Результаты вашего поиска

Долевка над бездной

Опубликовано michail на 22.02.2018
| 0

Долевка все больше приобретает характер бездны. Кто первым в нее окунется? Время у крупных застройщиков пока что есть, и час Ч. отодвинут даже не до 1 июля, а чуть дальше: большинство постаралось обеспечить себе стратегический запас и пока может двигаться по колее, проложенной старым законом. Впереди у них – массовый аттракцион по выдаче разрешений на строительство.

Но немало и тех, кто достраивает свой последний объект – и прощай, стройка. И хорошо, если на этом этапе они смогут избежать банкротства. И хотя банкротство отдельно взятой компании – личное дело этой компании, но только не в случае компании строительной. Потому что это сообщество, которое обеспечивает население жильем, — задача, от которой отказалось государство, а ведь жилье – продукт приоритетный. Что означает сокращение этого сообщества и что будет с квадратным метром на душу населения, обещанным президентом?

Битый битого везет

Если согласиться с расхожим определением, что строительная отрасль — локомотив экономики, который тащит за собой тьму-тьмущую всяких разных вагончиков (один строитель дает работу десяти-двенадцати смежникам), то как можно расценивать новые правила вождения вышеупомянутого транспорта, жестко ограничивающие его маневренность?

По определению локомотив и так ограничен строгими рамками: ехать только по рельсам, тормозить на красный свет и плавно — в вагонах едут не только отрасли «прома», но и кадры, — куда без них. Но, похоже, скоро придется резко сократить и вагоны, и кадры.
Проблема – в обманутых дольщиках. Как ни крутился законодатель, чтобы уменьшить риски бедолаг, легче тем не становилось. Так, в свое время взамен лицензирования, основательно тронутого коррупцией, были предложены СРО, которые в случае чего должны были отвечать своими фондами за косяки, допущенные членами клуба.
Правда, фонды предназначались не на поправку ситуации с дольщиками, а для исправления ненадлежащего качества строительного продукта. Но несмотря на вполне приличную сумму – а объем фондов достиг 100 миллиардов рублей, ни одна проблема членов СРО так и не была решена, а миллиарды растворились в проблемных банках.
За СРО последовала хирургическая пластика законодательства, но, видимо, все делалось по методу известного доктора Франкенштейна, — тот ведь тоже хотел получить идеал, сложил, казалось бы, совершенные части тела, но при «вводе в силу» все получилось наоборот. Так и 214-й Федеральный закон на глазах обрастал новыми деталями, старые кости и хрящи ломали, вставляли новые, причем без наркоза. Помнится, в литературном источнике пострадали три стороны – и Франкенштейн, и его чудовище, и совсем не причастные к эксперименту лица.
Конечно, обманутых дольщиков жалко. Однако вряд ли меньше народу пострадало и еще пострадает в результате ликвидации очередного локомотива. Вместе с вагонами.

Эту крапиву не выполоть

Как оценивает ситуацию Валерий Макаров, руководитель холдинга «Калининградстрой-Инвест», одного из лидеров калининградского строительного рынка?

— Действительно, сейчас ожидается бум получений разрешений на строительство: застройщики были вынуждены обеспечить «стратегический запас», потому что схема, которая начнет действовать с 1 июля, совершенно не отработана. Многое непонятно и с кредитованием в банках… которых становится все меньше.

Принцип «один застройщик – один объект», прежде всего, выгоден с точки зрения административного контроля и контроля со стороны банков. Следует ожидать и заморозки средств дольщиков. На каком-то этапе строительства суммарных средств – собственных, кредитов банков и денег дольщиков — окажется достаточно, чтобы построить объект. Тем не менее процесс заключения договоров долевки продолжается, и застройщик никуда не может использовать эти средства — строительство затормаживается и серьезно дорожает.
Ужесточений в долевом строительстве столько, что, в конце концов, возникает вопрос: а стоит ли вообще привлекать средства дольщиков? А может быть, взять кредит в банке, если есть такая возможность, и достроить объект без активного участия армии контролеров, продать его – и больше никогда не заниматься строительством. Которое себе дороже.
Ситуация абсурдная: что бы ни придумывал законодатель, какие бы ни принимались изменения в законодательство, ежедневно возникает все та же старая проблема с обманутыми дольщиками.

Полку прибыло

Валерий Макаров прав – как не пропалывали проблемные объекты, они, как крапивное семя, дают новые дружные всходы. И далеко не всегда виноват в этом застройщик.
— Да, создан компенсационный фонд, — продолжает глава «Калининградстрой-Инвеста», — но одна мысль, что я, законопослушный застройщик, обязан платить полтора процента за каких-то мошенников… Это неправильно – нужно наказывать не порядочных застройщиков, а преступающих закон. Государство должно было найти способ, как наказать аферистов, однако же нас к ним приравняли, введя, по сути, налог на мошенников. Это если бы по ходу борьбы с терроризмом не выбивали точечно самих террористов, а зачищали всю территорию «по ковровому принципу». Вот и в строительстве – вместо того, чтобы уничтожить отдельных «террористов», прессуют всех подряд – вместе с застройщиками, дольщиками и теми, кто еще только откладывает деньги на будущее жилье.

Поражает, конечно, неэффективность законодателей, которые принимают такие законы. Расплодили такой затратный механизм, причем траты ресурсов — финансов, времени, кадров — на этот механизм колоссальны, а эффективности минимум. Президента можно понять – столько шума и суеты вокруг долевого строительства, а КПД нулевой, — понятно, что он распорядился ликвидировать долевку как факт.

«Сами предложат и сами все дадут»?

Но как обойтись без нее? Вряд ли в России много застройщиков, которые смогут строить «на свои». Кредиты в банках не дешевы, с учетом банковских процентов квадратный метр подорожает, и за все, в конце концов, заплатит население, которому жилье необходимо не для инвестиций, а для проживания.

— Наши законодатели идут примерно к европейским образцам, — продолжает Валерий Макаров. – Чтобы застройщик мог бы вложить процентов десять-двадцать в проектирование и начало стройки, а потом взять в банке кредит. И дольщики потом просто переоформляли бы на себя часть кредита застройщика. Но, увы, разница в банковских процентах и доступности кредита в Европе и у нас огромна. Там, – чтобы получить кредит в банке, – нужно прийти с бизнес-планом, проектом, по сути, вложив минимум собственных средств. Классическое проектное финансирование – без сумасшедших залогов с двойной и тройной гарантией. Процентные ставки по таким кредитам в Испании, Германии – 4-5 процентов для застройщиков и 2-4 процента для физических лиц. Будь у нас такая же нормальная доступность и посильная ставка по кредиту – и проблемы дольщиков бы не существовало.

Я уже не говорю, какова должна быть величина кредитования в банках, чтобы заменить дольщиков. Задача, поставленная президентом — довести до 1 квадратного метра жилья на душу населения, притом, что «душа» эта имеет от силы 0,6 квадратного метра, и по всем расчетам на выполнение этой задачи потребуется 4 – 5 триллионов рублей кредитных денег, чтобы восполнить недостающие 0,4. Какие банки могли бы предоставить такие займы? Пока что ни один банк не озвучил, что готов кредитовать в соответствующем объеме под соответствующую процентную ставку. И под что будут выдаваться такие кредиты? В чудо – что завтра под классическую схему проектного финансирования вдруг «сами предложат и сами все дадут» — как-то не верится.

О капканах

— Многие застройщики сегодня, чтобы спастись от банкротства или успеть выполнить свои обязательства, продают по себестоимости, а некоторые даже умудряются и дешевле – только бы выпутаться и закончить проект, — соглашается Валерий Макаров. — И потом навсегда забыть эту сферу.
Взять ситуацию с банкротством — если раньше мы привыкли видеть в нем определенную мошенническую схему «украсть и увести деньги», то сегодня – в условиях падения покупательной способности населения — это реальный капкан, в том числе, и для вполне законопослушных застройщиков, у которых все возможности довести проект до победного конца попросту исчерпаны. Ибо не на что. Если посмотреть, ситуацию с 2014 года, когда евро прыгнул с 40 рублей до 80, то ясно, как выросла себестоимость метра. Рублевые цены упали, разница между рыночной ценой и себестоимостью неминуемо сокращается, — мы почти достигли той черты, за которой весь этот бизнес убыточен.

Группа риска на рукаве

Капканы, впрочем, уготованы не только застройщикам.

— Дольщики тоже попали в зону риска, — считает Валерий Михайлович. — При банкротстве застройщика они могут все потерять. И не потому, что застройщик мошенник — он точно такая же жертва. Ясно, что сегодня не всякий застройщик вытянет свой проект.

И тут Валерий Макаров прав: государство, к примеру, взяло на себя завершение проблемных объектов таких крупных застройщиков, как «СУ-155». Но масса тех, кто помельче, остались один на один со своими неприятностями. Не все справятся и при существующих мерах господдержки («прощеная» аренда, помощь с коммуникациями, бесплатный участок под проблемным домом или взамен оного, etc.). Под «Су-155» был создан банк «Русский капитал», который в Калининграде завершил строительство домов «Росстроя».
А ведь это не единственная болевая точка в том же Калининграде. Заметно обездвижены и другие крупные стройплощадки.

Самое время спросить, где выход

Казалось бы, при такой экономической погоде хорошим зонтиком послужило бы строительство ИЖД. Увы, если общий объем вводимого жилья сократился за год на четверть, то строительство жилых индивидуальных домов показывает еще большую скорость в сторону уменьшения. Причина лежит на поверхности – уровень жизни населения стабильно падает с 2014 года, людям строить не на что, а банковские кредиты им по-прежнему не по карману. Лучший показатель реального состояния – рождаемость, которая «в гармонии» с платежеспособностью упала и продолжает падать. По России — на 10 процентов, в Калининградской области — на 11.
Что ж, по всем приметам, остается одно – воспользоваться аттракционом невиданной щедрости по 6-процентной ипотеке (ну, тем, кому такие проценты полагаются) и все же поторопиться с приобретением жилья «по старым ценам» и по старому закону, ведь долевка общепризнанно остается самым доступным способом решить жилищную проблему. Новые цены, как полагают эксперты, не обрадуют, как и то, что с отменой долевого строительства квадратные метры снова станут дефицитом.

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор