Результаты вашего поиска

Гран-при за генплан

Опубликовано michail на 05.10.2017
| 0

Генплан Калининграда на Градостроительном всероссийском конкурсе оказался лучшим. «Кто в этом виноват и чем он хорош», — рассказывает Артур Крупин, руководитель КАиС, которому глава Минстроя Михаил Мень лично вручал соответствующий документ.

«Кто виноват»

— Пока жюри конкурса обсуждали наши генпланы, мы с некоторыми конкурсантами поинтересовались — в общих чертах, конечно, — кто какие генпланы привез. Прежде всего, в нашу пользу сыграл тот факт, что структура генплана Калининграда не только полностью соответствует требованиям Градостроительного кодекса, но и стратегии социально-экономического развития города на 20 лет, которая была разработана как раз перед тем, как приняться за новый – также 20-летний — генплан. Собственно, функциональное зонирование областного центра полностью отвечает этому главному стратегическому документу, учитывая и демографический рост (который у нас в хорошей динамике – и за счет рождаемости, и за счет миграции), и размещение всех приоритетных направлений экономического развития. Отвечают новым требованиям ГК картографические материалы — карты сделаны в масштабе 1:10000 (до этого требовался 1:25000).

Нужно сказать, что нам повезло не только с выбором проектного института (напомню — это Южный градостроительный центр из Ростова), но и с горожанами – они приняли самое активное участие в обсуждении генплана, причем не только на публичных слушаниях – замечания и предложения приходили в письмах, на сайт городской администрации, по сути, общественное обсуждение шло в режиме non-stop. Кроме того, мы встречались с горожанами по районам, микрорайонам, даже по кварталам — чтобы выслушать мнение жителей. Не осталось в стороне и областное отделение Союз архитекторов – это были градосоветы, архитектурные форумы и воркшопы, в которых, кстати, участвовали не только градостроители Калининграда. Все это положительно сказалось на качестве генплана.
Немаловажным фактором оказалось и само геополитическое положение Калининграда – близость к Европе, согласитесь, накладывает свой отпечаток на многие реалии нашей жизни и перспективы развития.

Сильные стороны генплана

Однако жюри конкурса руководствовалось более конкретными параметрами документа: оценивалась интенсивность и качество жилищного строительства. К слову, у нас оно идет хорошими темпами, причем не растягивая границы города и не наступая на ноги соседним муниципалитетам. Априори было решено, что город будет развиваться вовнутрь, а не вовне, тем более, что «белых пятен» на его карте хватает. Во всяком случае, достаточно на 10 миллионов квадратных метров жилья – по сути, жилой фонд можно увеличить вдвое.

Оценили и то, что зеленым зонам – скверам, паркам и городским лесам – по новому генплану предстоит увеличиться в два раза.

Успешно решает наш генплан вопросы транспортного каркаса. Так, центр города должен быть освобожден для общественного транспорта, велосипедистов и пешеходов, а весь интенсивный трафик будет перенаправлен в объезд и по второстепенным трассам. 11 транспортно-пересадочных узлов, вписанных в уже существующую сеть железных дорог, будут перемещены ближе к периметру. Заодно мы вводим единый электронный проездной билет, что упростит поездки по городу, сделает возможным пересадки с одного вида общественного транспорта на другой так, что можно будет объехать весь город за относительно небольшой отрезок времени. В общем, пересмотрена вся транспортная схема областного центра, и не без участия серьезных экспертов, к которым мы обращались в процессе работы. Анализируя как положительный, так и отрицательный опыт других городов, мы консультировались у специалистов «Института генплана Москвы», и особенно с кафедрой «Транспортный сектор»: Калининград занимает одну из верхних строчек в списке самых автомобилизированных городов России, и это влечет за собой массу проблем, так что работа над схемой транспортного каркаса шла непросто.

Чужой опыт бесценен: в тех городах, где в свое время увлеклись агломерацией, теперь приходится искать «противоядие», чтобы сгладить негативные последствия экстенсивного развития.

Калининград развивается скорее по интенсивному пути – строительство идет без поглощения новых земель, отдавая предпочтение комплексному развитию территорий, в том числе, тех самых «белых пятен» внутри города.
На уже застроенных территориях тоже предстоит решить немало задач, — по улучшению качества жизни в этих районах, строительству новых социальных объектов и модернизацию существующих, благоустройству дворов и т.д., то есть, дальнейшему развитию уже освоенных территорий. Часть этих вопросов мы уже решаем.

Что же до комплексного развития новых территорий, то тут главное не ошибиться с выбором места, или, как говорят врачи, «не навредить»: не разрушить сложившуюся застройку, тем самым нанеся психологическую травму ее жителям, но улучшить ее — создав рядом новую социальную и инженерную инфраструктуру, которая неизбежно влечет за собой модернизацию прилегающих участков и коммуникаций. По такой схеме, к примеру, на месте Чкаловска, старого военного городка с аварийными зданиями и сетями, возник новый Чкаловск — комфортный для проживания район города. Кстати, это удалось сделать, не причинив вреда прилегающему городскому лесу. Этот проект был реализован в форме частно-государственного партнерства, от которого выиграли все – инвестор, город, его жители.

Самому городу в течение 15-20 лет предстоит комплексное освоение 130 гектаров бывшей (но все еще действующей «точечно») промзоны на Правой набережной и прилегающей к ней территории.

В этом же направлении сегодня действует крупная международная компания «Автотор», — это один из крупнейших землевладельцев, который уже начал работу по комплексному развитию своих 600 гектаров, — там строится новый автомобильный кластер.
Кроме того, в городе есть несколько участков площадью в 20 – 40 гектаров, — в картах новых Правил землепользования и застройки они проходят под термином «курты», — это городские пространства, подлежащие комплексному и устойчивому развитию.

Следующий шаг

Генплан принят, но следующим шагом будет утверждение новых правил землепользования и застройки. 15 ноября назначены официальные публичные слушания ПЗЗ, на которых мы выслушаем последние предложения и замечания, а месяц спустя они будут представлены на утверждение горсовету.

ПЗЗ и генплан — тактика и стратегия развития города. И, хотя говорят, что с новым генпланом можно было и не торопиться, а продолжать жить по старому, это не так. С 2009 года, — времени утверждения предыдущего генплана, — многое изменилось, так что оба документа разработаны с учетом новых реалий и новых требований законодательства.

Так, например, изменился сам Градостроительный кодекс – в нем появились новые понятия и механизмы для реализации комплексного и устойчивого развития территорий, а Минэкономразвития определило новый исчерпывающий перечень видов разрешенного использования земельных участков, в придачу с новым классификатором, к которому и будут привязаны правила землепользования и застройки. В старом документе было необоснованно завышено число функциональных зон. В новой версии их стало на 14 меньше (34 против 48), — даже притом, что появились новые функциональные зоны, новые территории развития. Регламенты их заточены под новый генплан – для наиболее оптимальной его реализации.

Важной частью генплана будет сохранение памятников истории, в том числе всех фортов, а также объектов ландшафтной архитектуры. В отличие от старых, — новые правила ограничивают использование прилегающих к ним территорий и устанавливают строгие регламенты их застройки. Например, по части ограничения этажности, — так как в жилых зданиях высота потолка стандартная и его высоту можно продолжать измерять по числу этажей, то в общественных и административных она зависит от типа и назначения здания, от его конструктивной схемы, и впредь будет измеряться в метрах.
В новых правилах фигурирует и такое понятие, как доминанта – не смотря на ограничение этажности, в одной и той же зоне такие доминанты допустимы, если здание будет иметь скатную кровлю. К слову, о скатных крышах: новые регламенты помогут сохранить эту особенность старого города, стимулируя выбор застройщиков в их пользу, тем более, что скатные крыши больше подходят для нашего климата, красивее и ближе к исторически сложившейся архитектурной традиции. Строже станут регламенты и в отношении строительства рядом с водными объектами. Здесь у нас в портфеле ждет своего часа отличный проект – «Waterfront», — ваша газета об этом писала.

«Свято место»

Парковки остаются серьезной проблемой Калининграда, как, собственно и других городов с высокими показателями автомобилизации, — мы в этом списке в числе лидеров. В условиях дефицита земли это становится тупиковой ситуацией. Многие застройщики по своей инициативе увеличивают норматив по машино-местам, но не в каждом районе города это можно сделать безболезненно – одно дело, когда осваивается территория по периметру города, и другое – в его центре. По местным нормам на паркинг должно отводиться до 30 процентов площади участка, например, на 100-квартирный дом положено 30 парковочных мест, что сегодня явно недостаточно. Минстрой предлагает (пока предлагает!) иные норматив 1,2, а муниципального, специализированного и маневренного фонда – по 0,7. Предлагаемые Минстроем новые нормы непривычно высоки для застройщиков, о них спорят, но их яввы, с градацией по классу застройки: для бизнес-класса — по два машино-места на квартиру, для жилья муниципального — по одному на квартиру, для эконом-класса этот норматино порекомендовали пока что для изучения ситуации.

Выход я вижу в модели комплексного развития территории: для жилого комплекса, состоящего из нескольких домов, легче рассчитать оптимальный вариант общего – квартального – многоуровневого паркинга. Застройщик экономически не проигрывает: сегодня приняты поправки в законодательство, которые позволяют пускать машино-места в оборот: продавать, сдавать в аренду, etc. Другое дело, захочет ли человек покупать или арендовать их, если есть шанс припарковать машину «за так», где-нибудь во дворе или на тротуаре, если не на газоне или вовсе на детской площадке. Законным образом пока таких граждан не накажешь – внутри придомовой территории распоряжаются они сами, как собственники жилья. Остается полагаться на их лояльность и цивилизованность.

Нам остается поздравить калининградцев с лучшим генпланом страны и как-то участвовать в жизни города, чтобы на 224 гектарах его площади вместилось как можно больше комфорта. Что-то должен сделать город, что-то – инвесторы, чтобы в городе было удобнее и лучше жить, легче и удобнее ездить по этому городу на всех видах транспорта, включая велосипед, ну а ходить пешком и вовсе было удовольствием. Чтобы доступнее стала вся социальная инфраструктура, а зеленые зоны, как обещано, увеличились вдвое, — земля для этого зарезервирована генпланом.

Кстати, на очереди еще один претендент на признание – правила землепользования и застройки Калининграда.

Записала Елена Чиркова

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор