Результаты вашего поиска

На два дома

Опубликовано michail на 15.02.2018
| 0

За изменениями в налоговой сфере неспециалисту уследить трудно. А так как незнание закона от ответственности за его несоблюдение не освобождает, то лучше проконсультироваться с экспертом. Например, таким как Вероника Королева, директор «Юридического бюро Королевой», уже более двадцати лет успешно работающей на рынке недвижимости.

— Возьмем такую ситуацию: человек имеет двойное гражданство и проживает на два дома – в России и за границей. Не всегда очередной период возвращения на родину исчисляется 183 днями, при которых он может не платить, например, налог с продажи недвижимости, достигающий для нерезидента до обидного серьезных цифр – 30 процентов от суммы продажи. Как такие вещи решаются на практике?

— Естественно, если такой человек проживает в России менее 183 дней, статуса налогового резидента он автоматически лишается. Естественно, если у наго и паспорт гражданина другой страны, и проживает он за границей, ситуация вполне ясна и для него самого, и для налоговой инспекции. А у резидентов иная ставка на налоги для физических лиц: если у нас, проживающих на территории Российской Федерации это 13 процентов, плюс различные виды налоговых вычетов, которые уменьшают налоговую базу, то у не-резидентов – 30 процентов и никаких вычетов.

При этом регистрация (прописка) значения не имеет – по штампу в паспорте видно, когда человек пересек границу туда или обратно, — это и берется в расчет при начислении налога. Если же у гражданина есть российский паспорт (и он не просрочен!), то, как говорится, «возможны варианты»: факт гражданства иной страны не будет бросаться в глаза, лишних вопросов могут не задать, и сделку купли-продажи можно будет провести по обычной схеме (13 процентов и налоговый вычет).

Причем налоговым периодом является календарный год: если сделку провести в марте 2018 года, то отчитаться за нее и заплатить налоги резидент должен с января по апрель 2019 года. При этом какие именно изменения произойдут в течение этого года, с точностью до 100 процентов никто гарантированно не скажет.

Но рассмотрим варианты, когда гражданин совершает сделку, прожив не меньше 183 дней на территории РФ.

Допустим, что основанием для приобретения объекта недвижимости в собственность является наследство. Это безвозмездная сделка, и если со времени получения наследства не истекли 3 года (именно 3, а не 5, — это не оговорка), то при продаже наследник, являющийся налоговым резидентом, заплатит не менее 13 процентов от 70 процентов кадастровой стоимости, уменьшенной на миллион рублей. Даже если продал объект гораздо дешевле.

Покупатель требует полной прозрачности: у него ипотека и в договоре должна стоять реальная сумма покупки, — тут уж никаких «вариантов» и двойной бухгалтерии. Из заявленной – реальной — суммы сделки вычитаем 1 миллион рублей, являющимися налоговым вычетом, который дается государством 1 раз в год при продаже недвижимости.

Допустим, квартира по кадастровой стоимости стоила 2 миллиона, а по рыночной – 2,4 миллиона. В этом случае налог в 13 процентов от суммы продажи составит 182 тысячи рублей.

Данный алгоритм работает и в том случае, если кадастровая стоимость меньше рыночной, и в том, если рыночная цена меньше. Например, кадастровая стоимость составляет 3 миллиона рублей, а рыночная – полтора. В этом случае налог будет начисляться не на полтора миллиона (сумму продажи), а от 70 процентов кадастровой стоимости, составляющей 2,1 миллиона рублей, а именно, всего 143 тысячи рублей.

Как видим, уменьшать сумму продажи ниже 70 процентов от кадастровой стоимости смысла не имеет. В любом случае существует такое понятие, как контроль кадастровой стоимости, который не позволит уменьшать сумму сделки до совсем смешных цифр.

Что касается налоговой скидки в 30 процентов, то государство пошло на этот шаг с учетом допуска погрешности при проведении кадастровой оценки: как правило, такая оценка считается усредненной и не учитывает индивидуальных особенностей объекта. Квартира может быть в состоянии «серого ключа» или крайней запущенности, могут быть повреждены или вовсе отсутствовать инженерные сети (например, после пожара или затопления), — в общем, государство предусматривает 30-процентную скидку с учетом технического состояния объекта.

Если же сделку совершает не-резидент, то никакого миллионного вычета и 30-процентной скидки – он должен заплатить все 30 процентов от суммы сделки, указанной в договоре (то есть, если квартира продана за 2,4 миллиона и налог составит 720 тысяч рублей).

И все же тут может быть выход. Например, подарить полученный в наследство объект близкому родственнику (что относится к безвозмездным актам). Родственник, в свою очередь, может продать его, как истинный резидент — по уже упомянутой схеме: «кадастровая стоимость объекта или сумма, не менее 70 процентов от этой стоимости, минус миллион рублей налогового вычета, и в итоге налог на сделку в размере 13 процентов от оставшейся суммы» (все — с учетом вышеизложенной информации про контроль кадастровой стоимости). Дальнейшие же расчеты между родственниками зависят от их отношений. Для «как бы» дарителей вполне могут быть и сюрпризы

Нужно уточнить, что контроль кадастровой стоимости установлен в отношении сделок с объектами, которые приобретались после 1 января 2016 года. В отношении же объектов, приобретенных до этой даты, контроль кадастровой стоимости не применяется, и цена сделки сторону минимума не ограничивается. Выводы делайте сами.

Впрочем, расчёт налога произвести не так уж просто, существует масса нюансов, поэтому, прежде чем продавать недвижимость, — особенно это касается нерезидентов, — необходимо проконсультироваться у налогового юриста.

Записала Елена Чиркова

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор