на коммунальных платежах за ресурсы. То на то и выходит.

При этом основная программа подразумевает соотношение в финансировании 85:15, прежде всего для тех домов, которые требуют безотлагательного «хирургического вмешательства» и должны быть отремонтированы в первую очередь по степени износа. Краткосрочная программа на 2015 год составлена почти на всю сумму господдержки, в каждом муниципалитете такие дома определены и внесены в список на капремонт. Кроме этого, небольшая часть господдержки зарезервирована для тех домов, которые по программе должны быть отремонтированы через 20-30 лет, но которым уже сейчас очень бы не помешало утепление фасада и по этой причине их жители решатся взять целевой кредит. Собрав 30 процентов и воспользовавшись компенсацией остальных 70 процентов, они получат шанс передвинуть ремонт в самое начало списка, то есть, вне очереди. В соответствии с Жилищным кодексом, это вполне допустимо.

Мимо кассы

В программу по определению не входят двухквартирные дома — в области их огромное количество, практически столько же, сколько многоквартирных, из 32 тысяч чуть больше 15 800.

Имея два разных входа и не имея общих мест пользования, эти двухквартирные дома, по сути, мало чем отличаются от индивидуальных жилых домов: это те же ИЖД, только соединенные одной стенкой.

Не войдут в программу и аварийные дома, но их немного – муниципалитеты с вящей осторожностью признавали жилье аварийным по всем понятным причинам.

Впрочем, программа еще будет уточняться – возможно, не все дома учтены, кого-то забыли.

Вообще же ситуация осложнена тем, что техническое обследование домов не производилось – причем не только в Калининградской области, но и по всей России, и определить с высокой точностью, какой дом хуже или лучше, и какой должен быть «первее» в списке на капремонт, сложно. Одномоментно же провести такое обследование невозможно – для этого нет ни временных, ни кадровых ресурсов.

Поэтому в министерстве проштудировали лучшие практики по России и выбрали три критерия, которые каждый может проверить.

Первый — это износ многоквартирного дома в соответствии с техпаспортом (который лежит на совести собственников).

Второй критерий – год постройки и третий — год последнего капитального ремонта (который по сути обнуляет год постройки).

То есть, баллы подсчитываются так: износ, плюс год постройки, минус год капитального ремонта — чем больше износ и чем раньше год постройки, тем больше дом набирает баллов. Из этого результата вычитается капремонт.

Важное условие – чтобы техпаспорт был в порядке, если его нет – собственники жилья обязаны заказать новый, с адекватным показателем износа. Техпаспорт представляют в Фонд капремонта, и там корректируют программу, корректировка же должна производиться раз в год.

Плата за риск

В пилотном проекте кредитования капремонта участвуют, конечно же, и банки – Сбербанк, банк «Возрождение», ЕТС. Понятно, что этот кредитный продукт для них достаточно нов и рискован. Банкам важно определиться с тем, кто заемщик и как будет выглядеть обеспечение, и то, что им сейчас предлагается, их шокирует. Дело в том, что правительство настаивает на том, чтобы кредит выдавался без залога, а банкам хочется либо госгарантий, либо 100-процентного обеспечения. Залога. Но если речь идет сразу о 500 домах… для правительства это проблематично.
Сегодня наиболее приемлемый продукт, на взгляд правительства, представил «Банк Москвы». Он позволяет работать с ТСЖ и ЖСК, хотя еще пока «сыроват», но лучше того, что предлагают другие банки.

Надо понимать, что никто до сих пор подобным кредитованием не занимался, и процедуру надо отлаживать – сразу обеспечить им 500 домов вряд ли получится. Так что 2015 год считается переходным.

В соответствии с новой редакцией Жилищного кодекса, собственники жилья могут открывать спецсчета. Для банков это означает более простую процедуру выдачи кредитов.

Услуга эта, по словам министра Федосеева, уже вполне востребована.

То есть, сегодня исполнилось то, что от населения так ожидалось в 2005 году, когда принимался новый Жилищный кодекс – собственники начали понимать, что многое в состоянии их жилья зависит от них самих. Сегодня более ста домов заявили, что готовы участвовать в программе по кредитованию. Правда, многие из них не попадают в рамки условий банка, но это – начало, а начинать всегда трудно.

Кроме того, что объем господдержки, заявленной на 2015 год, не обязательно останется таковым в последующие годы – она может быть и уменьшена. Стоит ли тянуть с решением – это каждый решает сам. На общем собрании собственников жилья нужно договориться о дальнейших шагах, после чего старший по дому должен приехать в Фонд капремонта на Уральскую, 18 (телефон 303-541), где специалисты фонда объяснят ему, что и как делать дальше.

В Польше кредит можно оформить на основании решения общего собрания собственников. Открытие спецсчета, на котором собираются взносы со всех квартир, служит для банка достаточным обеспечением: в первую очередь с этого счета списываются проценты по оплате кредита. Если кто-то не платит – банк вправе изъять жилье. Тем не менее за 9 лет практики в Польше не было ни единого случая изъятия: все понимают, что платить необходимо, потому что в результате они существенно (на 30 процентов!) сэкономят на оплате коммунальных услуг.

Наши банки предпочитают открывать кредиты на юридическое лицо (например, на управляющую компанию), являющуюся владельцем спецсчета. С ТСЖ и ЖСК им работать не удобно: коллективная ответственность в российском варианте – полное его отсутствие, что чревато высоким риском. Впрочем, кредит может взять и ТСЖ, но путь к нему будет сложнее, нежели через управляющую компанию. С управляющей компанией банкам проще – она представляет собой юрлицо, имеющее свои обороты, и обороты немаленькие

Через тернии к звездам

Возможно, что со временем – пусть через год-другой — мы и доживем до того, что кредит можно будет брать на основании решения общего собрания собственников, но пока вопрос остается весьма сложным.

Поэтому 2015 год станет тем переходным периодом, в течение которого следует отрегулировать механизм. Банки, которые будут вести счета, должны убедиться, что спецсчета так же надежны, как их сейфы – никто никогда не снимет с них ни рубля на иные цели, кроме как на капремонт. И только удостоверившись, что риска нет, кредитный продукт станет массовым, а ставка понизится (чем ниже риск, тем ниже ставка по кредиту). Сегодня она составляет 18 процентов годовых — в настоящих условиях тоже не слишком высокая, плюс к этому ставку рефинансирования (10,5 – 11 процентов) берет на себя правительство области.

Дом – это сообщество и ответственность собственников жилья за его состояние должна быть солидарной.

К этому мы идем, но дорога неблизкая и в колдобинах. В Польше ответственность подкрепляется тем, что залогом служит квартира – у нас этого пока нет, и с неплатежами пока что может действительно быть проблема. Вот поэтому банку легче иметь дело с управляющей организацией – он может списать недостающие из-за неплатежей средства с текущего счета УК (правда, такая возможность представится с января 2015 года). Этим банк стимулирует управляющую компанию активнее работать с собственниками по сбору взносов на капремонт, иначе придется расплачиваться своими деньгами.

Впрочем, при расчете процентной ставки на кредит банк никогда не рассчитывает на 100-процентную собираемость, выставляя коэффициент 0,7 (и рассчитывая тем самым на 70 процентов собираемости). «Недостача» может повлиять на сроки ремонта, но свою плату за кредит банк возьмет в любом случае. Средняя собираемость по нашей области – 93 процента.

Кроме того, если материальное положение собственника по каким-либо причинам ухудшилось, и он не может оплачивать взносы на капремонт (например, потерял работу), то он может обратиться в службу социальной поддержки и получить субсидию на оплату взносов.

Сегодня на господдержку по кредитам в области предусмотрено около 100 миллионов рублей. Если заявок будет слишком много, опоздавшим придется вставать в очередь на следующий год.

Тем же, кто уже подал заявки на кредит, нужно подождать до мая следующего года – все это время банк будет наблюдать за порядком пополнения специального счета. Таковых уже зашкалило за сотню, из них от ТСЖ – полтора десятка.

Причем региональный оператор сопровождает подателей заявок от старта до финиша, помогая формировать требуемый пакет документов (финансовую отчетность, уставные документы, ЕТС.) и сотрудничая с кредитным отделом банка.

Требуется швондер

Сложностей на старте хватает – начиная со сбора общего собрания и кончая оперативностью и компетентностью самого ТСЖ или управляющей организации.

Что до самого Фонда капремонта, то это не просто «свинья-копилка», куда бросают деньги – деньги из него могут уйти только на капремонт и ни на что иное.

К слову, при проведении конкурса по выбору подрядчика для капремонта в конкурсной комиссии обязательно должен присутствовать и старший по дому или другой представитель, выбранный общим собранием жильцов – чтобы полностью исключить возможные спекуляции по поводу правомерности выбора.

Такой образ действия должен положительно сказаться на качестве капремонта.

За два года работы областной программы капремонта база подрядчиков собрана неплохая – и по числу, и по качеству работы.

И все же за каждым нужен общественный контроль. Вопрос в том, кто будет этим контролером.

Субъект такой законом предусмотрен – прежде всего, это совет многоквартирного дома (в соответствии с ст. 20. Жилищного кодекса). Совет дома может осуществлять контроль и при взаимодействии с управляющей организацией, и при выборе подрядчика, и в процессе работ, то есть, участвовать во всем, что касается жизни дома, всего, что с ним происходит.

Но чтобы что-то контролировать, надо это что-то изучить – пусть, не на уровне профессионала из технадзора, но хотя бы жилищного просвещения, его базового «пакета».

Какой информацией владеет сообщество дома? Разговаривают ли соседи друг с другом? Возможно, проблемы с контактами есть, но для этого надо работать – собственники жилья в одном доме не могут быть разобщены, когда дело касается их общего имущества и их собственного кошелька. Обычно 20 процентов сообщества частью бежит впереди паровоза, частью вовсе выпадает из микро-социума, но и 80 процентов хватает для того, чтобы принимать взвешенные решения, обязательные для всех, и контроль такого сообщества будет эффективным

О специальном

Есть и такие особенности момента, как подготовка к ЧМ-18. Конечно же, обитатели «маршрутных» улиц, включенных в схему движения болельщиков и гостей мундиаля, рассчитывают, что, как минимум, ремонт фасадов им сделают и так, без их финансового участия.

По словам министра Федосеева, правительство области над подобным вариантом работает, но, учитывая сугубую экономию, с которой минспорта подошел к строительству стадиона, «эксклюзивная» программа вряд ли осуществима. Скорее всего, они точно так же будут собирать свои 15 процентов, разве что выиграют в очередности – первую линию маршрутов скорее всего поднимут в списках.

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор