Результаты вашего поиска

Чья доля «дольче»?

Опубликовано michail на 24.11.2016
| 0

— Закон защитит дольщиков, — утверждает Минстрой. — И на этот раз — без обмана.

mcontrolВо всяком случае, законодатели очень, очень старались. Как считает депутат Госдумы Владимир Ресин, глава экспертного совета ГД по строительству и проблемам дольщиков, до сих пор причиной этих проблем были лазейки в законе. И виноват даже не закон, а так называемые схемы.

Отныне, по его мнению, лазеек не осталось и какие-либо схемы с новым законом попросту невозможны.

Обычно — если какой-то вещи требуется то и дело перекройка, доделка и перешивка — мы говорим, что мастер халтурщик. Но, может быть, страна самородков сама порождает одаренных комбинаторов, для которых придумать какую-нибудь новую схемку – раз плюнуть. Жаль, что не они работают над законами.

Геройская доля

Без долевого строительства было бы невозможно столь бурное развитие строительной отрасли.
Это они, дольщики, оплачивают приобретение дорогостоящей спецтехники, стройматериалов и рабочих рук, потому что зачастую компания, начиная проект, заявляла более чем скромный уставной капитал – тысяч в десять рублей, не более, плюс – канцелярский стол, ручка, стопка бланков, да старый компьютер.
При этом строительный бизнес был и остается весьма прибыльным делом. До принятия нового закона дольщики представляли собой группу серьезного риска. Теперь в эту группу войдут и строительные компании.

Конечно, если бы не долевое строительство, миллионы россиян так и ютились бы в тесных коммуналках и хрущобных клетушках, но риск на то и риск, что выигрывают не все. На сегодняшний день, по данным статистики Министерства строительства, в России более 70 тысяч обманутых дольщиков (не считая членов семьи). В Калининграде и области сосредоточилась их сотая часть – ровно один процент.

Дольщик и дольщик: не сумма, а разница
Дольщиков, решили законодатели, нужно разделить на тех, кого надо пожалеть, и тех, кому посочувствовать. Другими словами, отделить истинно нуждающихся от тех, кто ведет свой бизнес. Тех, кто инвестирует деньги в долевое строительство, чтобы потом иметь доход с недвижимости.
Эту идею довел до общественности замминистра строительства РФ Олег Бетин, разрезая красную ленточку на третьем корпусе «Новой Сельмы».
Мысль не нова: в свое время ее высказал губернатор Георгий Боос на встрече с инициативной группой дольщиков, обманутых еще первопроходимцем долевого строительства, господином Родионовым.

Ныне Минстрой уже рассматривает механизм дифференциации обманутых дольщиков на имеющих коммерческий интерес в квадратных метрах проблемного объекта и не имеющих оного. Не имеющие таковой интерес, по логике чиновников, могут претендовать на полную компенсацию, а те, кто делает бизнес, приобретая за недорого сразу по несколько квартир, знали, на что шли: риск – неизбежная часть предприятия любого рода, и государство не обязано компенсировать его потери. Пока что для банка, выплачивающего эти компенсации, нет разницы – истинный ли это нуждающийся «ОД», или не истинный, но в будущем не исключено, что несколько договоров долевого строительства, заключенного с застройщиком одним и тем же лицом, будут компенсировать по другой схеме. В той же «Новой Сельме» имеются «бизнес-проекты», когда один человек подписывался на приобретение целого ряда квартир, были такие венчуры и в родионовском недострое.

Последний вал — самый вальный
Предупреждая о посткризисном спаде строительства жилья, эксперты не могли учесть нововведений в законодательство, еще не ставших законопроектами. Теперь эти нововведения только подхлестнули вал заявок на разрешительные документы – застройщики пытаются успеть стартовать до того, как «ужесточительный» закон вступит в силу.
Эту возможность отметил и председатель КАиС Артур Крупин, по его словам, сейчас компании будут стремиться получить разрешение на строительство и зарегистрировать хотя бы один договор долевого строительства до конца текущего года.

Конкретно об ужесточениях

Итак, с 1 января нового года в России учреждается компенсационный фонд – как гарантия для защиты интересов участников долевого строительства. Отныне застройщик будет обязан отчислять в этот фонд по 1 проценту от стоимости девелоперского проекта.
Повышаются и требования по части финансовой дисциплины: будут усложнены схемы привлечения средств дольщиков и само их расходование.
Часть положений перекроенного и улучшенного 214-го ФЗ и новый 304-й ФЗ повышают требования к застройщикам, использующих средства граждан.
Так, уставной капитал застройщика должен быть не ниже шести с половиной миллионов рублей, зато вполне может быть выше – вплоть до полутора миллиардов, в зависимости от площади застройки.

Учтен и печальный опыт СУ-155, не собиравшейся кого-то обманывать, но воленс-ноленс перебрасывавшей денежные потоки с одного объекта на другие. В результате банкротства этого монстра многие тысячи дольщиков по всей России могли остаться без жилья и без денег. Теперь в законе четко прописаны направления целевого использования средств граждан – только на строительство конкретного дома, в котором дольщик приобретает квартиру, и ни на что иное, хотя бы и на вторую очередь того же проекта.
Как раз сюжет с СУ-155 и стал отправной точкой для создания закона, по которому девелопер, приобретающий землю и недострой банкрота, должен взять на себя обременение – обеспечить квартирами всех пострадавших дольщиков.
Данная поправка к закону вступила в силу уже этим летом.
Кроме того, закон теперь предписывает не проводить процедуры банкротства и ликвидации в отношении застройщиков, привлекавших деньги дольщиков, а у девелопера не должно быть долгов по налогам.

Контролироваться процесс будет опять-таки строже: полномочия соответствующих органов исполнительной власти значительно расширены и продолжают расширяться. Минстрой, к примеру, предлагает, по сути, превентивную хирургию — отбирать у застройщика долгострой до суда. Для этого придется перекроить несколько документов, таких как Градостроительный кодекс и сопутствующие законы. Пока это проект, но проект, который будет вынесен на обсуждение Госдумы уже в начале 2017 года.
На взгляд авторов законопроекта, подобная «хирургия» более действенна, чем долгие разбирательства и судебные процессы, длящиеся не один год, при этом, как время разрушает долгострой, а вместе с ним и нервы заждавшихся дольщиков.
И хотя нарушения сроков строительства не всегда происходили по вине застройщиков, — кризис ударил по отрасли с особой жестокостью, обанкротив множество честных компаний, — дольщики получат дополнительный уровень защиты. В ущерб застройщикам – нечестным и добросовестным, задержавшим сроки оттого, что их самих подвели поставщики и подрядчики.
Само собой разумеется, предусмотрена и заделка лазейки, сквозь которую на рынок жилья пробирались фирмы-однодневки для увода денежных потоков.
Реестры недобросовестных застройщиков составлялись и раньше, теперь же появится Единый реестр застройщиков, в который проникнуть новоявленной фирме-однодневке попросту невозможно. Наверное…

«Графиня изменившимся лицом…»

Казалось бы, застройщиков так втиснули в законодательный корсет, что ни вздохнуть, ни охнуть. Тем не менее, по данным пресс-службы НОСТРОЙ на 11 ноября, практически половина строительных СРО саботирует перевод средств компенсационных фондов на специальные счета в уполномоченных банках.
Из 267 этих организаций перечислили средства лишь 171. И это 33,9 миллиарда рублей вместо 59,4 миллиарда.
Правда, еще не вечер – окончательно черту подведут 8 декабря, когда по поручению президента будут сданы отчеты всех членов национального объединения СРО.
Добавим, что калининградские «ОД» не очень-то верят в действенность нововведений: в соцсетях бурно обсуждается тот факт, что конкурсный управляющий обанкротившейся компании-застройщика «Ганза-сервис» подает в суд на принятие положения о торгах. Граждане — обманутые дольщики — опасаются, что после продажи недостроя по улице Александра Невского, 192, закон не успеет обременить нового владельца обязательствами по обеспечению их квартирами и даже просто возврата уже внесенных денег.
Неприятности и у дольщиков недостроя «Вивагс» на Гагарина: область берется достроить объект, если дольщики доплатят по 13 371 рублю за квадратный метр. Большинству «ОД» новые расходы – с учетом выплаты ипотечного кредита– не по силам, так как речь, как правило, идет о добавочном миллионе рублей, а порой и больше – в зависимости от метража.

Елена Чиркова

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор