Станет ли управдом другом человека?

Пресловутый переход из количества в качество, который ждет управляющие компании, не за горами – сегодня их так часто и с таким удовольствием секут и в СМИ, и на кухнях, что ежели бы это происходило наяву, то их персонал и руководство могли бы спать только на животе.

Скорее всего, секомым приходится страдать не только за себя, но и за того парня: помимо неэффективного управления домами, есть еще многое другое, управляемое не с большим эффектом. Так что УК принимают на себя шум и ярость, предназначенную не им одним.

Однако в результате собирательный образ управляющей компании, как минимум, отличается шрамами. Одно такое лицо со шрамом мы сегодня представляем: Андрей Гонда, руководитель крупнейшей в Калининграде Управляющей компании Ленинградского района, за которой числится около 10 процентов всего жилого фонда города.

«Решите за нас наши проблемы»

Каждый собственник квартиры нынче обязан выбрать тот способ управления домом, который ему нравится.

Увы. Для этого надо приложить усилия: читать 15 страниц убористого текста самого договора и еще столько же страниц приложений нам лень – в лучшем случае, просматриваем по диагонали, а то и вовсе знакомимся с первым листом и откладываем в сторону (в долгий ящик, а то и вовсе в стопку оберточной бумаги).

А договор, между прочим, составляли профи, которые постарались предусмотреть в нем все ситуации (типовой образец разрабатывался в департаменте ЖКХ областного министерства строительства по московской модели).

Притом, что далее следовало бы собрать общее собрание собственников жилья – мероприятие сродни подвигам Геракла по трудности. Законодатель это предвидел и предложил вариант – пусть за ленивых решает власть. Она и решает – наряду с фортуной, – разы-грывая по конкурсу право управлять «ленивыми» домами, и победитель потом решает их судьбу. Как мы знаем, в конкурсах выигрывает тот, кто предложит больше за меньшие деньги. Как это выполняется в натуре – другой вопрос. Так что имеем то, что имеем.

- Есть во всем этом нюанс, за который гнобят управляющие компании, и гнобят правильно, – соглашается Андрей Гонда. – Качество, объем и полнота выполняемых услуг, а также все, что связано с организацией управленческих процессов самих УК – поле непаханое.

Поле, заметим, которое в последнее время с большим азартом засевается цветами зла – все смотрят программу Елены Прокловой, которой надоело заниматься травками, и она взялась за розги все с той же похвальной целью – высечь управляющие компании.

- Лучше бы она подорожниками занималась, – сетует Андрей Гонда. – Потому что на наших глазах идет создание очередного монстра, имя коему УК. Иногда спрашиваешь себя – кто работает в этих самых УК – люди или нелюди? Вроде бы те же самые, что живут рядом с нами. Других нет.

А насколько бы легче было решать все проблемы, если бы собственники сами принимали живейшее участие в процессе.

Это важно – чтобы не было предвзятого отношения к людям моего ремесла, например, я себя к проходимцам и жуликам не отношу, уже минус один из клеймёной народом категории…

Катализатор эволюции

- Знаете, в одном из наших домов был один председатель ТСЖ – задористый, активный, беспокойный… в хорошем смысле слова. Доставал меня жутко. И когда я открывал очередной участок (типа ЖЭКа), я предложил ему работать в нем управляющим: раз такой активный, поработай-ка сам. Знаете, перестал кидаться, начал дело делать. Теперь это один из лучших участков в УК, я даже зарплату ему поднял – человек научился решать проблемы, а не только их озвучивать. Вообще само слово «управляющий» меняет в корне отношение к работе – директоров и начальников сколько угодно, а управляющих, да еще которые бы и впрямь управляли – нет.

Я всегда сравниваю: ходишь по кухне, или кран капающий раздражает, или ещё что-то – берешь и делаешь. Так же надо и в ЖЭКе. Кстати – я самый недовольный работой своей компании человек: постоянно ворчу, постоянно ищу какие-то новые шаги и решения… И буду ворчать – потому что мне не безразлично дело, которым я занимаюсь. Квалификация персонала недостаточно велика, поэтому форматируем – расписываем обследование дома по пунктам, но чтоб все – в сопровождении представителя ТСЖ, старшего по подъезду и т.п. И чем ниже квалификация персонала – тем сильнее заформализовано каждое движение.

Сразу скажу, что не считаю деятельность УК в настоящей политической и экономической ситуации бизнесом в чистом виде – да, есть какие-то бизнес-схемы, которые мы используем… но ведь в России живём – здесь не всё решает бизнес.

Вообще есть фактор, который исправляет (или наоборот, губит) любые схемы, – человеческий. Проблемы с кадрами, персоналом серьезные – народ заточен под советский ЖЭК, любые деньги платишь, но выхлоп… нету выхлопа. Однако других кадров нет. Допустим, приходит слесарь к хозяйке и, попыхивая «Парламентом», говорит, что стоит услуга столько-то, но вечером – в свободное время – он сделает все в лучшем виде и всего за 500 рублей. И что тут прикажете делать, если хозяйка соглашается на «дешевле»?

Думаю, что тут никакая революция не поможет – эволюция, только эволюция, ею и занимаемся, но сами собственники должны дать нам шанс – поучаствовать в процессе.

Мне нравятся неравнодушные люди – пусть даже они на меня бросаются, вот как раз с их помощью и можно сдвинуть стоячую махину.

Даешь дешевый идеал!

Кстати, в столице УК должны выполнять все предписанные правительством услуги по содержанию и ремонту домов по тарифу 25 рублей за квадратный метр. Правда, мэрия Москвы половину платит из своего бюджета. У нас средняя цена едва выходит за червонец. И давлением сверху, по мнению Гонды, ничего не сделаешь: список услуг, которые правительство сочло обязательным к выполнению управляющими компаниями, тянет даже не на 25 рублей за квадратный метр, а на все 125. Что же до жесткого контроля и призывов телезрителей, вдохновленных Еленой Прокловой, ставить всех к стенке, то вместо этих придут другие – точно такие же: велика Россия, но «все заточены» под один общероссийский собирательный образ действия… В УК – те же люди.

Ну а пересажать всех до единого… не выход.

- Беда нашего народа в том, что он не знает, как все должно происходить, – комментирует Андрей Гонда, – хотелось бы идеала, но за очень небольшие деньги. Например – у нас есть договор с перечнем видов услуг и их стоимостью. Время от времени возникают спорные ситуации, которые разрешаются в суде, и мы сталкиваемся с тем, что обязанности сторон по договору де-факто являются несущественными – за основу берется действующее постановление правительства № 170 («Правила содержания общего имущества»), по которому цена за обслуживание – 5 рублей, а набор услуг такой, что дай Бог в 25 уложиться. И никогда общее собрание не проголосует за тариф 25 рублей за метр – скорее за 5, а еще лучше – за 3.

Нам выгодно работать честно, открыто и прозрачно, однако за реальные деньги – ворох проблем, которые созданы не вчера, требуют приложения серьезных усилий. У меня фонд из 900 домов и около 600 – до 1945 года постройки. Взять хотя бы последний ураган: все видели – что описывать…

Или когда потребитель получает «волшебное преобразование» воды (электроэнергии, газа и т.д.) в услугу – сие превращение в законе четко не прописано. Закон говорит – отдайте деньги поставщику за ресурс в полном объеме, а за остальное сами накручивайте, сколько хотите (сколько точно – укажет Служба по тарифам Андреевой). Но фактически поднять плату хотя бы на копейку в нашей ситуации – политической и экономической – практически невозможно: рванёт. В Москве дело другое – там реальная стоимость «коммуналки» + обслуживание и текущий ремонт и составляла в прошлом году как раз те самые 25 рублей. В этом – дороже.

Лучше, когда УК занимается обслуживанием, а поставщики ресурсов – напрямую поставкой и сбором платы. Вот пример из жизни Янтарного: тепловики переделали котельную с мазутной на газовую, начали отапливать город. Плату, однако, собирали мои коллеги – по 6 рублей 25 копеек за квадратный метр. И производили начисление, в том числе, и за горячее водоснабжение, при этом оставляя деньги себе. Мы все взрослые – понимаем, что это не деньги, на которые что-то можно сделать, кроме как заплатить налоги и на себя потратить: слишком дешево. В результате из этих денег тепловики перестали получать свои деньги – вбухав 76 миллионов на реконструкцию котельной… Закончилось всё тяжелыми разборками с участием прокуратуры. Ну, не было у них схемы по расщеплению, а вместо нее было искушение ВЗЯТЬ ВСЕ, то есть, вместо одного миллиона как было раньше, пришло десять – и без схемы… А не искушай малых сих. При всем при том местная власть гордилась, что в течение 6 лет не повышала тарифов! Сами загнали ситуацию в угол, не предложив нормальный системный механизм решения. Кончилось арестом счетов УК, инфарктами и тем, что пришлось создавать при муниципалитете организацию, которая транспортировала и продавала тепло. Тогда дошли и до расщепления.

Совершенству нет границ

- Хотел бы я быть волшебником: раз – и всё устроено. Однако процессы растянуты по времени, именно процессы – разовыми мерами не обойтись. Два года назад договора, заключенные с собственниками, казались идеальными – теперь не кажутся. И это уже показатель эволюции. Существующую форму договора нужно совершенствовать – в идеале каждый конкретный дом должен иметь свой вариант договора и свой конкретный тариф, с учетом состояния дома. Думаю, таких тарифов нужно более 30.

Пусть люди организовывают ТСЖ. В самой Управляющей компании Ленинградского района создано уже около 4 десятков ТСЖ. На мой взгляд, хорошо, когда они работают вместе – то есть, когда в доме создается ТСЖ и заключается договор на обслуживание с профессиональной управляющей компанией. Тогда УК имеет четкого заказчика в лице ТСЖ, а ТСЖ получает нормального подрядчика на выполнение конкретных работ – одно другому не мешает.

Это совсем другие отношения. А то любителей прибежать и постучать кулаком по столу хватает. Далее они бегут сразу жаловаться в прокуратуру и приемную президента (а иногда с этого начинают) – как-то по письму одной дамы прибыл прокурор, чтобы пересчитать дворников и посмотреть, как они работают. Мне потом по этому поводу много чего высказал дворник, который очень близко к сердцу принимает порядок на придомовой территории и работает не за страх, а за совесть (кстати, жалобу в прокуратуру она написала 6-го числа, а претензию в управляющую компанию – 8-го). А хороший контролер в виде председателя ТСЖ, работая с УК, может свернуть горы: нанимая профи, он получает четкий диагноз, лечение и его стоимость. Так можно выработать четкий план на каждый дом (и за каждый – своя плата). А потом уж рассчитывать – брать деньги в бюджете или кредит в банке. Кстати, вся Прибалтика на кредитах работает – и потому что помогает государство (ну, и ЕС). Это в идеале.

Но тогда хотя бы можно знать, за какое время возможно дом привести в нормальное состояние… Мы готовы это сделать, было бы на что. Замечу, что если народ четко понимает, за что он платит – то он платит. Когда ты говоришь, что через 3-4 месяца выполняешь такой-то ремонт – они дружно несут деньги: совершенно меняется подход – с одной стороны требовательность плательщика, с другой – качество работ от УК. Возникают нормальные отношения.

В процессе должен принимать участие собственник, мы к этому и стремимся.

Бьемся и бодаемся – нормальные рабочие отношения.

А вообще я пришел строить свое дело – чтобы оно работало.

Елена Чиркова

Газета «Рынок жилья», http://www.rynokzhilia.ru, №48, 8 декабря 2011