О чем нужно знать, собираясь покупать недвижимость. Реальные факты и сложившиеся условия на рынке жилья

Зададим себе простой вопрос, который каждый не раз задавал: что влияет на стоимость квадратного метра жилья? Обычно суммируют известные слагаемые: приобретение участка, разработка проекта, сбор документации, стоимость строительных материалов, оплата труда рабочих, подрядчиков, подключение сетей, затем согласование и ввод жилья в эксплуатацию. Многие думают, что это всё! Но на самом деле к ним нужно добавить затраты на содержание застройщика, его внутренние расходы, обслуживание взятых кредитов и займов и многое, многое другое. Это «другое» может составлять огромную сумму, сопоставимую со стоимостью строительства дома. Во что войдет это «другое»? В стоимость квадратного метра жилья!

Влияет на цену и количество предложений. Чем меньше вводимого жилья, при постоянном спросе, тем выше цена. Исходя из данных Росстата, в общем по России количество вводимого жилья снизилось на 12,8%. Объясняется это тем, что во время прошлого кризиса многие строительные компании попросту закрылись, остались только сильные игроки, но их мощностей недостаточно для того, чтобы удовлетворить весь спрос.

С 2009 года увеличился дефицит квартир эконом-класса, прослойки самого доступного жилья. Компании-застройщики предпочитают вкладывать свои средства в более дорогостоящие объекты комфорт или бизнес-класса, где себестоимость строительства не существенно больше, а рыночная стоимость квартиры значительно выше.

В Калининградской области картина видна более четко: по сравнению с прошлым годом сократилось количество жилья, вводимого в эксплуатацию. Если в 2010 году было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 35 многоквартирных домов, в нынешнем году, к сентябрю цифра составила только 23 многоквартирных дома. А если смотреть динамику с 2007 года, то снижение более чем в три раза.

На основании статистических данных четко прослеживается устойчивое уменьшение выданных разрешений на строительство. Так, в 2009 г. было выдано 67 разрешений на строительство многоквартирных домов, в 2010-м – 85, а на текущий момент 2011 года всего 42. И это не только по Калининграду, а всей Калининградской области. При этом радикально снизились объемы находящихся в строительстве объектов и объектов, находящихся в стадии проектирования или оформления участков, т.е. нет крупных жилых комплексов, строятся единичные дома и то небольшие.

Изменилась и политика кредитования застройщиков – требования стали настолько жесткими, что теперь получить средства на ведение строительства стало очень и очень трудно, а условия кредитования невыгодны. Реальная годовая процентная ставка по коммерческим кредитам 15-25%, которая также включается в продажную цену будущей квартиры. Даже если от безысходности застройщик и согласен взять такой кредит, то ему его еще никто так просто не даст. Для этого застройщик должен предоставить банку обеспечение, превышающее размер кредита не менее, чем на 30%. Но обеспечение не бывает бесплатным для заемщика – это «замороженные» и дорогостоящие в содержании активы. Куда включаются затраты по обеспечению кредита? Догадались? Правильно, в цену будущей квартиры.

А что будет, если застройщик не включит какие-либо затраты в цену будущей квартиры? Если у него плохо с математикой? Если на фирме не ведется грамотное финансовое планирование деятельности? Если застройщик не знает, что такое бюджетирование? Что если застройщик на самом деле не застройщик, а колхозник?! То тогда у покупателя будущей квартиры будет СЧАСТЬЕ, ведь квартиру удалось купить по дешевой цене! Но вот только счастье будет с печальным финалом, потому что квартиру такой горе-счастливчик не получит. Потому что дом на эти деньги при таких неучтенных затратах построить Н Е В О З М О Ж Н О.

У большинства застройщиков, наступившей осенью уже дважды прошла волна повышения стоимости квадратного метра. За первые две недели сентября 1 кв. м жилья подорожал более чем на 12 % и это только начало.

Есть еще одна объективная сила, о которой не стоит забывать, – неизбежная инфляция. Причем эта инфляция идет не только по рублю, но и по доллару, и по евро. Стоимость строительных материалов, расходы на топливо и электроэнергию устойчиво дорожают, тут же отражаясь на цене квадратного метра. Российская экономика развивается вопреки макроэкономическим показателям, регулирование идет по законам, которые отследить сложно, но можно: как известно, фондовый рынок переживает сейчас не лучшие времена – это очевидное отражение негативных макроэкономических процессов. Нестабильная экономическая обстановка способствует тому, что средства с фондовых бирж перетекут в недвижимость, ведь инвесторы фондового рынка станут искать более надежное применение своим средствам, и недвижимость, как источник их защитных вложений, вполне очевидна.

После кризиса 2008 года многие надеялись спасти свои сбережения покупкой иностранной валюты. Но начавшийся сейчас второй этап кризиса характеризуется новой никогда до этого не виданной спецификой – падением ликвидности самих денег. Деньги все больше и больше теряют свою ценность, это видно и по постоянно «пляшущим» курсам валют, и по цене золота, и по растущей инфляции, и по финансовым дефолтам крупнейших мировых компаний, банков и даже целых стран. Деньги утрачивают одну из пяти основных своих функций – они перестают быть средством сбережения. Итог – бегство капиталов в «вечные ценности», к которым в первую очередь и во все времена относилась недвижимость.

Будут ли строить? Конечно, будут, вопрос только – что и когда. Нужно признать, мы стоим на пороге существенного повышения цен на жилье, и сейчас еще есть возможность купить квартиру! Пока есть квартиры… Пока есть из чего выбрать… Пока за них принимают деньги…

Газета «Рынок жилья», http://www.rynokzhilia.ru, №39, 6 октября 2011 г