Чем привлекателен, с точки зрения покупки недвижимости, Центральный район?

Центральный район занимает почти всю северо-западную часть Калининграда, став намного больше после изменения районирования областного центра.

Чем он интересен с точки зрения покупателя квартиры?

На этот вопрос отвечает Павел ВАСИЛЬЕВ, гендиректор «Калининградского магазина квартир».

Пожалуй, это наиболее обжитый район, где есть интересный выбор хорошей и качественной недвижимости. Это и немецкий фонд, реконструированный в советский период, а также новостройки. Надо заметить, что довольно много появилось их в разгар точечной застройки – Центральный район подвергся наиболее активной интервенции застройщиков по сравнению с Московским, Ленинградским и Балтийским.

Главный – и часто единственный – недостаток этих домов в том, что застройщики посадили их на старые коммуникации, осуществив реконструкции ветхих инженерных сетей только на ограниченных участках. В этих домах (и около них) случаются прорывы труб, сбои напряжения в электрических сетях – сказывается перегрузка.

Конечно, есть исключения, где в доме и около него все прекрасно: один из лучших образцов подобного рода – дом в парковой зоне на улице Вали Котика около 1-й гимназии (застройщик – фирма «Кузьма»). Там просторные квартиры с идеальной планировкой, элитные стройматериалы, встроенные гаражи, огороженная и охраняемая территория. К сожалению, никто из собственников квартир в этом доме не продает, и это логично – лучшего места не найти: сам дом расположен в тихой парковой зоне с вековыми деревьями, рядом детские сады, гимназия, больница и поликлиника, УВД и ГИБДД, удобный выезд на центральные улицы, спорткомплекс «Альбатрос», три минуты до театра на Бассейной, чуть больше – до кинотеатра «Заря» и Драмтеатра, и т.д.

Жилье, приближенное к этому уровню, можно найти в жилом комплексе по соседству, на улице Красной – это «Красная de lux», которая располагает теми же преимуществами, что и дом на Вали Котика, но с одним отличием – это очень большой многоквартирный дом (в то время как дом на Вали Котика малоквартирный). Застройщик продает однокомнатные от 3 миллионов рублей, двухкомнатные – от 4 миллионов, перепродажа идет дороже – частные лица с их ценами могут продать «по ситуации».

К приятным исключениям, с точки зрения инженерной инфраструктуры, можно отнести кварталы, застроенные в Чкаловске ООО «Ремжилстрой», где застройщик обеспечил прокладку новых коммуникаций. Однако это случай не точечной, а комплексной застройки.

Что касается квартир в немецком фонде, то наиболее привлекательные и дорогие находятся на улицах Кутузова (район вилл, построенных архитектором Хайтманом) и Кирова, есть интересные предложения на маленьких улочках, примыкающих к проспекту Мира (например, Минина и Пожарского), где традиционно сложилась удобная среда проживания. Особенно хороши небольшие тихие улочки, которые сочетают несочетаемое – изолированность от шумных городских улиц и близость к ним.

Практически все эти дома являются памятниками архитектуры и это осложняет сделки с ними: прежде чем оформить документы на приобретение, необходимо заключить охранное обязательство с Центром охраны памятников. Обязательство налагает ответственность, собственник не может без согласования проводить какие-либо реконструкции, вплоть до замены окон. Это общепринятая практика и в Европе, где эти рамки жестче – в некоторых домах собственник квартиры не имеет права даже поменять цвет портьер…

Тем не менее на этих довольно престижных улицах, улочках и переулках вполне можно подыскать интересный объект. До сих пор можно встретить даже не расселенные коммуналки, – для тех, кто подумывает о собственном особняке или отдельном этаже в таком доме.

Дом дому рознь – есть крепенькие, не сдающиеся времени образцы немецкого модерна на Кутузова, Нахимова, Энгельса. Встречаются и вовсе чудо-дома в прекрасном состоянии, вплоть до столярки – к тому же рядом вековые деревья-гиганты, комфортные уголки, сады и лужайки на придомовой территории, сохраненные добропорядочными жильцами, несмотря ни на какие социальные катаклизмы. Эти кварталы считаются элитным районом, и предложения здесь бывают крайне редки. Двухкомнатные квартиры могут стоить здесь до 5 миллионов, – не так много, учитывая окружение и проверенный временем комфорт старых стен.

Вообще, на отдельных улицах Центрального района чудом сохранились великолепные экземпляры с витражными подъездами, мраморными лестницами (в том числе, винтовыми), дымоходами от каминов, разобранных в советские времена, лепниной и прочими изысками. Все это можно восстановить, примером тому прелестный дом, выкупленный строителем Плотниковым (ориентир – Дом актеров на Мира). Он собрал фотоархив, планы, в общем, те документы, по которым сумел вернуть дому облик, задуманный архитектором. Он навсегда останется памятником не только своему создателю, но и этому замечательному энтузиасту.

Не так уж невозможно купить квартиру на Мира, даже в районе кинотеатра «Заря», где красуются старые дома с лепниной, эркерами, высоченными потолками (по 3,60 метра!) и великолепно организованным пространством. Частью окна этих квартир выходят на старый парк (бывшее немецкое кладбище), частью – на шумный проспект, но последнее исправимо, достаточно поработать над окнами и портьерами, что же до стен, то их метровая толщина успешно противостоят и жаре, и морозам, и, тем более, уличному шум с его трамваями. Кстати, и там еще есть не расселенные коммуналки, в которых легко снести скородельные советские перегородки и восстановить первоначальную планировку, рассчитанную на преуспевающую буржуазную семью.

Бесспорно, из любой даже самой запущенной квартиры можно сделать небольшой шедевр, были бы для того желание и предпосылки. Но плохо, что все эти дома опять-таки на старых коммуникациях, городские службы если что-то там и ремонтировали, то в аварийных ситуациях и «точечно», в то время как требуется провести полную реконструкцию.

Интересные варианты можно найти на Ростовской, Чкалова – пейзаж тут почти что пасторальный: зеленые тенистые места, сады, гигантские кроны старых деревьев. Дома здесь малонаселенные, например, в 5-этажном доме может быть всего 15 квартир. Дворы ухоженные, охраняемые стоянки. Правда, дороги – не люкс, но город постепенно добирается с ремонтом и сюда.

Но эти варианты – для тех, кто располагает финансовым либо (еще круче) финансово-временным ресурсом.

Для тех же, кто сегодня находится еще только на жизненном старте и может позволить пока что самый что ни на есть «эконом-вариант», в Центральном районе предложений не так уж много.

Да, в последние годы многие избавляются от хрущовок – считается, что их временной ресурс иссякает, к тому же в свое время это тоже был стартовый шаг, а сегодня их обитатели имеют возможности купить квартиру просторнее и лучше.

Да и многие семьи разъезжаются, поэтому купить хрущовку на центральных улицах не трудно. Беда в том, что они много дороже, чем аналогичное жилье в том же Балтрайоне: так, однокомнатные квартиры оцениваются от 1,5 до 1, 7 миллиона рублей, двухкомнатные – от 1,8 до 2,200, трехкомнатные – от 2,3 до 3,00. Сравните со средней квартирой в доме на Вали Котика или «Красной de lux», где цена начинается от 7 миллионов (кстати, за те же деньги можно купить особняк в пос. Космодемьянского и Лермонтовском).

Есть шанс, что хрущовки немного сдадут в цене: покупают здесь, в основном, те, кто «прирос» к Центральному району, кто здесь родился и вырос. Так, собственно, происходит повсюду: «уроженцы» Балтрайона найдут при желании элитный вариант и в родной части города, хотя поиск будет нелегок.

Привычка к старым местам – это серьезно. Пока что квартиры хрущовского качества и по высокой цене «зависают»: люди, посмотрев такую квартиру, как правило, продолжают поиск, так что не исключено, что ситуация повлияет на ценообразование – в благоприятную для покупателей сторону.

Но что касается просторных квартир, есть основания подождать с покупкой (или поторопиться с продажей): сейчас на рассмотрении в Думе находится закон о повышении налогов на «сверх-нормативные» квадратные метры. Таким образом, по логике рынка недвижимости, просторные квартиры станут дешевле, зато в цене будет малогабаритное жилье.

Что касается приобретения первых – цокольных – этажей для перевода в статус нежилых помещений, чтобы использовать как офисы и магазины, то с этим в Центральном районе проблемы: при мэре Феликсе Лапине в Калининграде сдавалось много торгово-офисных центров, поэтому городская власть крайне затруднила перевод первых этажей из жилых в нежилые. Правда, перевод можно сделать по решению суда. Такие варианты – достаточно «обкатанные» – существуют.

Кстати, предлагают такую недвижимость многие: бум скупки первых этажей прошел, коммерсанты сегодня действительно предпочитают купить готовую торговую площадь.

Записала Елена ЧИРКОВА

Газета «Рынок жилья», http://www.rynokzhilia.ru, №38, 29 сентября 2011 г.