Результаты вашего поиска

Ипотека: трудности роста

Опубликовано michail на 01.06.2016
| 0

77 раз примерь — один отрежь

ipotekaОценки ситуации на ипотечном рынке жилья сегодня, как никогда, противоречивы. С одной стороны, глава Минстроя Михаил Мень говорит о наметившемся росте строительства жилья, что должно снизить цену квадратного метра процентов на 10, а также о снижении банками ставок по ипотеке.

С другой – эксперты заявляют о неизбежном росте цен на жилье на 2-7 процентов уже в третьем квартале этого года. (Правда, цены, не дожидаясь прогнозов, уже пошли вверх. Самый высокий рост — на 5,1 процента — отмечен в Новосибирске, чуть меньше – 4,5 процента — в Тюмени и на 3,2 — в Нижнем Новгороде).

Разные прогнозы и по поводу роста ипотеки. Да, снижение банковских ставок по ипотечным кредитам в середине лета привело к вспышке активности населения – в стране вырос объем таких кредитов.

Но мало кто говорит о том, что выросла и просрочка кредитных платежей. В основном, это ранее оформленные ипотеки с приличным стажем. По данным Объединенного кредитного бюро, за первое полугодие 2016-го число ипотечных кредитов с просрочкой платежей выросло на 22 процента, а объем просроченной задолженности — на 17. Принятая же госпрограмма поддержки ипотечных заемщиков за год со времени старта реализована всего лишь на 3,8 процента, в то время как в стране идет второй после 2008 года вал выселений должников.

Впрочем, сарафанное радио работает исправно, и новые кандидаты в ипотеку сначала 77 раз примерят, прежде чем отрезать. Это существенно сдерживает рост числа потенциальных клиентов. Впрочем, процесс обоюдоострый: банки тоже ведут себя сдержанно, одобряя заявки весьма избирательно.

И в разных регионах ситуации с ипотекой разные. Калининградский вариант комментирует директор департамента элитной и загородной недвижимости ООО «Инвент» Оксана Балукова.

— Почему, на ваш взгляд, объем ипотеки в Калининграде оставляет желать лучшего?

— Прежде всего, потому, что банки стали более избирательны к своим заемщикам. Они внимательнее оценивают их финансовые возможности по уплате ипотечных взносов.

Еще несколько лет назад мы наблюдали бум по выдаче ипотечных кредитов — их выдавали практически каждому обратившемуся заемщику, иногда даже без первоначального взноса. Существовало достаточно большое число кредитных организаций помимо банков, которые легко выдавали такого рода займы (причем не на самых хороших условиях) тем гражданам, которые не всегда могли получить одобрение в официальном кредитном учреждении. Да и банки смотрели на платежеспособность своего заемщика оптимистично, сквозь пальцы — главное, чтобы их требованиям отвечал сам объект недвижимости, так как в случае неуплаты он отходил кредитору. Все это и вызвало бум – народ брал кредиты, не задумываясь, как будет их отдавать. Мы даже поражались — как люди с небольшим среднемесячным заработком отваживались покупать квартиру, платеж по ипотеке за которую стоил больше, чем они могли бы себе позволить.

— Но вспомните рекламу – «Ипотека – это просто!», да и продавцы этого продукта уверяли – мол, решайтесь: всего-то тысяч семь в месяц, и через эн-ное время у вас будет собственное жилье…

— На самом деле я сторонник ипотеки. Самое первое свое отдельное жилье — маленькую двухкомнатную хрущевку — мы с мужем купили только потому, что решились взять ипотечный кредит. До этого мы почти шесть лет пытались накопить денег на покупку. И если бы не ипотека, неизвестно сколько бы еще времени мы ждали. Так что я поддерживаю эту возможность решения квартирного вопроса. Конечно же, существуют и те, кто считает что ипотека – это «кабала», кто морально не готов переплачивать — «как можно?! За столько лет я переплачу за квартиру почти вдвое!!!», забывая о том, что, во-первых, он будет жить в своем жилье, а не платить за съемную квартиру, а во-вторых, это хорошая инвестиция, какая бы это ни была недвижимость. К тому же ремонт и содержание своей квартиры – совсем не то, что ремонт и содержание съемной. Единственно, что нужно обязательно трезво оценивать, так это свои силы и возможности.

Сегодня одна из причин некоторого снижения объемов ипотеки в том, что банки уже не одобряют всех и вся: если у вас не слишком приятная кредитная история или недостаточно большие доходы для стабильной выплаты кредита, вряд ли вы получите одобрение. Банки не ставят своей целью отъем вашей квартиры в случае вашей неплатежеспособности и внимательно изучают своих перспективных заемщиков.

Еще одна из причин снижения темпов по ипотеке — это более взвешенный подход самих людей: если раньше народ старался взять кредит побольше, а свои деньги пускал на ремонт или покупку мебели, то сегодня в кредит берется ровно та сумма, которой реально не хватает для приобретения квартиры. И даже если банк одобряет клиента по максимуму, например, на 4 миллиона, тот берет полтора-два, прекрасно осознавая трудности с ежемесячными выплатами. На мой взгляд, это, наконец, обусловило в ипотеке порядок, которого прежде не было.

— То есть, произошел переход количества в качество?

— Вспомните 2004 — 2005 годы: с ипотекой работало три-четыре банка. Потом предложений стало очень много, но и сейчас наиболее интересными являются предложения по ипотеке у пяти-шести банков, — фактически, тех же самых, что первыми и начинали. Это «Сбербанк», «ВТБ24», «Связьбанк», «Россельхозбанк»… позже в список лидеров вошел и банк «Санкт-Петербург». Но я бы не сказала, что ипотек выдается мало – вполне достаточно для тех, кому она по силам, и более надежно.

Сегодня уже никто не замахивается на «квартиру-мечту»: люди считают деньги и покупают столько квадратных метров, сколько в состоянии оплатить, то есть, более разумно подходят к приобретению жилья, и особенно ипотеки.

Если раньше у клиента не хватало 400–500 тысяч и мы предлагали взять недостающее по ипотечному кредиту, на что он легко соглашался, то сегодня он твердо стоит на своем – у него есть столько-то и он намерен уложиться в имеющуюся сумму.

— Что собой представляет сегодня среднестатистический «ипотетчик» а также наиболее покупаемый «средний размер» жилья?

— Сначала определимся с тем, кто сегодня покупает квартиры по ипотеке. Это либо молодые семьи с детьми, которые берут ипотеку, используя для первоначального взноса материнский капитал, либо просто молодые семьи или молодые люди, покупающие свою первую квартиру. Для «просто семьи» очень важен размер первоначального взноса, и она старается найти что-то по цене в полтора–два миллиона рублей. Но в любом случае, если такая семья и берет кредит, то не больше той суммы, которой им не хватает для покупки жилья.

Вообще первая покупка — всегда не самое дорогое жилье. Как правило, это или однокомнатная квартира в новом доме, или двухкомнатная где-то ближе к центру, особенно если это семья с маленьким ребенком. Первая квартира это всегда самое желанное и волнительное приобретение, большое событие, и все же люди сегодня не подпишутся на непосильный кредит, а возьмут по минимуму – не больше, чем недостающая для покупки сумма.

Ну а «средний размер» — понятие очень относительное: все зависит от конкретной ситуации.

И еще такая деталь: раньше первая покупка делалась с мыслью «раз и навсегда», поэтому квартира — в расчете на растущую семью — приобреталась немножко «слишком», и часто ее цена превышала возможности такой семьи. Максимализм чреват – через год-другой семья выдыхалась от непосильных платежей. Сегодня свою первую квартиру семья покупает как «стартовый вариант» — с надеждой на то, что со временем получится улучшить свои жилищные условия и купить нечто попросторнее.

Вот недавно банк одобрил нашим клиентам кредит на четыре миллиона, но они взяли только два – ровно столько не доставало до нужной суммы. Другой паре одобрили шесть, но и они ограничились также двумя миллионами. И в том, и в другом случае решения были не из ряда неожиданных – так сегодня поступает большинство, рассчитывая заем так, чтобы потом, не надрываясь, выплачивать ежемесячные взносы.

— Есть и другие качественные изменения ипотеки?

— Ипотека стала более осознанным решением. Она не может не зависеть от благосостояния наших граждан: если раньше уровень зарплат вполне перевешивал потребительскую корзину, то на сегодняшний день корзина потяжелела — необходимые ежедневные расходы стали гораздо больше. В связи с этим ипотеку сейчас взять сложнее: корзина съедает большую часть семейного бюджета, и накопить даже на первоначальный взнос крайне трудно – притом, что жилье необходимо уже сейчас.

Раньше ипотечные квартиры брали в инвестиционных целях (за счет сдачи ее в аренду можно было безболезненно погасить ипотечный кредит, так что через несколько лет, выложив на старте небольшие деньги, человек получал оплаченную недвижимость. Сегодня жилье покупают, чтобы в нем жить.

И то, что люди стали гораздо осторожнее с ипотечными кредитами, не есть тенденция на снижение вообще – изменился и стал более ответственным сам подход. Люди уже четко понимают, что за этим стоит. А стоят годы и годы ежемесячных выплат, которые подразумевают стабильность экономики…

На мой взгляд, такое изменение можно только приветствовать. С ответственными и понимающими клиентами легче работать и банкам, и нам, риэлторам.

И еще один важный нюанс. Ранее ипотека охватывала в большой степени новостройки, но сегодня мы наблюдаем, как начинает оживать ипотечный рынок вторичного жилья. Ипотеку берут для покупки квартир в старых домах, потому что для многих новостройки – это либо слишком дорого, либо мало предложений, так как новостроек стало меньше. В связи с новыми поправками закона о долевом строительстве застройщики вынуждены устанавливать стоимость квадратного метра так, чтобы она реально покрывала их затраты, включая страховку, и сейчас инвестировать в новостройки уже не так выгодно – чаще всего их покупают, чтобы улучшить жилищные условия, продав для этого старое жилье. Тем самым способствуя оживлению вторичного рынка жилья.

Сегодня мы видим спрос даже на то, что раньше рассматривалось в последнюю очередь – на хрущевки и панельные дома, и, к слову, спрос на них стабилен. Люди покупают то, на что у них хватает денег, а цены на вторичное жилье пока еще умеренны и порой даже показывают снижение (собственники таких квартир предпочитают реальные деньги, с помощью которых могут улучшить свои жилищные условия – и уступают, пользуясь реальной возможностью продать старую квартиру).

Что ж, в отсутствие арендного жилья ипотека остается, пожалуй, единственным способом обрести квартиру.

В то же время ипотека есть механизм нежный, с которым надо обращаться соответственно – нежно и осторожно. Сейчас в Госдуме обсуждается новая законодательная инициатива об изменении господдержки молодым семьям в приобретении жилья, а именно о замене разовых субсидий на регулярную выплату процентов по ипотеке. Инициатор – Николай Бурматов – полагает, что это оживит вялотекущую ФЦП «Жилище», из которой выпадают очередники, перешагнувшие возрастной порог в 35 лет, так как в очереди, длящейся не один год, люди не молодеют. Однако эта инициатива не решает проблемы первоначального взноса – откуда среднестатистическая молодая семья возьмет 240-250 тысяч? К тому же эта мера может смешать достигнутый в ипотеке порядок (банкам придется пересматривать условия выдачи кредитов, а это чревато новым всплеском хаоса и умножением банковских рисков, что не может не сказаться на процентной ставке).

Пусть бы ипотека следовала по начатому пути, не сворачивая на обочину ради милых, но рискованных пикничков. Как говаривал классик марксизма-ленинизма, лучше меньше, да лучше…

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор