Результаты вашего поиска

Что делать? Учиться!

Опубликовано v.kulyabin на 01.06.2016
| 0

За что мы платим управляющим компаниям?

За что мы платим управляющим компаниям? Как прекратить процесс разрушения дома?

«Разруха начинается в головах», господа собственники, вот и лечить ее надо, наверное, с головы: по сути, мы очень мало знаем про свое приватизированное или купленное жилье, поэтому пора бы пройти курсы ликбеза, как призывники проходят «курс молодого бойца». Сегодня Ольга Аринцева, эксперт по жилищному просвещению, рассказывает о необходимости повышения финансовой грамотности в сфере услуг ЖКХ.

Решать или не решать?

Решения, которые вы принимаете (или не принимаете) по своему дому, оказывают влияние на ваш кошелек.

Можно ничего не делать – это все равно оказывает влияние на ваш кошелек.

Можно принимать решения наугад и потом смотреть, что из этого получится – ставить, так сказать, эксперимент на себе, любимом.

Можно узнать о том, как решения собственников оказывают влияние на принадлежащий им всем вместе дом и на кошелек каждого из них.

За два месяца (октябрь-ноябрь) 2013 года в рамках Программы повышения финансовой грамотности населения в сфере услуг ЖКХ такую подготовку уже прошли сто человек из шести муниципалитетов области.

С чего все начинается? Тестирование. Входная анкета построена таким образом, что «запускает» процесс размышления о своем доме, привлекая внимание к таким мелочам, на которые обычно не обращаешь внимания.

Однако головная боль вся наша, да и как можно платить неизвестно за что и неизвестно кому? Управляющей компании нужно дать конкретный заказ, как мы делаем заказ в ресторане. Конечно, деньги можно отдать на их усмотрение, но вряд ли вы порадуетесь результату.

К сожалению, таков расклад сплошь и рядом – мы не умеем правильно обращаться со своей собственностью, а спросить не у кого… Значит, надо учиться.

Цитата из документа:

«…Повышение финансовой грамотности населения Калининградской области в сфере услуг ЖКХ имеет исключительно высокую значимость с позиции оптимизации финансовой нагрузки на бюджет домохозяйств. С учетом того, что в перспективе сохраняется тенденция роста доли затрат граждан как на нормативное содержание принадлежащих им объектов жилой недвижимости в многоквартирных домах, так и на коммунальные услуги, недооценка важности формирования взвешенной и ответственной позиции граждан при управлении своими финансами недопустима…»

Знание – сила. И экономия…

Ситуации бывают разными. Например, когда в доме живут одни военные семьи. Временно. Но без собственника никогда не обходится – в таком случае в его роли выступает Минобороны. Которое и должно заботиться о том, чтобы создавать в таком доме нормальные условия для жизни. Но это в идеале. Пока еще нередко представители Минобороны уверяют, что жильцы сами должны производить все виды ремонтов в доме.

Однако…

«Военное» жилье вообще вещь особенная: люди переезжают из гарнизона в гарнизон, привыкая к мысли, что жилье временное и преходящее. Это сказалось на его состоянии. Когда же Минобороны стало передавать часть своего фонда в муниципалитеты (которые, к слову, испытали тогда немалое давление, будучи вынуждены принимать «котов в мешке»), передача прошла по привычной упрощенной схеме, без технической документации о состоянии домов (точно так же, как это было сделано в процессе приватизации гражданами своих квадратных метров). То есть общее имущество в огромном объеме оказалось не сформировано и не описано. И дело даже не в том, что таково требование закона. Пока общее имущество не сформировано, предъявлять претензии, что этим имуществом плохо управляют, собственно, нельзя. И здесь мне всегда страшно интересно, как же и когда разрешится эта массовая фантасмагория абсурда: одни – собственники – ничего не передавая в управление, возмущаются, что этим непреданным плохо управляют, а другие – управляющие компании – умудряются управлять, не зная чем, да еще и доказывать, что они этим, непонятно чем, управляют вполне себе хорошо. Или, может, речь не об управлении, а о содержании? А нужно ли, вообще, управление? Что это такое? Оно входит в содержание или содержание входит в управление? Это одно и то же или это разные понятия? На занятиях мы детально разбираем, из чего состоит содержание, а из чего – управление, как они соотносятся между собой, можно ли сэкономить на управлении. Человек должен точно знать, за что он платит и что получает за свои деньги.

На мой взгляд, речь должна идти не о том, дорого это или не дорого. Это вообще-то неоправданно дешево – если говорить о том, что с какой периодичностью и в каком объеме согласно регламентам должен обслуживаться дом на эти деньги. Речь о том, что не делается – даже на минимум! Даже за те деньги, что люди платят – по области от 7 до 15 рублей за квадратный метр.

Значит ли это, что в управляющих компаниях сплошь работают негодяи? Значит ли это, что все до единого собственники – упрямые невежи, не желающие знать, за что они платят свои скромные деньги? Не думаю. Как-то многовато негодяев и невеж на единицу нашей земли получается. Правда в другом. Невысок уровень собственника, как понимающего заказчика (скорее низок – даже у людей весьма образованных). Нет у нас исторического опыта на протяжении нескольких поколений быть собственником жилья. Одежды – да, обуви… Даже собственники автомобилей – более распространенное явление. Хотя исторически автомобиль появился у человечества значительно позднее дома. Первые собственники жилья после семнадцатого года массово образовались у нас относительно недавно, да еще и не вполне естественным путем, а в результате, извините, приватизации.

Но это половина правды. Вторая половина: низок (а порой, крайне низок!) уровень управляющего домом. Он – управдом наш родной – у нас традиционно состоит из «кого попало». Давным-давно никто не готовит кадры в системе даже содержания домов. А про потребность в профессиональных управляющих домами заговорили только сейчас. Ваша покорная слуга – с ноября эксперт в составе группы, работающей над федеральным профессиональным стандартом «специалист по управлению многоквартирным домом» и «специалист по эксплуатации многоквартирного дома».

Понятно, что до 2005 года, когда был принят Жилищный кодекс, не было необходимости в таких людях. Собственник был один – государство, так зачем ему учить самое себя? Уже тогда в ЖЭКи шли, в основном, не выпускники МФТИ или Бауманки. Да и сами жилищно-эксплуатационные конторы, принадлежавшие собственнику-государству, нужны были для обеспечения нормативной эксплуатации зданий на тот относительно небольшой период, который оставался с момента постройки здания где-нибудь в начале семидесятых и до полной победы коммунизма, которая (старожилы помнят!) должна была произойти согласно Госплану в 1980 году.

Управление собственным имуществом – неотъемлемое право собственника. Место управляющей компании в этом праве определено договором управления. Что собственник передал по договору – то и может (обязана) она выполнять. А передать собственник может только часть своего права. Принятие решений о финансировании всех видов ремонтов до последнего времени оставалось за ним. Сегодня государство, тяжко вздохнув, понимая, что в ближайшем поколении вряд ли дома в большинстве случаев дождутся решений собственников о финансировании капремонтов домов, вводит обязательный взнос на этот самый капремонт. Так сказать, снова делает попытку принудительного препровождения человечества к счастью. Основания у него для этого есть – износ жилищного фонда в стране только по официально озвучиваемой оценке – 60%. Ну, мы понимаем…
Значит, будучи собственником, вы имеете право управлять своим имуществом, но так как вы не профессионал, то нанимаете для этого управляющего. Который – как совершенно неожиданно выясняется, тоже не профессионал. Где взять профессионала – смотри выше.

Цитата из документа:

«…инструментарий финансовых институтов все в большей степени затрагивает сферу ЖКХ (кредитование энергосервисных контрактов на жилищном фонде, мероприятия по капитальному ремонту и т.д.)»

Кто заказывает музыку

Деньги — у вас, право управлять собственностью — у вас, вы только должны принять решение – и поручить управляющей компании его выполнить и так далее.

Но чаще получается, что управляющая компания приходит к вам с информацией и говорит: «Собственник, прими решение (например, отремонтировать крышу). А вы по привычке отвечаете: «Да пошла ты…Почему я должен еще о чем-то задумываться – я там что-то плачу и хочу, чтоб все было в порядке».

Ну, она и идет. И не ремонтирует. И, кстати, в этом случае при наличии правильно оформленных бумаг, абсолютно права. Можете возмущаться сколько угодно.

Учите, Шура

На самом деле, нужно либо молча все оплачивать, либо точно знать, за что ты платишь, и хватит ли этих денег, чтобы получить все в лучшем виде.

Поэтому очень важно, во-первых, отделять жилищную составляющую от коммунальной. Во-вторых, очень важно в жилищной составляющей выделять, что такое содержание и что такое управление.

Если тебе непонятно, что такое управление и за что управляющая компания берет деньги, ты идешь туда и просишь объяснить – что входит в это самое управление. В случае, если вменяемо тебе ответить не могут и говорят, что в управление входит паспортный учет (а он считается дополнительной услугой и в управление никак входить не может), тогда стоит подумать, а не взять ли управление на себя.

Но для этого нужно понять, что собственно нужно делать в рамках управления.

Сразу скажу: без управления содержания не будет.

Ведь не сегодня наши дома пришли в негодность, и не в 2004-м (когда писался новый Жилищный кодекс) они стали ужасны. Ужасны они стали гораздо раньше.

И выход у нас только один – самим изучать предмет, учить соседей, потому что дом – это не только инженерное сооружение, это не только объект собственности – это еще и социальное сообщество. И пока это сообщество находится в состоянии разобщенности (каждый за своей дверью и никого не хочет видеть, и причины, порой, понятны), дом будет разрушаться и дальше.

«… и это причина!»

Вообще, зачем нужно содержать дома? Существуют только 2 цели: самая важная – безопасность, и вторая – чтобы в нем было комфортно существовать.

Безопасность – это значит нормальная техническая эксплуатация. Санитарная безопасность – значит, в доме не должно быть крыс и тараканов, которые приносят разную заразу. Экономическая – это защита от ущерба и убытков, планирование всех затрат.

Вторая часть – комфорт. Это означает благоустройство и бесперебойную подачу по домовым системам всех ресурсов, которые должны подаваться, причем в том режиме и качестве, в котором предписано.

То есть, содержание состоит из технической эксплуатации, соблюдения санитарии и благоустройства.

С санитарным содержанием все более или менее ясно. Про благоустройство мы тоже все понимаем (или думаем, что понимаем). Самое сложное – техническая эксплуатация.

Из чего она состоит и почему мы не получаем то, за что платим – вопрос более глубокого погружения в предмет.

Нужно понять, что нам обеспечивает и к чему обязывает договор, и тогда сразу становится понятно, как в соответствии с этим договором должен выглядеть отчет.

То есть, это серьезная работа самого собственника.

Ну, выбили из нашего бытия и сознания понятие «частная собственность» — более полувека она была попросту запрещена: грядки, а тем более дачи порицались («Член партии, а клубнику выращивает!»).

На самом деле, если частная собственность (хотя бы на одежду!!!) всегда неизбежна, и мы серьезно заинтересованы, чтобы она была в порядке. В некоторых случаях мы обращаемся к профессионалу (например, потребовалась химчистка сложного изделия), но ведь ежедневно мы просто справляемся с этим сами. Для этого не нужны курсы по конструкции одежды – достаточно здравого смысла.

То же и с домом. Но мы не знаем самого простого – значит, придется учиться.

Лиха беда начало

Мы разработали первый уровень обучения, начальную базу, которым, надеемся, проникнется население. К сожалению, большинство изданий («Рынок жилья» в этом смысле исключение, за что вам большой респект) провоцируют конфликт между собственниками жилья и управляющими компаниями: «управляющие компании поголовно негодяи, а собственники – дураки». Но ведь и там не сплошные подлецы, и по другую сторону тоже те же люди-человеки. Такое нагнетание противостояния — деструктивный путь, который заведет нас в тупик. Может быть, пора уже прекратить, чтобы тобою манипулировали? И направить активность, достойную лучшего применения — на то, чтобы разобраться со своей собственностью? К слову, у большинства из нас эта вот самая приватизированная квартира – самое дорогое. что есть из имущества.

Цитата из документа:

«Значимой деталью такого рода образовательных мероприятий является информация о порядке субсидирования затрат на оплату жилья и коммунальных услуг, особенно на фоне современных изменений в законодательстве, связанных с формированием новой системы капитальных ремонтов многоквартирных домов».

Социум не может состоять из одних только активных «элементов»: обычно исключительно активных, точно так же как исключительно пассивных по 10 процентов от общего числа. Остальные 80 распределяются между. Если хотя бы 20% — серединка этих 80 — будут знать нечто важное – остальные потом присоединятся.

Мы действительно много не знаем о том, чем владеем. В терминах и определениях путаются даже наши законодатели: коммунальная услуга и коммунальный ресурс – это одно и то же понятие или нет? Правоведы говорят, что разное, финансисты – что одно и то же, инженеров никто не спрашивает…

А в чем разница между текущим ремонтом и техническим обслуживанием? Однако придется браться за «Букварь юного собственника».

Пока что его – с подачи областного Минфина и усилиями экспертов по жилищному просвещению под чутким руководством Ольги Аринцевой – освоили в нашей области 100 человек и даже получили сертификаты участников программы. Это были председатели домов, старшие в подъездах, «пассионарии» наших с вами домов, — люди разного возраста, разного образования и разного социального уровня. Наверное, они понесут «свет просвещения» дальше – своим соседям и знакомым.

А записи на эти курсы продолжают поступать — люди наконец-то проявили активный интерес к главному своему достоянию – дому. Наверное, с этого и начнется новая эра в наших многоквартирных и многострадальных домах.

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор