Результаты вашего поиска

Дело о сделках

Опубликовано michail на 29.06.2017
| 0

Риск получить неожиданный удар по кошельку в сделках с недвижимым имуществом по-прежнему никуда не делся. На фоне либерализации и упрощения «бюрократических излишеств» ячейки законодательной сети удобно расширяются – пока очередной закон не обрастет подзаконными актами, поправками и прочими новообразованиями.

Но и тогда хитромудрые граждане находят прорехи, а нет прорех – есть слишком доверчивые и торопливые люди. Но предупрежден – значит вооружен. Вот небольшая, но тщательно подобранная порция наблюдений из области купли-продажи квартир и другого недвижимого имущества на рынке вторичного жилья. Конечно, с введением закона о нотариальном оформлении подобных сделок ответственность берет на себя нотариус, но только ту, что касается документов. А вот «пощупать» товар должен сам покупатель.

«Бачили очі що купували…»

Случается, что приличная с виду квартира или дом таят в себе массу неприятных сюрпризов, которые обнаруживаются уже потом, по ходу жизни.
В прошлых публикациях мы рассказывали о скрытых дефектах в индивидуальных жилых домах – с имитацией канализации и других важных подключений, с нарушениями прокладки сетей, etc. Итог такой покупки порой не просто потеря многолетних сбережений, но и моральный ущерб, граничащий с ущербом здоровью. В квартирном варианте оценить будущее приобретение более или менее грамотно несколько легче. И все же – как не ошибиться?

Прежде всего надо спросить у продавца документы БТИ на квартиру. Вполне возможно, что собственник сделал небольшую перепланировку, например, устроил нишу в ванной комнате на месте вентиляционного канала. Бывает, что изменения по части перепланировки и переустройства более серьезны. Вот по документам БТИ и можно проверить, соответствует ли им качество квартиры. Согласованы ли эти изменения в законном порядке. В соответствии со статьей 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления. Если же изменения «самостийны», они автоматически переходят в категорию административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность.

Важно вовремя оценить и инженерную часть: исправна ли электропроводка, розетки, сантехника (в том числе и с «изнанки», там, где трубы, узлы, счетчики и т.п.). Как открываются окна и двери? Не прогибается ли пол (особенно у порогов)? Не протекают ли трубы и не замыкает ли электричество? Даже если вы все равно планируете тотальный ремонт после покупки, есть вещи, которые серьезно утяжеляют его стоимость.
Немаловажен и такой вопрос, как окружение. В документах ничего не говорится о виде из окна. Но если это стройплощадка новой многоэтажки, из окон коей, в свою очередь, открывается вид на вашу спальню? Или свалка, автосервис или другие подобные соседства? Или ночной клуб – при чисто символической звукоизоляции? В таком случае стоит хорошо подумать, нужно ли вам это, либо поговорить с продавцом о снижении цены.

Бестактный вопрос — «А деньги?»

Существует несколько способов передачи денег в сделках с недвижимостью: либо наличными из рук в руки, либо через банковскую – депозитарную – ячейку, либо банковским переводом, через аккредитив, а то и с помощью (и в присутствии) нотариуса.

Стоит ли говорить, что на безопасности расчетов экономить не надо? В попытке уйти от «лишнего» налога, — а существенное занижение реальной суммы происходит довольно часто, — можно легко потерять разницу между суммой, обозначенной в документах и реально выплаченной.

Кроме того, передачу денег необходимо жестко синхронизировать. Случалось, что получив деньги чуть раньше, чем переданы документы, продавец уходил на попятную. Возможно, покупатель сумеет их вернуть, но – нервы, время, силы… Бывало, что продавец отказывался под тем или иным предлогом от сделки уже на финише и даже обещал деньги вернуть – но с рассрочкой на неопределенное время и даже в виде отчислений из пенсии.
Депозитарная ячейка – удобный выход из рискованной ситуации: в договоре аренды такой ячейки непременно должны быть указаны условия доступа. Так, в первый день к ней имеет доступ покупатель – чтобы положить деньги, затем доступ блокируется и в следующий раз его получает продавец, чтобы забрать деньги – уже после предъявления документа, свидетельствующего, что сделка состоялась.

Правда, риск остается – если продавец решит все же оспорить сделку post factum.

Нюансы иного плана

В современном риэлторском деле за некоторыми объектами может быть закреплена так называемая оспариваемость сделок. Но и соответствующий маркер не может полностью гарантировать чистоту объекта.

Возьмем такой пункт, как невозможность сделки без личного присутствия: с одной стороны, он защищает участника сделки от мошенничества, но если сам владелец забудет о собственном условии, сложности ждать себя не заставят. Регистрация сделки по нотариально заверенной доверенности или по инициативе покупателя может не состояться. Информацию же о непременном личном присутствии можно посмотреть в полной версии выписки из Единого государственного реестра недвижимости. В нем же указаны и прочие ограничения и обременения. В сокращенной (и более дешевой) версии выписки таких сведений не содержится.
Кстати, о побочных эффектах либерализации: Росреестр регистрирует сделки без заверенного согласия супруга, хотя при этом свидетельство о праве собственности выдается с маркером той самой «оспариваемости». Этот маркер делает возможным третьему лицу оспорить сделку, так что выданный документ о праве собственности действителен лишь до момента обращения лица, чье мнение не учли, в суд. Шлейф оспариваемости будет тянуться за объектом и при последующих сделках. Вывод: не надо экономить на полной версии выписки из ЕГРН.

Впрочем, отсутствие упомянутого маркера еще не говорит, что в истории объекта нет иных проблем. Не царское дело Росреестра выяснять, есть ли у продавца жилья супруг или супруга – при замене паспорта эти штампы ставятся не всегда. И регистратор не сможет узнать о существовании третьих лиц по паспорту.
Тут надо и учитывать моду на электронные версии документов: мода – модой, а суды вещь консервативная – им подавай бумаги. Опытные риэлторы советуют непременно запасаться бумажной версией и хранить ее хотя бы до истечения срока исковой давности, а лучше – бессрочно.
Осторожность и осмотрительность не помешают и при покупке жилья, в том, что Пенсионный фонд, ведающий материнским капиталом, не обязан подавать информацию в Росреестр и – тем более – третьим лицам о том, какие объекты приобретались за счет этого капитала.

Более того – решение суда сейчас исходит из того, что доля в праве детей возникает независимо от государственной регистрации: купили жилье за счет материнского капитала – значит, у детей автоматически возникает их доля, даже если оная не выделена. И если продают квартиру с таким «приданым», то сделка приобретает маркер оспариваемости, нарушение же прав третьих лиц и вовсе делает ее ничтожной.

Существует практика, когда прокурор обращается в суд в интересах детей, если родители продали квартиру без выделения доли детей. Банки, проанализировав ситуацию, даже требуют справки о том, что квартира приобреталась без участия материнского капитала. И на фоне общероссийской судебной практики это требование существенно. Но и тут есть свои тонкости: например, если после покупки с участием материнского капитала уже прошло несколько сделок, последний добросовестный покупатель все равно не будет защищен от внезапного сюрприза, так как ребенок лишился имущества не по своей воле и вправе его истребовать, даже если вся квартира ему не принадлежит. Кроме того, есть опасность и в том, что доля детей в квартире была определена, но рассчитана не точно – меньше, чем следует. Дело действительно тонкое и муторное – суды считают, что доля ребенка должна рассчитываться исходя из соотношения потраченных на покупку средств материнского капитала к общей сумме сделки.

Узелок на память — налоговый

Не будет лишним напомнить, что после регистрации сделки покупатель может вернуть немалую сумму в виде 13-процентного налогового вычета. Верхняя планка имущественного вычета – 2 миллиона рублей, то есть вычет будет составлять 260 тысяч рублей. Если цена квартиры меньше – соответственно меньше и компенсация, а вот если покупка обойдется дороже — вычет составит все те же 260 тысяч.

Получить льготу можно двумя путями: либо непосредственно от государства за счет перечисления на личный расчетный счет, либо не платить будущие налоги на эту сумму.

В первом случае нужно подать документы в налоговую инспекцию, причем по истечении налогового периода, на следующий налоговый год. Если с документами все в порядке, деньги перечислят в течение первого квартала, а то и сразу через месяц.
Во втором – чтобы не платить налоги по месту работы – подать документы в налоговое ведомство сразу после сделки и получить уведомление от своего работодателя. С этого момента работодатель не будет вычитать налоги из зарплаты и премиальных.

Как ни странно, достаточно много людей не осведомлены об этом и теряют большие деньги там, где терять не обязательно.

Елена Чиркова

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор