Результаты вашего поиска

Дети подземелья

Опубликовано michail на 26.10.2017
| 0

Все вроде бы приватизировано, поделено и освоено – все мало-мальски пригодные помещения, включая бывшие котельные и трансформаторные, чердачные и подвальные. И вот как раз подвальные-то и приковали к себе внимание собственников жилья в многоквартирных домах – как-то так вышло, что они оказались вдруг владением чужаков. А могли бы быть общедомовой зоной, приносящей немалую прибыль.

Ода подвалам

Кто читал робинзонаду Робера Мерля «Мальвиль», тот оценил судьбоносную роль замкового подвала, где хозяин вместе со старыми школьными друзьями разливал по бутылкам вино как раз в тот день и час, когда над Францией жахнул ядерный взрыв. С того подвала и пошла новая цивилизация.

Да что там фантастика – в разгар холодной войны американцы наперебой рыли бомбоубежища. А у нас они уже были-с – в наследство от первых двух Мировых. В одном только Кенигсберге – что ни дом, то бомбоубежище, — к делу приспособили каждый пятачок свободной земли. А уж подвалов, оборудованных для подземной жизни, было не счесть. Взять хотя бы лабиринты под Ленинским проспектом в районе Дома искусств, бывшим Кнайпхофише Ландграссе: под каждым домом имелись просторные подвалы, а когда в ожидании бомбардировок их стали между собой соединять проходами, то они и вовсе превратились в многокилометровую подземную улицу. Были под землей и железнодорожные пути – до самого побережья. А подвалы под улицей Генделя, по которым перемещали арестантов из суда в тюрьму и обратно!

Да кто из истинных калининградцев не копался в подземельях, где не ступала нога управдома? И у тех, кто вел раскопки, были веские на то основания – до сих пор нет-нет да и выйдут на поверхность спрятанные клады. К сожалению, чаще это авиационные бомбы и прочие боеприпасы, но порой подвалы преподносят поистине замечательные сюрпризы.
Так, на раскопках под Королевским замком лет 12 тому назад была найдена серебряная шкатулка с двенадцатью колдовскими штучками – медальонами и перстнем. На вещицах были выгравированы частью каббалистические и рунические знаки, частью — масонские шифры. Одну из магических формул ученые узнали – точно такая же была на подвеске Екатерины Медичи, которую подарил ей королевский целитель, когда ее жизнь медленно угасала. И которая радикально изменила ход вещей и событий – королева выздоровела и даже смогла родить.

А находка в районе Нижнего озера! При обязательных археологических раскопках перед строительством здания областного суда обнаружились масонские подвалы. Вернее, поначалу они были масонскими, но во Вторую Мировую их реквизировало под собственные нужды таинственное отделение СС «Аненэрбе», — то самое, что занималось поиском всяческих оккультных амулетов, гримуаров, регалий и закрытых знаний.

Иногда, впрочем, и раскопок не надо – как, например, случилось этим летом с подвалом 41-й школы, бывшей ранее женской гимназией имени Королевы Луизы. Подвалы ее оказались настолько обширны, что народ не совался дальше уже освоенных пространств, — их вполне хватало. А вот когда начался ремонт… Строители наткнулись на несколько замурованных ответвлений, разобрали и обнаружили целый склад изваяний. А когда меняли пол в спортзале, выяснилось, что под ним и под раздевалкой расположены каменные своды, ведущие… пока неизвестно куда. И, судя по всему, предстоят новые открытия – в существующей схеме здания отсутствует пятая часть подвала, причем подземный уровень явно не один, и вход туда еще надо отыскать – скорее всего, он затоплен. Чем не Янтарная комната?

Право на подвал

Если частные бункеры на частных же территориях за океаном так и простаивают без дела, то у нас полным ходом идет развитие всяческого андеграунда – подвалы в цене, их сдают в аренду (недорого, к слову, вполне можно найти себе подземелье по цене в среднем от 20 до 30 тысяч рублей в месяц, в зависимости от удаленности от «проходимых» мест), продают и даже покупают. Причем сегмент этого рынка весьма оживлен.

В том числе, и по части судебных тяжб.

С точки зрения законодательства, есть три типа подвалов:

— те, что не являются общим имуществом многоквартирного дома;

— те, что им являются, но по решению собственников жилья могут сдаваться в аренду или вовсе продаваться;

— и, наконец, технические подвалы, которые по умолчанию являются общедомовым имуществом и отчуждаться не могут ни под каким видом.

От чего танцует право собственности на них? По закону, если некий элемент многоквартирного дома – помещение, оборудование или конструкция – находится в составе общей долевой собственности и обслуживает более чем одну квартиру, то «отчуждать», тем паче «изымать» его без согласия жильцов никто права не имеет. На это есть статья 290 Гражданского кодекса РФ.

Более подробно о том же говорится в статье 36 Жилищного кодекса РФ: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (к которому относятся лестничные площадки, лифты, технические этажи, чердаки и иные объекты и помещения). В число иных — вместе с чердаками – входят и подвалы, поскольку в них проложены инженерные коммуникации и есть оборудование, которое обслуживает явно не по одной квартире из всего дома.

По этому поводу существует и определение Конституционного суда РФ от 2009 года, подтверждающее общедомовой статус подвалов, которые не имеют самостоятельного значения, так как спроектированы как раз для размещения в них инженерных систем и узлов управления и прочего оборудования для обслуживания дома. Это трубы водоснабженения и канализации, стояки, задвижки, приборы учета, теплопункты – с возможностью постоянного открытого доступа для технических служб.

В практике арбитражных процессов выработано правило: подвал считается самостоятельным объектом, если на момент приватизации квартир он не существовал как технический этаж. Такие подвалы сразу прибирают к рукам – с переводом в разряд нежилых помещений их продают или сдают в аренду, как правило, в коммерческих целях. В Калининграде это продуктовые магазинчики, обслуживающие свой дом, или – чаще – продающие «дешевые вещи из Европы».
Надо сказать, что власти города вовремя подсуетились: вооружившись ФЗ №131, быстренько провели инвентаризацию «бесхозного» имущества, внесли в свой реестр и теперь сдают за милую душу мелкому (а порой и весьма не мелкому) бизнесу. И жильцы могут теперь вернуть свой подвал только через суд.
Добавим, что в пользу собственников жилья было несколько решений различных судов РФ: Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2016 № 5-КГ15-207 по поводу подвалов, в которых находятся коммуникации с запорной арматурой для эксплуатации всего дома; постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.04.2016 №Ф05-3915/2016 по делу № А40-133879/2014 о вводе водоснабжения и шахты вентиляции; постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.03.2016 № Ф03-349/2016 по делу № А73-10959/2013 о подвале с тепловым узлом и насосным оборудованием, и другие аналогичные определения.

Суета вокруг подвалов

Оттягать свое в таких случаях чрезвычайно тяжело – практика судов не в пользу «штатских лиц». Чтобы начать многоходовую и часто многолетнюю тяжбу, нужно подать негаторный иск – во-первых, о признании подвала общедолевой собственностью жильцов многоквартирного дома, во-вторых, — о признании государственной регистрации подвала как муниципальной собственности недействительной и исключении оного помещения из реестра муниципальной недвижимости. С одной стороны, суды признают, что если жильцы управляют домом, то и должны иметь доступ к подвалу. С другой – чаще всего отказывают в признании подвала как технического помещения. И тут без опытных юристов не обойтись, как и без технической экспертизы, которая устанавливает статус и функции подвала, как помещения, не только имеющего возможность для самостоятельного использования, но и места, где размещаются инженерные сети, узлы управления и различное техническое оборудование. Считается, что Калининград негласно занимает третье место по использованию «андеграунда» после Москвы и Санкт-Петербурга. Но если в Москве со своими подвалами более или менее разобрались, то в Петербурге наблюдается очередная эпидемия подвальной вой-ны. Дошло до того, что объявлен мораторий на продажу подвалов местным Фондом имущества (распродажа коих до последнего шла довольно бойко): огромный объем исков и поразительно длительная тяжба собственников жилья против ковровой «муниципализации» подвалов потребовали выработать механизм передачи пока что непроданных подвалов в общедомовую собственность. По сути, люди тратили не то что месяцы – годы – на борьбу с муниципальным спрутом, чтобы потом получить небрежно завуалированный отказ.

Это тот самый случай, когда коса безошибочно «находит» камень: в «лихие 90-е» народ соответственно лихо приватизировал, на что упадет глаз. Подвалы в этом ажиотаже не стали не то что исключением, а бестселлером. В Калининграде почти в центре можно было «укупить» такое помещение за 150-180 тысяч рублей, если пересчитать по нынешнему курсу. Само собой, не обошлось без вопиющего нарушения – порой «тот самый вентиль» находился в частной собственности нового владельца, и при аварии или ремонте технические службы не могли попасть в подвал. Только на Ленинском проспекте было не меньше пяти домов, жильцы которых готовы были биться об стенку, отделяющую их от упомянутого вентиля. А владелец подвала и в ус не дул – он свое уплатил и был в своем праве. Пока конфликт не переходил в судебную плоскость.
Собственно, тяжко добиться права на подвал и в том случае, если подвал пока что не «прихватизирован»: передача его в руки жильцам проходила как перепланировка помещения (это необходимо для того, чтобы отгородить ту часть подвала, которая занята инженерным оборудованием, от зоны иного использования – например, для устройства кладовок или сдачи под коммерческое использование), а разрешение на эти вещи муниципалитет дает весьма неохотно.
Калининградцы еще не распробовали, как это приятно получать дополнительные полмиллиона рублей в год на общедомовые нужды, в том числе и на капремонт, сдавая подвал в аренду. Но в Москве и Петербурге такие случаи уже нередки, хотя еще и не в массовом порядке, — стоит лишь «полистать» сайт Avito (так, например, на Avito есть объявление о сдаче в аренду подвала на Московском вокзале Санкт-Петербурга, и всего по 600 рублей за квадратный метр, — очень дешево для такого бойкого места, недорого – всего за 15 тысяч в месяц сдается подвал на 8-й Советской. В Калининграде бывает и подороже).

«До сэбе»

По идее, получить свою долю подвала может любой собственник жилья – прямо пропорционально площади его квартиры. Лишними 10-12 квадратов сухого подвального помещения не будут – там можно хранить «стратегический запас» на зиму, держать велосипеды, устроить нечто вроде столярной мастерской, винного подвала, бильярда, и даже сдавать эти квадраты какому-нибудь тихому арендатору под какой-нибудь склад невзрывоопасных вещей. Но для этого надо запастись терпением и деньгами на опытного юриста. Положительные примеры есть, хотя дело это действительно затратное.

Елена Чиркова

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор