Тенденции рынка недвижимости – 2012

С чего начался новый 2012 год на рынке недвижимости в Калининграде и области? – Пожалуй, с небольшой паузы со стороны продавцов: они явно выжидают момент, когда стрелка поползет в сторону увеличения цен, – полагает Лариса Шуляк, директор агентства «Эрвин», которое стабильно работает в сфере недвижимости уже 18-й год. – Многие в декабре даже сняли свои лоты с продажи.

Впрочем, паузу со стороны продавцов уравновешивает активность покупателей: они живо интересуются тем, что сегодня предлагает рынок жилья, изучают и сравнивают варианты.

Симптом жизнеспособности

- Для меня показатель состояния рынка – сделки с 3- и 4-комнатными квартирами: если они активно продаются, значит, на рынке и в экономике все идет как надо, – считает Лариса Николаевна. – А вот смещение акцента в сторону однокомнатных может предвещать определенный спад: таким образом люди сохраняют свои сбережения, вкладывая их в наиболее надежные вещи – недвижимость, но вкладывают осторожно – на всякий случай.

В настоящее время хорошо продается как «мелочовка», – гостинки, комнаты, однокомнатные квартиры, – так и 3- и 4-комнатные, спрашивают даже особняки. То есть, рынок обрел, наконец, свою жизнеспособность – посткризисное улучшение уже было заметно весной 2011-го, когда стабилизировались цены, и банки не только вернулись к сотрудничеству по ипотечным программам, но и «раскрыли объятия»: ставки стали доступнее, условия кредитования – менее жесткими. К тому же к списку услуг добавились новые интересные продукты.

С того времени и началось оживление. Летом рынок выровнялся, цены стабилизировались, и даже наметилась некоторая тенденция к их росту. К осени цены еще подросли, но их повышение к концу года приостановилось. Сейчас, после рождественских каникул работа опять закрутилась, спрос «не дремлет», причем помимо традиционного «бестселлера» – экономичных вариантов для молодежи, – люди стали спрашивать и дорогие квартиры – от 6 миллионов и выше.

Другая сторона этого процесса – неоправданный рост цен.

Выбирай

Своей активностью рынок во многом обязан банкам, которые пересмотрели свою позицию в этой сфере – теперь они сами идут навстречу, предлагая новые, щадящие условия по ипотечным программам (и даже новые ипотечные программы), устраивают всевозможные акции – то есть, покупатель может выбрать для себя посильный вариант оплаты жилья.

Что продается лучше, а что хуже? Сегодня в равной степени людям интересно все – покупает жилье и тот, кто раньше даже и думать не мог о подобном приобретении. И разброс интересов велик – жилье бизнес- и эконом-класса, элитные квартиры и дома, старый фонд и новостройки, особняки и жилье на дачных участках.

Такая активность, кстати, только подтверждает заявление министра соцразвития о том, что демографическая кривая России поползла вверх: молодежь осваивает жизненное пространство, в том числе, и «квартирное».

Большую роль в квартирном вопросе образца 2011 – 2012 гг. сыграла военная ипотека – очень много сделок проходит именно по этой программе. Сам процесс хорошо организован, отлажен, можно рассчитывать время – и сделки проходят быстро. Обычно это квартиры среднего класса, которые стоят, в среднем, от 3 до 3,5 миллиона.

Наше агентство провело много таких сделок в прошлом году, продолжает в том же темпоритме и сегодня.

Земля: «… и все-таки она движется!»

Что до земельных участков, то этот сегмент рынка недвижимости в период кризиса пострадал особенно сильно – они практически перестали продаваться. Спрос упал катастрофически, соответственно стали падать и цены. Так, в Калининграде участки подешевели почти на 40 процентов, а порой и больше… Предложения были настолько хороши по цене, что только покупай. Однако не покупали вовсе – наше агентство даже перестало принимать заявки. Мы спрашивали продавцов, насколько для них это критично, и если обстоятельства позволяли, то советовали им попридержать землю до лучших времен – никуда она не денется, а продавать ее за бесценок было бы обидно.

Лучшие времена стали проявляться опять-таки с весны – наметилось небольшое оживление, а к осени мы продали 2 очень интересных участка. Сейчас люди в преддверии нового строительного сезона опять стали спрашивать землю под строительство индивидуальных жилых домов.

Это хороший показатель состояния общества – у людей складываются серьезные планы что-то построить на этой земле, – значит, «будем жить». Но цены, на мой взгляд, еще отстают – мы советуем продавцам выждать еще немного: прогнозы на повышение есть… к весне они обязательно вырастут.

Люди – особенно не очень-то богатый приезжий народ – с удовольствием покупают дачи, – спрос на них увеличился. Впрочем, охотно покупают их и местные жители, например, в прошлом году супружеская пара продавала квартиру, чтобы купить жилье детям, а себе домик на даче, в черте города. Их не интересовало, оформлен он в Росреестре или нет – главное, чтобы недалеко и можно было добраться без проблем на городском транспорте. В основном, спрашивают дачи в направлении Чкаловска, Катина, в Лермонтовском поселке, участки в сторону проспекта Победы… Интересует покупателей и район Московского, но там предложений меньше.

Предпочтения

Перед новым годом влет шли новостройки – многие застройщики не скрывали, что собираются поднять цены. А некоторые просто не стали дожидаться и подняли их уже в декабре. В марте повышение станет заметнее – интерес к ним стабильный.

Интересуется ли покупатель конкретными застройщиками? Пожалуй, нет – люди больше заинтересованы в цене и местоположении объекта: районе, квартале. Далее в рейтинге предпочтений идет этажность, транспортная доступность, экологическая составляющая и то, какие стройматериалы применялись застройщиком…

Больше всего спрашивают кирпичные дома. Если хорошая цена, то покупатель готов подписать такие договора долевого строительства или инвестирования, от которых нам не по себе – притом, что пока закон о защите интересов участников такого строительства еще не принят, риск существует… во всяком случае, наше агентство старается с этим не работать, пока закон не войдет в силу.

Правда, что касается этажности, то молодежь не так категорична, как старшее поколение – похоже, она уже не против посмотреть на мир с высоты. Вообще-то повсюду в мире цены тем выше, чем выше этаж, но у нас перебои с электричеством, ненадежность лифтов и дырявые кровли в свое время вызвали неприятие «вертикали», и до сих пор верхние этажи продаются плохо.

Какие районы лучше покупаются? По-прежнему Сельма (Сельма в моде, там знакомые, друзья, мама, – я туда хочу), в цене Октябрьский, чуть дешевле Московский (в районе улицы Олега Кошевого). А вот «парковую» зону Менделеева, несмотря на улучшенные дороги и обжитость, покупатель не очень-то жалует: сложился определенный стереотип, из-за которого люди даже не хотят проехать на место и увидеть все своими глазами – Дзержинского и та покупается чаще. Что ж – самое время ценителям тишины и старых садов купить недорого хорошую квартиру в симпатичном районе.

Что до Центрального района, то про него, зная об «этажности» цен, спрашивают реже – хорошая квартира там стоит от 6 до 8 миллионов…

Мораль цен

Особенность региона – необоснованно завышенные цены. Новостройки сейчас приличного и просто среднего уровня стоят от 2,1 до 2,3 миллиона за однокомнатную квартиру. В основном, это недвижимость в Ленинградском районе и какой-то части Центрального. В Московском квартиры тысяч на 100 -120 дешевле (речь также об однокомнатных).

Цены на вторичное жилье чуть ниже – от 1,7 миллиона (например, за однокомнатную квартиру в Ленинградском районе, год постройки которой – вторая половина 70-х, и на 100 тысяч дороже – если год постройки пришелся на 90-е).

Немецкий фонд тоже продается, и цены на него существенно дешевле. Раньше он мало чем отличался по стоимости от хрущовско-брежневского варианта, но теперь за него дают на 10-12 процентов меньше: народ ими интересуется реже, – конечно, если это не квартиры на Разина, Офицерской, Коммунальной, Пугачева. Там и реставрация, да и вообще другой уровень – с коваными балконами, террасами, эркерами, потолками в четыре метра, великолепными окнами (бывает, что столярная часть, сделанная более века назад, все еще в полном порядке). Правда, «начинку» обычно меняют полностью, инженерные сети большей частью уже обновлены – это касается и водоснабжения, и газа, и канализации. К примеру, если квартиры в Октябрьском проезде с видом на Парковый ручей лет пять назад нельзя было продать из-за запаха аварийной канализации, то сегодня ручей чист и это местоположение считается приоритетным.

Вообще интерес к эксклюзивным немецким квартирам не падает, даже несмотря на их состояние – это недвижимость на Тельмана, в районе кинотеатра «Ленинград». А вот лучшие лоты на Кутузова уже раскуплены, а когда-то это были самые желанные приобретения, но сейчас остались малоинтересные предложения рядом с проспектом Победы – «переделки» 60-х, которые покупателей не вдохновляют даже несмотря на местоположение. Хорошие немецкие квартиры по цене не уступают приличным новостройкам – ими стабильно интересуются и готовы вкладывать в обновление их коммуникаций.

И все же, на мой взгляд, цены на калининградском рынке недвижимости необоснованно высоки – люди за 40-50 тысяч долларов могут приобрести гораздо лучший вариант в Польше, Прибалтике, даже в Испании и Франции… Туристически привлекательную Болгарию россияне скупили на корню – прекрасные и недорогие квартиры, да и жизнь там дешевле… Моя клиентка недавно покупала сыну комнату в Калининграде, так «сдачи» хватило на приличное жилье в Болгарии, – кстати, там она считается богатой женщиной.

Недавно на международном сайте недвижимости был выставлен целый поселок в Латвии, спроектированный «под ландшафт». Это несколько особняков, причем ни один из них в архитектуре не повторяет друг друга. Инженерные сети современны и безупречны. Застройщик не пожалел денег на улучшение ландшафта – где недоставало, «заказал» новые озерца, нарастил холмы, посадил взрослые дубы и ели, развел декоративный кустарник и цветочные поляны. Через озерца и ручьи перекинуты живописные мостики, через рощицы проложены мощеные тропинки, вокруг домов – просторные участки. Вся эта сказка по российским меркам стоит недорого – от 80 до 90 тысяч долларов, причем со скидками, рассрочками…

И сравните, что можно купить у нас – особняки постройки конца 90-х и кануна Миллениума, которые никому уже не нужны, да и цены таковы, что отпугивают покупателей – особенно те, что выше 10 миллионов. Понять продавцов можно: люди вложили в них деньги, время, душу, хоть что-то из этого они хотели бы вернуть. Но спрос низкий.

Если и есть вероятность снижения цен, то в ближайшей перспективе она не просматривается – возможно, когда-нибудь рынок придет в себя и «приструнит» цены, а пока они действительно ОЧЕНЬ высоки. И продолжают расти: если в начале года однокомнатная в хрущовке стоила в пределах миллиона трехсот (на мой взгляд, это максимум для такого продукта), то в октябре-ноябре она продавалась за миллион шестьсот и дороже. Ничего эдакого в принципе не произошло, квартира не стала лучше, но за полгода вдруг «набежало» 10 тысяч долларов – за что, про что, почему?

Просто наш продавец уверен – «все подорожает», и поэтому откуда-то берет и ставит такие цены. И не факт, что покупатель решится эти 10 тысяч долларов выложить сверх реальной стоимости – выбор становится богаче. На рынке достаточно много не очень хорошего, но очень дорогого жилья. И продавцам сложно объяснить, что со временем их квартиры вообще могут не продаться, но убедить людей сложно.

Не знаю, когда мы, наконец, увидим разумные рамки, в которые, например, поставлен продавец недвижимости на Западе – цена там, по крайней мере, соответствует качеству, в то время, как у нас – капризу рынка, на котором, не сговариваясь, по никому не ведомым причинам, вдруг начинается подорожание. Если в западном варианте продавец хочет получить дополнительные деньги, он должен соответственно вложить в ремонт, модернизацию объекта, чтобы довести его до совершенства, причем дом должен не только «выглядеть», но и быть безупречным в эксплуатации.

Позиция нашего продавца – «не брать в голову»: мол, купят и так, все равно сами будут переделывать. Пока что покупают – чаще от безысходности. Но деньги зарабатываются нелегко – для большинства это покупка, которая обескровливает на годы, вгоняет людей в долги и кабалу. На мой взгляд, довольно бесчеловечная ситуация – не стоит такое жилье таких денег.

Для того, чтобы продать дом или квартиру на Западе, людям нужно хорошо постараться. Но в работе с нашими продавцами у меня складывается впечатление, что они уверены на все 100 процентов, что смогут продать свою недвижимость хоть завтра. Это не совсем так – квартиры сегодня не в таком дефиците, как были когда-то (когда, собственно, и сложился этот стереотип), предложения многочисленны и разнообразны. Это уж потом продавцы очень удивляются, почему их распрекрасная квартира на пятом этаже пятиэтажной хрущовки в Прибрежном «зависла» и никак не продается.

Да, когда в регион хлынули эмигранты, любое жилье стало пользоваться повышенным спросом. Это очень сильно подняло цены, кроме того, у собственников квартир сложился синдром переоценки своих квадратных метров, а также некоторая небрежность в отношении их содержания – «все равно купят».

Что сегодня реально играет на повышение? Пожалуй, искусственно затянутая пауза – именно она и может его спровоцировать. 42 тысячи рублей за метр совершенно обычного жилья, которое год назад стоило 32 тысячи, – это многовато за год, но людям кажется, что и этого мало, и кое-где этот совершенно средний по качеству квадратный метр подбирается уже к 60. Ладно, если бы это было эксклюзивное жилье или квартира в историческом месте, но это обычное среднее качество и обычные кварталы.

Все это говорит о том, что рынок недвижимости у нас еще не переболел детским максимализмом. Что ж, время все расставит по своим местам – для этого нужна стабильная экономика и долговременное планирование.

Мы на рынке 17 лет, наша клиентура – средний класс, который покупает жилье хорошего среднего класса. Как правило, это вторичный фонд. За эти годы у нас сложилась репутация, благодаря которой к нам обращаются, чтобы решить проблемы с многоходовыми комбинациями, – расселением, поиском, переездами в наш регион и из нашего региона, в область и из области, так что воленс-ноленс мы видим всю картину складывающегося рынка. И, знаете ли, для пессимизма оснований нет…

Записала Елена Чиркова