Результаты вашего поиска

Компания «RELIFE»: «Три источника и три составные части»

Опубликовано michail на 01.06.2016
| 0

Есть ли смысл торопиться с покупкой?

Елена Пульнева, руководитель отдела жилой недвижимости «Relife»:

— Сегодня невооруженным глазом заметно оживление рынка недвижимости, причем одинаково хорошо продается первичный и вторичный фонд. Конечно, новостройки спрашивают в первую очередь — за свои деньги люди хотят максимально комфортное жилье, а из новенькой квартиры можно сделать что душе угодно. К тому же дома, построенные по современным технологиям, не потребуют скорых вложений в ремонт фасадов, повышение энергосбережения и так далее. В новостройке прекрасно все — и чистые подъезды, и отсутствие «зойкиных квартир», а также соседей, стоящих на тропе войны. Новоселов окружают самодостаточный народ, такой же, как они сами, да еще добрые люди из управляющей компании застройщика, стоящие на страже общедомового имущества. И это не только квартиры бизнес-класса – понимая, что потребитель предпочтет заплатить свои деньги за более дорогой, но и более качественный продукт, застройщики год от года повышают уровень того же эконом-класса, иначе жилье может «зависнуть». Дешевое жилье сегодня и вчера – «две большие разницы».

В любом случае, на каждый уровень комфортности есть свой потребитель – спрос одинаково держится и на всех сегментах рынка – от эконом-класса до элитного жилья. Варианты предлагаются самые разные.

Другое дело – ценовая политика. По данным администрации города, в Калининграде и пригородах не продано 2500 квартир в новостройках. Здесь причина как в цене, так и в проекте: если застройщик предлагает квадратный метр в этом доме по средней цене для этого района, но при этом площадь квартир достаточно велика, итоговая стоимость квартиры для большинства покупателей слишком высока, поэтому они ищут метраж поскромнее.

Многие застройщики пару лет назад вникли в ситуацию и стали строить дома с небольшими квартирками, например, однокомнатные до 35 метров, двухкомнатные до 50. Такие квартиры продаются в первую очередь уже на начальном этапе строительства, так что к моменту сдачи дома в эксплуатацию они, как правило, уже проданы.

Но все же решающим фактором для большинства покупателей является местоположение дома: предпочтение отдается развитому району с хорошей школой, спорткомплексом, квартиры там продаются лучше, даже крупногабаритные.

Свой покупатель есть на каждый район – в том числе, и на бывший Балтийский. На сегодняшний день компания «Relifе» имеет конкретные заявки на конкретные районы.

Думаю, что дойдет очередь и до «зависших» квартир – просто они на момент сдачи в эксплуатацию оказались «вне рынка», а в настоящее время спрос на жилье растет. Его активизации способствует и рост ипотеки, причем, помимо чемпиона – военной ипотеки — все большим спросом пользуются банковские ипотечные программы. По нашим данным, более 60 процентов покупателей предпочитают ипотеку напрямую от банков, к этому августу процентные ставки банков были ниже, чем год назад, и, конечно, потребитель отреагировал довольно быстро

Впрочем, в ипотечном механизме есть свои нюансы: например, в военной ипотеке ценовая рамка строго определена, как правило, в 3,2 — 3,4 миллиона. Удобных вариантов, отвечающих этим условиям, сегодня не так много.

Вторичный фонд выходит на первый план, когда для покупателей остро встает проблема цены, да еще в тех случаях, когда люди хотят приобрести жилье в конкретном районе, в котором с новостройками дефицит. Тогда рассматривается и вторичный фонд: немецкие дома, дома послевоенной постройки, 5- и 9-этажки 80-х, на все это тоже есть свой покупатель, причем цены в них, как правило, существенно ниже, чем в новостройках.

Какова динамика изменения цены на жилье в течение года?

Вряд ли это выраженные изменения в сторону повышения, скорее, удорожание происходит синхронно с инфляцией. К тому же три летних месяца рынок переживал традиционный сезонный спад — сезон отпусков, и квартиры продавались довольно вяло.

Прогноз на ближайшее будущее? Думаю, что хорошо будут распродаваться те новостройки, которые еще только закладываются: людям интересно долевое участие – на начальном этапе квартира получается ощутимо дешевле, чем в полной готовности. В настоящее время налажен режим серьезного мониторинга строительства таких объектов, и риск пополнить ряды обманутых дольщиков сведен к минимуму.

Уже сейчас многие покупатели изучают предложения застройщиков, которые еще только приступают к строительству — чтобы приобрести квартиру на самом раннем этапе и в том районе, который им нравится, выбрав этаж, вид из окна и так далее.

Кто сегодня основной покупатель? Во многом высокий спрос на калининградском рынке недвижимости формируют приезжие — их действительно много, но все же на первом месте по объемам стоит ипотека, на втором — приезжие и на третьем — калининградцы, которые реализовали свое старое жилье, и срочно подыскивают новое, получше.

«Relife» плотно сотрудничает с застройщиками города, не смотря на то, что многие из них имеют свои отделы продаж. Но наша компания предлагает объекты в таких домах не только позвонившим по конкретной рекламе, но и своим постоянным клиентам, которые сами не занимаются поиском квартиры через газеты, а обращаются к нашим специалистам, доверяя их профессионализму. Многим из них нужна помощь в продаже своей недвижимости, в оформлении ипотеки, и так далее.

Кроме того, помимо новостроек у нас большой банк предложений по вторичному фонду¸ пожалуй, именно на этом сегменте мы делаем акцент. Выбор большой.

Мы стараемся предлагать своим клиентам лучшее, внимательно изучаем предпочтения клиента, обращаем внимание на состав семьи и приоритеты при выборе новой квартиры. Здесь могут иметь значение многие факторы — конкретная школа, близость к родственникам, месту работы и прочие детали, которые важны для данной семьи.

Коммерческая недвижимость

Сергей Пульнев, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Relife»:

— Под коммерческой недвижимостью мы понимаем здания, сооружения или земельные участки, используемые для ведения собственной коммерческой деятельности, либо получения дохода от аренды, инвестиционного дохода и т.д.

Основным спросом на сегодняшний день на рынке недвижимости пользуются объекты торговли, так называемый «стрит ритейл», то есть магазины на первых этажах. Дорогой, «бутиковый» сегмент предпочитает основные три улицы города – Черняховского, проспекты Ленинский и Мира, на перекрестке которых располагается ТРК «Европа» – самый популярный, на мой взгляд, торговый центр как для потребителя, так и для арендаторов. Довольно хорошо востребованы и площади в торговых центрах «Акрополь», «Бомба», «Плаза». Успешность торговли, а отсюда и востребованность помещений определяется в первую очередь местом, которое в свою очередь зависит от пешеходных потоков, наличием парковки и других факторов.

Сегмент «бутикового» стрит-ритейла, стремящегося в центр, к основному торговому перекрестку, на сегодняшний день страдает от недостатка помещений – центр не резиновый, и первый этаж в нем уже занят. Если в течение года здесь и происходят какие-то движения по продаже или аренде, то весьма незначительные.

Ситуация с помещениями для малоформатной торговли, расположенной на таких улицах, как Пролетарская, Карла Маркса, и т.д., более благоприятна – предложения есть, но, по моему мнению, торговый процесс там идет на спад. Ценовые ставки имеют тенденцию к снижению.

Значительно вырос интерес к магазинчикам шаговой доступности в спальных районах Калининграда, где застройщики традиционно отводят «под разнобыт» первые и цокольные этажи новостроек.

Меньшим спросом стали пользоваться производственные площади. Серьезно упал спрос в этом году на офисные помещения в плане покупки — сказывается перенасыщение рынка: многие застройщики позиционируют свои цокольные или первые этажи, как офисную недвижимость, кроме того, в городе немало бизнес-центров, которые не до конца заполнены.

В офисном сегменте более выражена тенденция аренды. То есть, людям бизнеса сегодня по многим причинам выгоднее находиться в арендных отношениях, нежели приобретать недвижимость: средний и малый бизнес, где финансовые обороты не столь велики, избегают замораживать оборотные средства в недвижимости.

Что касается информационного банка по объектам, то «Relife» традиционно располагает одной из самых крупных и самых актуальных баз данных – в сотнях (если не тысячах) объектов самого разного формата.

Добавлю, что основным клиентом — процентов на 95–97 — в этом сегменте был и остается свой калининградский бизнес, хотя есть «инклюзы» московского, петербургского и даже европейского происхождения. Такие сделки мы тоже успешно проводили, и это были довольно крупные объекты.

Но все же в целом в промсекторе активность довольно низка, много ниже, чем в торговом.

Перспективы? Приоритет и далее будет принадлежать сфере торговли, разве что несколько сместится география основного спроса на этот сектор недвижимость. Повлиять на это может появление «второго центра» — Острова, на котором планируется построить стадион к ЧМ-2018 со всеми полагающимися объектами социальной инфраструктуры. Это будет означать сильное оживление рынка коммерческой недвижимости — будет предложено большое количество объектов коммерческого сегмента, — так ведь это и хорошо! Выиграют от этого все.

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор