Результаты вашего поиска

Кадастровая стоимость вашего жилья

Опубликовано michail на 28.09.2017
| 0

На эти вопросы отвечает Андрей Шумейко, начальник Отдела кадастровой оценки недвижимости, мониторинга земель и контроля в сфере кадастрового учета Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

— От чего зависит кадастровая оценка, что изменилось в методике ее расчета?

— Начнем с того, что в основе этих расчетов лежит математика, и кадастровая оценка прямо пропорционально зависит от площади объекта капитального строительства. Зависит она также и от технического задания, которое дает заказчик работ (в нашем случае, правительство Калининградской области) исполнителю работ. При массовой кадастровой оценке стоимость индивидуализированного объекта (который стоит на учете и характеристики которого переданы оценщику для работы) определяется по определенной методологии построения модели расчета кадастровой стоимости по следующей формуле: назначение объекта (для этого служит удельный показатель) умножается на его площадь. То есть, площадь в этой формуле является непременной величиной, а удельные показатели утверждаются тем же постановлением, которым утверждены в целом по субъекту. Удельные же показатели прикреплены к кадастровому кварталу и зависят от местоположения, наличия инфраструктуры, инженерных сетей, и других показателей. В случае, если этот объект претерпел качественные или количественные изменения, которые произошли уже после выгрузки основных сведений, перерасчет его кадастровой стоимости определяется Кадастровой палатой и утверждается регистраторами в соответствии с новым законом – ФЗ №218.

— Но сейчас идет массовая реконструкция дворов, обновление фасадов, крыш, — в это вкладываются немалые средства, — как удельные показатели меняются в зависимости от этих изменений?

— Никак — на кадастровую стоимость в этом случае это повлияет, только если при капитальном ремонте изменились площадные характеристики самого объекта. Например, квартира на мансарде имела площадь 30 квадратных метров, а после реконструкции крыши за счет улучшения конструкций – 50, естественно, произойдет учет изменений данного объекта, внесение сведений в ЕГРН и пересчет его Кадастровой стоимости. Причем этот пересчет будет осуществлен в момент учета изменений характеристик объекта Кадастровой палатой и утверждения регистраторами. Таким образом площадь самым непосредственным образом влияет на расчет кадастровой оценки. А сама площадь учитывается по документам, представленным в Кадастровую палату. На основании этих сведений регистрируется и право собственности на объект. Что же до методики расчета стоимости, то в выписке ЕГРН ее нет, но на электронном портале Росреестра есть вкладка «Государственный фонд кадастровой оценки», где размещаются все отчеты о массовой кадастровой оценке, со всеми приложениями. Они доступны для любого пользователя – можно прочитать сам отчет (кстати, довольно большой документ) и те показатели, которые утверждало правительство Калининградской области. Есть там и документ, который оценщик использовал в процессе работы – возражения или поправки (если таковые имели место). Уточню, что речь идет о центральном сайте Росреестра. По этой информации можно понять, по какой методике производился расчет.

— Есть ли противоречия в оценке старых и новых объектов, которые создали бы проблему с налогообложением или регистрацией?

— Если дело касается начисления налогов от кадастровой стоимости, то в Налоговом кодексе есть указание по поводу времени наступления права на объект, то есть, если права на объект наступили до 2016 года, то ставка в 0,7 процента от кадастровой стоимости не применяется. Кадастровая стоимость же новых объектов (и тех, что находятся еще в процессе строительства) и старых, то в соответствии с последней оценкой, произведенной в 2016 году, если объекты старого фонда были внесены в реестры аварийных, то, естественно, их стоимость в разы ниже. Если же они не имели таких характеристик, то числились, как обычные объекты.

— А если аварийность была признана позже?

— Если они не попали в старый перечень аварийных домов и данные об этих изменениях еще не внесены в ЕГРН, — на этот случай законодатель предусмотрел право граждан и юридических лиц об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта – в зависимости от его состояния, местоположения, желания гражданина.

— И его кошелька…

— Естественно. Эта процедура платная и регулируется договорными отношениями между оценщиком и заявителем, но тут каждый должен понимать, для каких целей он это делает и что ему дороже – платить за ветхий объект налоги, как на новый, или потратиться на переоценку. Не секрет, что каждый гражданин пытается как-то снизить налоговое бремя. Да и при перепродаже налог на сделку исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости (по доходу от сделки). Поэтому если продавец считает, что в оценке его объекта была несправедливо установлена кадастровая стоимость, то готов заказать услугу оценщика, чтобы снизить его кадастровую стоимость, рассчитанную в массовом порядке.

В комиссию по пересмотру стоимости при Управлении Росреестра преимущественно обращаются юридические лица или правообладатели объектов как раз с большими площадями, если выгода от экономии на налогах действительно перекрывает затраты на индивидуальную оценку.

Если обратиться к статистике, то в 2016 году у нас был проведен очередной этап оценки объектов капитального строительства, а в 2017 году наша комиссия столкнулась с тем, что рост обращений по поводу пересмотра увеличился в два раза.

— Это связано с ошибками оценщиков?

— Нет – скорее с постановлениями правительства Калининградской области об утверждении кадастровой стоимости и ее применении к налоговой базе, — до этого налоги платили исходя из инвентаризационной стоимости объектов. Люди посчитали свои налоги и сочли необходимым обратиться в комиссию по пересмотру их стоимости. Поэтому всплеск таких обращений мы и наблюдали.

— И с чем все же чаще всего обращаются?

— Чаще всего к нам обращаются с банальным вопросом – какова стоимость какого-то конкретного объекта. Причем – письменно! В то время как ответ на этот вопрос гораздо быстрее получить, задав его на сайте Росреестра, хотя на том же сайте есть и готовый ответ – стоит лишь посмотреть, так как в публичных сведениях он содержится. Более того: предоставление сведений о кадастровой стоимости – это бесплатный документ, который выдается по запросу в любом МФЦ, достаточно прийти туда с паспортом и со сведениями об интересующем объекте (а лучше – с его кадастровым номером). Причем это может быть ваш собственный объект, или по соседству, в общем, любой, лишь бы стоял на кадастровом учете. В этой процедуре нет никаких проблем и проволочек – любой гражданин имеет право знать, откуда взялась сумма начисленного ему налога, или какую сумму ему проставлять в декларации, если он решает не дожидаться, пока налоговая служба пришлет ему счет, а оплатить все заранее.

Нельзя совсем исключить и вероятность каких-то ошибок, которые могут содержаться в налоговом органе или Росреестре: человеческий фактор имеет место быть. Это может быть несовпадение адресных характеристик, бывают случаи, когда приходит огромный налог, а потом выясняется, что начислен он в целом на дом, а не на отдельное жилье. Такие вопросы надо выяснять сразу, до того, как наступили какие-то последствия.

Другая причина обращений – оспаривание кадастровых оценок. Обычно это происходит по двум основаниям, которые прописаны в 135-м Федеральном законе об оценочной деятельности. Это установление рыночной стоимости, — для физических лиц это можно сделать в рамках комиссии или через суд, а для юридических — предусмотрена обязательная досудебная процедура, и только потом – если комиссия не удовлетворила их требования и вопрос не урегулирован – через суд. Основным документом для этой процедуры является отчет об индивидуализированном рынке объекта, приготовленный оценщиком на основании обращения заказчика в целях оспаривания кадастровой стоимости данного объекта. Оценка производится, естественно, на дату проведения работ по определению кадастровой стоимости. На сегодняшний момент из обязательных требований исключено экспертное заключение, которое тоже несло свою функцию обременения (если разница между рыночной и кадастровой оценкой составляла более 30 процентов), — такой документ предоставляется по желанию заявителя.

Второй повод для обращений в комиссию – использование оценщиком недостоверных сведений о недвижимости при проведении массовой оценки. Например, если оценивалась квартира гражданина, но оценщик получил данные из муниципалитета или других органов госвласти, что это нежилой объект и соответственно применил все показатели нежилого объекта, или взял неверную площадь, etc. В этом случае гражданин должен подтвердить документами о праве собственности свое заявление в комиссию, и никакой индивидуализированной оценки ему не потребуется. Замечу, что такие казусы происходят редко и не составляют даже одного процента от всего числа обращений. Все это зависит от качества выгрузки сведений, а оно достаточно высоко. Часто заявитель говорит, что у него по факту разрушен объект, а его оценили, как существующее здание. Но гражданин должен понимать, что при массовой оценке ни исполнитель, ни представители Росреестра по объектам не ездят, а используют документы и информацию ЕГРН и других официальных источников. И если такую информацию собственник объекта никуда подать не позаботился, то откуда же ее взять? Надо было вовремя подавать сведения о том, что объект в аварийном состоянии, либо вовсе разрушен – нужно понимать, что кроме права на объект у нас есть и определенные обязанности. Если гражданин не хочет обладать таким объектом – он может прекратить право собственности и снять с кадастрового учета данный обьект, или по причине реконструкции старого объекта или возведения на том же месте нового.

Вопросы задавала Елена Чиркова

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор