Результаты вашего поиска

Дом советов: ничего смертельного

Опубликовано michail на 26.01.2017
| 0

Судьбоносное совещание первых лиц области и города с собственником Дома Советов в сообществе экспертов, да еще и проведенное на самой судьбоносной точке Королевской горы, вызвало шквал возмущения «неравнодушной общественности». Получилось, как в песне Высоцкого — «Слон сказал, не разобрав, — видно быть потопу». Но если разобраться, то все становится на свои места. Ведь главное – реанимация места, не так ли? Тем паче, что ничего смертельного и непоправимого в Доме сделать не успели — можно заниматься реанимацией.

И она состоится – если общественность не будет совать палки в колеса.

Татьяна Кондакова, главный архитектор города на тот момент, когда отмечали 750-летие Калининграда-Кенигсберга, профессионал, который обладает не просто здравым смыслом, но и достаточной информацией, чтобы с помощью того самого здравого смысла, как раз и расставить все по местам, тем более, что она была приглашена на это судьбоносное совещание как эксперт.

Ей и слово.

Почему не жилье?

Обсуждать применение Дома советов можно хоть до посинения – кто-то непременно хочет видеть там элитное жилье, кто-то – пространство для бизнеса. «Неравнодушная общественность», услышав слово «жилье», встала в стойку. Устраивать в административном (по рождению) здании жилые квартиры очень проблематично. Эта проблема распространяется и на прилегающую территорию бывшего Лебенихта, которая, тем не менее, исторически — многофункциональная с преобладанием именно жилья. И население интуитивно воспротивилось: во-первых, функциональных территорий под жилье – по городу пруд пруди; во-вторых, часть общественности против или потому что ему ТАМ не жить, или потому что «всем все, а мне ничего», — в общем, много всего.

Однако есть более веская причина. Жилье – самая регламентированная вещь на девелоперском рынке. Есть требования к площади земельного участка (сколько должно быть земли, а сколько постройки), что именно должно быть во дворе, а также нормы по доступности школ, магазинов, больниц и т.д. Инфраструктура-то рядом, — центр, однако, а вот насчет необходимой площади двора, детских площадок, шумовой защиты, инсоляции и естественной освещенности – увы.
На самом деле нормы по жилью многочисленны и беспощадны. И на Королевской горе без решения сложнейших проблем жилье не выстроишь: воспроизведенная историческая застройка хороша для воссоздаваемых городских пространств, но «исторический стиль» по характеру и плотности застройки не всегда дружит с нормативами для современного жилья. Вписать в заданные утраченной застройкой габариты зданий современные квартиры непросто. Особую сложность будут представлять «глубокие» жилые помещения с небольшим окном, площадь которого продиктована историческим фасадом. Это соотношение нормальную инсоляцию и естественную освещенность если не исключает, то делает труднодостижимой.
Даже садовый домик должен отвечать требованиям, предъявляемым к жилью, для того, чтобы получить в нем постоянную регистрацию. Жилье, которое будет построено вокруг Дома Советов и Королевского замка — это совсем другая опера.

Понятно, чтобы здесь была не декорация, а реальная среда современного города, нужны не только магазинчики, лавочки, но и реальное жилье, начиная со вторых и третьих этажей. Там, где получится вписаться в нормативы, там будет достигнуто соответствие с доступной сегодня классификацией — многоквартирные жилые дома со встроенными нежилыми помещениями (магазинами, кафе, ресторанами, офисами, мастерскими художников и ремесленников и т.п.). Новое городское образование будет радовать горожан, туристов, проживающих там жителей, включая стариков и детей, а также тех, кто будет жить в этих квартирах через десятки лет.
Но, прогнозируемо, при проектировании мы получим значительное количество помещений, привлекательных для проживания, но не соответствующих действующим санитарным и техническим нормам, предъявляемым к жилым квартирам. Что это будет — апартаменты, студии? Сегодня апартаменты фактически используются гражданами для постоянного проживания, однако находятся в нежилых зданиях. Сегодня апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, поэтому в них нельзя получить постоянную регистрацию, а цена коммунальных услуг в них примерно на 20% выше той, которую платят владельцы обычных квартир. Но при этом жильцы апартаментов получают набор дополнительных услуг, не предусмотренных в жилых домах. Понятно, что желающих поселиться в таких апартаментах или студиях будет немало. Какими правами они будет обладать и как будут защищены их права?

Кстати, Минстрой России грозится в скором времени дать четкое определение и классификацию апартаментам, как особой форме проживания.
Мы начали с Дома Советов, а перешли к окружающей застройке. Это оправдано — и существующий объект, и те, которые мы хотим воссоздать (буквально или «по мотивам») расположены на одной территории и этой территорией связаны между собой. Как — будущее покажет, это вопрос не на один десяток лет.

Снявши барьеры по остальному не плачут

— Городские власти сделали все возможное, чтобы убрать административные барьеры и иные препятствия для дальнейшего развития территории Королевского замка, в том числе для инвестирования в Дом Советов. Градостроительное зонирование приведено в соответствие с генеральным планом.
Реализация идей, которые формируются в отношении этого места на протяжении ряда лет — вещь не дешевая, — продолжает Татьяна Кондакова. – Надеюсь, что город придет-таки к мировому соглашению в споре с собственником здания (с ООО «Протострой») по площади и границам земельного участка. Будет устранено еще одно препятствие и на смену противостоянию придет совместная работа.

А что дальше?

Дальше надо проектировать как само здание, так и его окружение, или, вернее, проектировать новую градостроительную среду с воссозданными элементами утраченной застройки, в которой Дом Советов — неотъемлемая часть новой среды. Полагаю, что до окончательного утверждения проекта планировки, равно как и до образования земельных участков для застройки, еще далеко.
«Далеко» не потому, что никакого движения в этом направлении не было – были семинары, обсуждения, была мастерская (workshop) с интенсивным и продуктивным групповым взаимодействием, были конкурсы и решения, которые привели к формированию задания на разработку проекта планировки. Убеждена, что состав документации по планировке самой значимой для города территории должен выйти за рамки нормативных требований. Проект планировки в обязательном порядке должен включать эскизы застройки, в которых будет предложена основная архитектурно-планировочная и объемно-пространственная концепция застройки, заложенная в проекте планировки и основанная на результатах прошедших конкурсов. Демонстрационные материалы должны включать архитектурные развертки застройки, фрагменты отдельных композиционных решений, стилевое и цветовое решение фасадов, предложения по благоустройству территорий общего пользования. Неотъемлемой и обязательной частью проекта планировки должен стать макет.
Проект планировки в таком составе может стать реальной основой для рассмотрения органами власти и населением, для принятия обоснованного и легитимного решения, поддержанного обществом, а также базой для разработки инвестиционно-строительных условий выбора инвестора новой застройки. Для собственника Дома Советов принятые решения станут заданием для разработки проектной документации по реконструкции фасада здания.

Раньше таких требований к составу документации по планировке территории не было, в том числе и потому, что их реализация требует материальных и временных затрат.
Но все должно идти своим чередом, не вдруг, а по спирали – и на другом уровне. Никаких ошибок, слава богу, пока не сделано. Объем задач, по-моему, в полном объеме понимают и исполняющий обязанности губернатора области, и глава городского округа.
Проделанная работа нужна была для того, чтобы понять, как не надо делать, и уточнить, как надо. С помощью конкурсов, с самыми различными точками зрения местных и неместных, был набран образный ряд, в конце концов, багажа набралось достаточно для понимания — чего собственно хотим? И оно, понимание, на этой стадии вполне реально сравнилось с нашими возможностями — и невозможностями.

Не быстро, но системно

Без мощных инвесторов не обойтись. Сегодня с этим сложно: иностранные инвесторы связаны санкциями и общим непростым инвестиционно-политическим климатом, состоянием российской экономики, которые мешают их активному участию. Российские инвесторы тоже 77 раз примерят и перемерят – они действуют с еще большей осторожностью. Причем, говоря об иностранных инвесторах, я имею в виду не только девелоперские компании, но и различные инвестиционные фонды, которые специализируются на долгосрочном финансировании, они не ждут быстрого возврата вложений и придерживаются реальных сроков окупаемости.
В общем, если говорить о реанимации места, то это совокупная задача для областных и городских властей, которые увязываю ее с подготовкой города к ЧМ-18: шаг за шагом нужно приводить в порядок здание (не трогая «внутрянку» — все равно никак не успеть к 2018-му), но с фасадом медлить нельзя. Здание стоит прочно в соответствии с рассчитанными нагрузками. Фундаменты мы в 2005 году открывали и смотрели: гидроизоляция в порядке, грунты консолидировались с фундаментами и те стали еще прочнее.

Суета вокруг объекта

— Важно определиться, что реально по Дому Советов можно и нужно успеть сделать к 2018 году. Здание видно со всех точек города, в том числе и от стадиона.
Не исключено, что решения по обновлению фасада здания будут иметь временный, промежуточный, характер именно потому, что до событий чемпионата мира осталось совсем немного времени, часы обратного отсчета скоро будут запущены. В 2005 году собственники Дома Советов и наши архитекторы предлагали несколько эффектных предложений по фасаду здания, но реализовать какое-либо из них к 750-летию было невозможно. Поэтому покрасили фасад, вставили окна, а на тот фасад, с которым вообще ничего не успевали, повесили гигантский баннер. Не лучший вариант…

Окончательные решения должны быть приняты по целостному архитектурно-планировочному и объемно-пространственному решению и для Дома Советов, и для воссоздаваемой застройки, включая флигели и башни Королевского замка, а также для существующей периметральной застройки, часть которой выглядит достаточно убого. В отношении фасадов существующих жилых домов можно уверенно прогнозировать бюджетные расходы. Собственники коммерческих зданий также должны осознать свою ответственность как перед предстоящим событием, так и перед жителями города.

Полагаю, что население города уже считает здание Дома Советов достоянием города, которое должно выглядеть соответственно своему статусу. И форма собственности на здание тут совсем не играет главной роли. Скучное, заброшенное здание негативно влияет на городскую среду, на самочувствие горожан, на общественное самосознание независимо от того, в публичной или в частной собственности оно находится.

Волю и требовательность населения города, общественную поддержку усилий областной и городской власти в успешном решении предстоящих задач нельзя сбрасывать со счетов – они часть формулы успеха.

Записала Елена Чиркова

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор