Результаты вашего поиска

Что ждать от рынка жилья в 2018-м?

Опубликовано michail на 11.01.2018
| 0

Рост цен не превысит инфляцию

Строительство и продажи жилой недвижимости — емкое отражение процессов, происходящих в экономике в целом. И понимать их важно с практических позиций при решении вопроса о покупке жилья.

В России за 10 месяцев 2017 года введено 53,3 млн кв.м общей жилой площади, по данным Росстата. Это на 4,3% меньше, чем за тот же период 2016 года. Но в целом за последние годы кризиса, в 2015-2017 годах объем ввода жилья упал мало и сохраняется примерно на 5% ниже среднего уровня 2014 года.

Но если со стороны предложения изменения небольшие, то с точки зрения спроса они радикальны. Реальные доходы населения продолжают снижаться четвертый год. В 2014 году их падение составило 0,7%, в 2015 году — 3,2%, в 2016 году — 5,9%, за 10 месяцев 2017 года — 1,3%. Такое положение проявляется и в уменьшении платежеспособного спроса на жилье. В результате большой масштаб ввода при низком спросе создал избыток предложения на рынке.
Данная ситуация приводит к стагнации цен на недвижимость. Причем радикального изменения баланса спроса и предложения и в 2018 году не ожидается. Предложение нового жилья со стороны застройщиков вряд ли будет уменьшаться.

Это будет связано со следующей во многом парадоксальной ситуацией. Революционное нововведение для рынка — принятое правительством в ноябре 2017 года решение о запрещении долевого финансирования строительства через три года. Это связано, прежде всего, с проблемой обманутых дольщиков. Но ведь сейчас 80% строительства жилья финансируется именно дольщиками — будущими жильцами. Их деньги для застройщиков практически бесплатны. Отмена такой практики заставит заменять данные средства заимствованиями от банков. Но переход к ним будет означать радикально более высокую стоимость привлечения денежных ресурсов. Что повысит себестоимость строительства и цены жилья. Но парадокс в том, что именно это в ближайшей перспективе не будет увеличивать цены, а давить на застройщиков. Строителям нужно за ближайшие три года, до отмены «долевки», вывести на рынок больше проектов, чтобы успеть привлечь традиционные бесплатные средства дольщиков. Покупатели также будут заинтересованы в этом, поскольку потом цены поднимутся. Поэтому предложение будет увеличиваться, что препятствует подорожанию.

С другой стороны, на стороне повышения спроса будут выступать такие факторы. В 2018 году, очевидно, прекратится падение реальных доходов населения, которое замедляется уже сейчас. Это будет вызвано общим ростом экономики на 1,8-2% в год на фоне высоких нефтяных цен, стабилизацией инфляции ниже 3%, индексацией зарплат бюджетников и пенсий. Очень важен рост доступности ипотеки. Ведь сейчас, по данным экспертов, с привлечением ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) покупается 50-70% жилья. Средняя ставка по ним снизилась до 10,05% в октябре 2017 года с 12,52% годом ранее, по данным ЦБ России. Это наряду с ослаблением снижения доходов уже привело к большому росту новых выдач ИЖК в России на 24,8% и общей суммы ИЖК на 14,1% по данным ЦБ РФ на 1 октября 2017 года по сравнению с тем же периодом 2016 года.
Процесс удешевления ипотеки будет продолжаться. ЦБ из-за низкой инфляции уже уменьшил свою ключевую ставку в декабре с 8,25% до 7,75%, а в 2018 году — предположительно до 7%. Превышение ключевой ставки над инфляцией в 3,5-4%, не должно быть выше 2,5-3 процентных пункта, по расчетам самого ЦБ. Соответственно, подешевеют и ИЖК примерно до 8,8-9%. Однако мы видим, что ипотечный бум не приводит к удорожанию недвижимости, лишь частично компенсируя избыток предложения. Вероятнее всего, и в следующем году жилье в среднем не будет дорожать, по крайней мере, быстрее инфляции, на 3-4%.

Ипотека или кредитный «пузырь»?

Центробанк (ЦБ) обеспокоен планами по быстрому росту ипотеки в России и готов принять сдерживающие меры, чтобы не допустить появления «пузыря», аналогичного тому, который привел к кризису в США. Беспокойство вызвала стратегия Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которая предполагает увеличение ипотечных займов до 10 трлн рублей в 2020 году. Регулятор считает такие планы рискованными и готов ужесточить условия выдачи кредитов на покупку жилья. Пока ситуация обсуждается кулуарно, чтобы не вызывать паники на рынке, но эксперты считают опасения ЦБ оправданными, пишет «Коммерсант».

Преполагается ужесточить требования к кредитам с первоначальным взносом менее 20% и ввести, по сути, заграждающие коэффициенты для выдачи ипотеки без первоначального взноса. В случае если эти сдерживающие факторы не помогут и риск останется, ЦБ может ужесточить требования также к ипотечным кредитам других категорий. Однако в АИЖК считают, что на рынке ипотечного кредитования нет предпосылок для появления ипотечного «пузыря». «Об этом свидетельствуют стабильные цены на недвижимость, качество ипотечного портфеля (доля просроченной более 90 дней задолженности — 2,34%), а также высокие требования банков к заемщикам. Также в АИЖК отметили, что агентство не получало замечаний по стратегии развития единого института развития в жилищной сфере от Банка России. Опасными для рынка в АИЖК считают кредиты с низким первоначальным взносом, доля которых в России сейчас крайне мала, пишет РБК. В агентстве заявили, что поддерживают уже принятые Банком России меры по усилению регулирования высокорискованных кредитов с первоначальным взносом менее 20%.

Эксперты уверены, что и с ростом объемов ипотечного кредитования риски возникновения ипотечного пузыря минимальны.

«Потому что у нас весьма жесткая оценка платежеспособности. Банки очень консервативны в кредитовании как юридических, так и физических лиц, ипотечном кредитовании в том числе. Объем выдачи ипотеки с нулевым первоначальным взносом минимален. Качественно проверяется доход заемщика, существующая кредитная нагрузка», — отмечает Юрий Грибанов, генеральный директор Frank Research Group.

Кооператив обманутых

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) «Дольщики» объединил в себе 26 пострадавших от двойных продаж граждан. Все они приобрели квартиры в домах компаний-застройщиков «Статиба-Балтика», «Мы строим дом», «КдСтрой», «Горизонт II». Как сообщил в пятницу, 22 декабря, заместитель председателя правительства – министр строительства и ЖКХ Калининградской области Максим Федосеев? сейчас проводится работа по включению в кооператив оставшихся «двойников». Всего в Калининградской области их более тридцати.

«Создав жилищно-строительный кооператив, его участники делают еще один шаг на пути решения данной проблемы. В мае этого года в закон Калининградской области о защите прав дольщиков внесены поправки, направленные на создание специальных инвестиционных механизмов. Таким образом, правительством региона будет отобран инвестор, который должен предоставить жилье пострадавшим «двойникам». Ему выделят земельный участок, где он сможет построить объект под реализацию инвестиционного проекта. Данные поправки имели для нас стратегическое значение. Областная дума пошла навстречу нашим решениям и быстро приняла изменения», — сказал глава областного минстроя.
Вместе с тем в планах у областного правительства обеспечить квартирами не только «двойников», но и выбрать инвесторов для достройки других проблемных объектов. Отбор начнется в первой половине 2018 года.

«Такой подход позволит ускорить ход решения вопроса. Так, в настоящий момент проводится комплексная оценка проблемного долевого объекта ООО «Вивагс» по улице Орудийной в Калининграде. Стройка «заморозилась» уже более двух лет назад. Его участники объединились в ЖСК «Гагаринский» и обратились в региональное правительство за помощью. После проведения оценки будет выбран инвестор для достройки дома. Мы также планируем привлечь его к участию в масштабном инвестиционном проекте, помочь пострадавшим от двойных продаж гражданам», — отметил Максим Федосеев.

Он подчеркнул, что в ходе решения проблемы права участников ЖСК будут защищены областным и федеральным законодательством, им гарантирована поддержка и компенсационного Фонда защиты дольщиков.

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор