Результаты вашего поиска

ИДЕТ ОХОТА НА УК… ИДЕТ ОХОТА!

Опубликовано v.kulyabin на 01.06.2016
| 0

Итак, против управляющих компаний развернуты военные действия по всем правилам тайского бокса. Причем в распоряжении нападающей стороны – и административный ресурс, и Госдума, принявшая во втором чтении изменения федеральных законов по части УК.

Но вот ведь какая петрушка – всем уже ясно, что шоу терпит провал, тухлые яйца почему-то бросают не в главных действующих лиц, а в статистов, которым в придачу достаются тумаки от автора, режиссера и премьер-жюра. Не говоря уж о критиках. Убей меня бог, но дружные и согласованные действия в России обычно предпринимают в одном-единственном случае – подружить против кого-то.
Но дадим слово стороне, принявшей оборонную позу – управляющим компаниям. Сегодня их общие интересы на страницах «Рынка жилья» представляет директор ООО Жилищный трест «Лучший дом» Ирина Топорова, первой проложившая в Калининграде лыжню в этом виде бизнеса.

КОГДА ВСЕ ХОРОШО — К НАМ НЕ ОБРАЩАЮТСЯ

— Ирина Рафаэльевна, и как вам первые ощущения от происходящего?

— Кажется, теперь мы, управляющие компании, — главная проблема России. К сожалению, в СМИ с азартом, достойным лучшего применения, еще больше обострили ситуацию, которая и так была непростой. Но разве у нас все плохо только потому, что плохо работают УК? Наконец, все ли УК так плохи? Не будешь ведь каждому объяснять, что то, что говорят про УК по телевизору, к нам не относится… Например, тележурналист уверенно заявляет: «У вас есть прибор учета тепловой энергии? Платите только по его показаниям!» И люди бегут бороться за справедливость, твердо усвоив эту идею. И попробуй потом доказать ему, что по законодательству-то прав как раз управдом, а не тележурналист. Но ему верят, а нам – нет, потому что его версия популярнее, приятнее, удобнее.

— Многолетней практикой вы доказали, что умеете управлять домами – иначе к вам бы не обратились жители 90 домов и продолжают обращаться другие сообщества жильцов. Вам-то они верят?

— Нет, не доверяют и нам. 307-е постановление (по части приборов учета) слишком мудреное, люди не могут разобраться с формулами… Да, они придут, вместе мы два часа будем разбираться с труднопонимаемыми местами, они все выслушают, покивают, но в конце концов опять скажут: «Мы будем платить только по показаниям».

Потому что так говорили по телевизору.

Я могу харакири перед ними сделать — все равно мне не поверят: люди не слышат, потому что не хотят слышать. Придется адресовать их в административно-техническую и жилищную инспекции, пусть они им объясняют.

Мы стремимся работать правильно, в соответствии с законодательством, и все для этого делаем. Как только вышло постановление о прозрачности деятельности УК и раскрытии информации, мы первыми сделали сайт (нашему примеру последовало всего только около пяти компаний). Его мы постарались сделать как можно более подробным, с обратной связью, с форумом. Но форум, видимо, придется закрыть: наши клиенты иногда не выбирают выражений — прочтешь и руки опускаются. Например, «ваши козлы-электрики», — я-то знаю, как эти ребята стараются, они такого отношения не заслуживают. Мы сделали замечания, а в ответ – мол, матом не пишем, остальное допустимо…

Или другой поучительный пример: житель дома написал, что в месте, где висят почтовые ящики – темно. Мы объяснили, что лампочка там есть, но включается она по датчику, который учитывает освещенность на улице: светло — лампочка гаснет, темно – включается. Чтобы свет был поярче, нужно включить постоянную лампу, но тогда установить рядом счетчик. А для этого нужно согласие соседей, — все же лишние расходы. Я думала, что человек поймет, а в ответ – вы, мол, очень плохая компания: вас просят, а вы не исполняете…
Я понимаю, что у меня работа такая – когда все хорошо, люди к нам не обращаются. Но ведь хочется по-доброму…

Жаль, конечно, форум помогает контролировать работу в филиалах – прочитав свежую информацию, я могу тут же позвонить инженеру, который руководит этим филиалом, и решить проблему.
Но так как большая часть обращений касается начислений, то вместо форума мы сделаем рубрику, в которой будет вся история начислений, и каждый сможет проверить свои платежи по личному коду пользователя. Это удобно: например, если вы сейчас не живете в этой квартире, или находитесь в другом городе, проконтролировать оплату вы можете в любой момент. Или распечатать квитанцию, которую потеряли. В общем, как только подготовим эту закладку, так форум и закроем. В конце концов, мы идем на дополнительные расходы не для того, чтобы читать гадости в свой адрес, которые пишут активисты, вдохновленные призывами «разобраться со всеми УК».

Тариф растет — виноват управдом?

— В чем сегодня главная проблема управляющих компаний?

— В законодательстве! Вот вам пример: существует инфляция, подтвержденная госстатистикой. Это неизбежное зло, с которым все как-то примиряются… если только дело не касается платы за обслуживания жилья. При заключении договора мы указываем определенный тариф — с тем, чтобы иметь право индексировать его раз в год с учетом инфляции в нашем регионе. В договоре есть такой пункт. Но в Жилищном кодексе такого пункта нет.
Моих объяснений никто не хочет слушать, хотя их я подкрепляю документально, с копиями счетов, выставляемых «Янтарьэнерго», и техпаспорта, в котором указана площадь МОП этого дома, рассчитать все несложно. А мне в ответ: «Конечно, цифрами вы все прикрыться можете…» И что тут скажешь – хоть плачь.
А приходилось и плакать: зашли недавно ко мне три молодых человека, по виду — люди состоятельные, одни ботинки дороже, чем у меня дома вся мебель, однако экономные: показалось им, что они сильно переплачивают по счетам за квартиру. Я все им объяснила, как могла, показала документы, позвала экономиста. Двое поняли, извинились и ушли. А третий-таки дожал. Теперь весь дом живет по одному тарифу, жильцы согласились с моими аргументами, и оплачивают счета без споров, а этот дотошный господин – по индивидуальному. И соседям приходится за него доплачивать. Однако по суду я не смогу ничего у него выиграть – потому что 5 лет назад я заключила с ним договор на определенную сумму, и теперь он требует, чтобы рассчитывали ему по старому тарифу, хотя с тех пор все остальное подорожало в разы.

— Интересно, он и хлеб покупает по 16 копеек? Но все же… Тариф-то растет – значит, большинство вы умеете убедить?

— Знаете, чтобы повысить тариф, нужно получить согласие общего собрания жильцов. Обычно такое собрание мы проводим в конце года, на котором отчитываемся и обсуждаем итоги за год. Если дом сработал хорошо, заявок (а следовательно, и затрат) было немного и мы остались с положительным балансом (бывает, что и до 100 тысяч), то собственники решают, что дальше делать с остатком, например, вложить ли остаток в благоустройство. Если они ничего не предлагают, то в этом доме мы оставляем тариф прежним, и так может длиться лет пять. А вот с убыточными домами другое дело. Например, планировали вызывать вышку 2 раза, а пришлось – 5, или жильцы не гасили свет в местах общего пользования, или слишком часто пользовались лифтом. За все это мы платили из тарифа, и баланс оказался отрицательным. В таком случае я должна на общем собрании жильцов поставить вопрос о повышении тарифа, притом, даже не на этот год, а на следующий. Как вы думаете – смогу ли я сделать это на общем собрании, если даже увеличение будет на 1 копейку?

Нет. О повышении тарифа мне не дадут и слова сказать. И они в своем праве: таков закон.

На общем собрании договориться о чем-то серьезном нереально: один что-то выкрикнул, другой, третий, и начинают говорить все вместе, не слыша никого, кроме себя. Но зато все сообща понимают, что перед ними враг – я. Которого нужно перекричать (хором) и победить (толпой). На такие собрание приходят, как правило, те, кто настроен негативно. Когда мы встречаемся по одному, то разговор совсем другой: спокойно обсуждаем проблему, если нужно – зовем экономиста, и человек такой беседой удовлетворен. На собрании это невозможно. А сейчас – после того, как управляющим компаниям была объявлена война, конструктивный контакт вообще исключен – еще бы, кто я и моя УК против авторитета партии, тележурналистов?

На недостаточные деньги и жилье будет недостаточным

— Но есть же еще авторитет ваших более удачливых коллег из соседней Польши, Германии, Прибалтики, бывших соцстран, где опыт с управляющими компаниями удался? Многие там побывали, увидели разницу…

— Законодательство в ЖКХ устроено там по-другому. Поэтому они живут комфортнее и безопаснее, чем мы. Во многом и потому, что сами собственники намного дисциплинированнее: они понимают, что для того, чтобы их собственность не ветшала, а, наоборот, росла в цене, ее нужно, во-первых, сохранять, а во-вторых, платить профессионалам, которые поддерживают ее в должном порядке. Да и приватизация у них тоже пошла по другому пути: большая часть жилого фонда принадлежит муниципалитету, и тогда либо живи по тем правилам и на том уровне, который способен обеспечить муниципалитет, либо ищи себе другие, более дорогостоящие варианты. Каждый заинтересован в том, чтобы поддерживать жизнь жилища, и знает, каких денег это стоит.

Так вот, наше замечательное законодательство, обеспечив существующий у нас порядок, подвигает этим и собственников, и управляющие компании… к разрушению жилого фонда. Потому что на недостаточные деньги жилье будет и обслужено недостаточно. И вскоре пользоваться, жить в нем будет небезопасно.

Происходит это легко и просто: допустим, у нас есть какой-то зафиксированный тариф. Обслуживание нового дома некоторое время может быть прибыльным. Года через 3-4 дом становится просто безубыточным. А еще через какое-то время он изнашивается, и его уже нельзя далее эксплуатировать на те же деньги.

В таком случае управляющая компания может либо отказаться от обслуживания, либо пересмотреть тариф, либо минимизировать затраты на обслуживание. Понизить зарплату персоналу нельзя – люди уйдут, и обслуживать жилье будет некому. Материалы дорожают. За электроэнергию платить надо обязательно. Что остается? — Содержание дома. И его урезают. Дворник теперь будет работать не каждый день, а раза 2 в неделю. Крыша потечет – на ремонт нет денег. Проверку газовой и вентиляционной систем, – а услуги профильной фирмы стоят недешево, — в этом доме отныне будут делать не регулярно, а по предписанию пожарников. В итоге качество обслуживания упадет, и, в первую очередь, пострадает дом.

Казалось бы, приватизация жилья – это хорошо: собственность отдали в руки людям. Но, как и любое имущество, жилье необходимо содержать, а это стоит денег. Собственники же оказались не готовы к этому ни финансово, ни морально. Уважающие себя УК, у которых нет прав и возможностей догонять инфляцию, не смогут противостоять недобросовестным компаниям, играющим на демпинг. Стоит тем предложить тариф вдвое ниже, чем в «Лучшем доме», и все побегут за ними.

А кончится тем, что дешевые компании соберут деньги и скроются — чтобы не отвечать за разруху.

Такова логика развития ситуации, если в законодательство не будут внесены поправки.

В жизни всегда есть место швондерам

— Их уже внесли, но, кажется, не с того конца…

— Поправки поправкам рознь, те, что предложил Павел Крашенинников, только ухудшат ситуацию. Ввести институт «старшего по дому» или общественного домоуправа означает на деле вернуть к жизни швондеров. Например, в их функции войдет право проверить подписи. Порой этого не может сделать даже суд. А швондер – он сможет.

Или, к примеру, вменят ему в обязанности подписывать наряды управляющей компании. С одной стороны, для нас это было бы удобно. А то обычно электрик, получивший наряд заменить лампочки в таком-то подъезде, сделав дело, еще долго вылавливает кого-нибудь из жильцов, кто бы подписал наряд. У одной руки сумками заняты, у другой на руках ребенок, третий просто не хочет… Наряд остается незакрытым. А швондер подпишет. Но я вас уверяю, что через неделю-другую он заявит, что у него и своих дел море, так что если нам надо, чтобы он что-то подписывал, пусть делают скидку на тариф. Для него одного. Ладно, не вопрос, но тогда все остальные жители дома должны будут компенсировать то, что недоплачивает он — дополнительная сумма пойдет на содержание старшего по дому.

Предложения Крашенинникова сталкивают лбами управляющие компании, жильцов дома и швондера, который ничего не будет делать задаром.

Мягко говоря, необдуманно все это.

— Говорят, вы разработали свои технологии, которые помогают работать по максимуму, а конфликтовать по минимуму?

— Если называть технологией выпуск периодического издания. Мы выпускаем небольшой бюллетень «Вести «Лучшего дома», в нем вся информация, которая касается собственников жилья. Советы по безопасности эксплуатации жилья, как рациональнее использовать энергию, информация об изменениях в законодательстве, о собраниях и мероприятиях, о социальных субсидиях на оплату коммунальных услуг и порядке их получения, пожелания жильцам, и многое другое, что нелишне знать жильцам дома. Рассказывали о том, что мы делаем и что планируем для того, чтобы продлить жизнь дома. Мы хотели бы быть понятыми. Но люди бросают бюллетени рядом с почтовыми ящиками. А наиболее въедливые еще говорят, что мы тратим их деньги на бесполезное дело. Не тратим — бюллетени выпускаются за счет рекламы, да и сам тираж недорогой — 5 тысяч в месяц. А пишем все сами, за ту же зарплату, не привлекая журналистов. Еще в конце месяца, когда мы подводим итоги по нарядам, мы обзваниваем наших жильцов и спрашиваем, довольны ли они нашей работой или нет, и какие проблемы они хотели бы решить. Потом анализируем информацию и принимаем адекватные меры.

От перемены мест ук ситуация не меняется

— Подходит время отчета по программам энергосбережения. Вы к нему готовы?

— Если на уровне экономии энергии, то да: все дома нашей компании оснащены приборами учета тепла (домовыми и отчасти квартирными), воды. Лампочки везде энергосберегающие. А более серьезных работ пока не нужно – все дома у нас новые. Гораздо хуже тем, у кого в обслуживании старый жилой фонд. Чего стоит утеплить один фасад! Это очень серьезные суммы. Думаю, до середины 2012 года мы не сможем осуществить программу – и сроки перенесут, как не раз переносили их по приватизации. И опять же, законодатели сделали эту программу невыполнимой в принципе. Наши соседи из ЕС этот этап прошли. Нам велосипед изобретать не надо – стоило бы перенять их опыт. Так, в течение года они готовят проектную документацию, детально все просчитывают, затем берут кредиты в банке, выселяют жильцов в другие дома, и комплексно реализуют весь проект: меняют все инженерные сети, теплопункты, утепляют фасад, крышу, подвалы, все это по новым энергосберегающим технологиям и с использованием энергосберегающих материалов. И только потом заселяют жильцов.

Мы к этому не готовы.

У нас все сводится к наказанию тарифами: не выполнил в такой-то срок – один тариф, еще протянул – тариф увеличивают, и т.д. Правда, чтобы не наращивать социальную напряженность, да еще на фоне выборов, – действие закона откладывается.

Государство должно по-другому относиться к ЖКХ. При СССР его финансировали по остаточному принципу, развалины разрешили приватизировать, а теперь управляющие компании в рекордный срок должны все это исправить. Выберите новую УК – будет то же, если не хуже.

Елена Чиркова

Газета «Рынок жилья», http://www.rynokzhilia.ru, №15, 21 апреля 2011 г.

 

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор