Результаты вашего поиска

На распутье

Опубликовано michail на 11.01.2018
| 0

Сегодня дольщиков выводят из зоны риска, но свято место пусто не бывает – в эту зону попадают застройщики. Закон сегодня против них. Отсюда возникает традиционный русский вопрос – что делать?

Как видят ситуацию сами застройщики, поясняет Валерий Макаров, депутат горсовета и автор жилых комплексов с хорошей репутацией.

— Календарный переход из одного года в другой – самое время подводить итоги.

— Итоги не так плачевны, как ожидалось, но тенденция к снижению активности застройщика уже есть. Дальше она проявится еще более ярко.

С 1 июля законодательство по отношению к застройщикам еще более ужесточается, подводя к решению президента через три года совсем уйти от долевки. В распоряжении застройщика остаются только собственные средства, и все мелкие и средние компании вынуждены будут оставить поле. Никто не говорит, каковы именно будут условия кредитования. Я не верю, что банки просто так будут давать деньги – они всегда требовали предельно выгодные для них гарантии, которые мелкие и средние застройщики обеспечить не смогут.

Обратимся к посланию губернатора, который высказал по адресу застройщиков немало критики: это и несоответствие темпов и объемов жилищного строительства и развития инфраструктуры — социальной, инженерной, дорожной. Действительно, если с самых 90-х в Калининграде было построено всего 2 школы, то, конечно, дисбаланс ощутим. По детским садикам картина куда лучше – ситуацию нормализовали. По спортивным объектам – совсем хорошо. По дорогам — проблему все мы видим. Если будут реализованы окончательно Приморское кольцо и Окружная дорога через залив, то ему при жизни можно будет ставить памятник – это серьезные перспективы развития: будет дорога, будет вокруг нее и жизнь. Окружная дорога вокруг Калининграда, бесспорно, весьма существенный момент в развитии дорожной сети областного центра.

Однако нельзя сказать, что транспортная проблема напрямую связана с большими объемами жилищного строительства. Они у нас действительно большие, но, — возвращаясь к населению, которое в Калининграде за 40 лет увеличилось с 440 тысяч жителей до 480 тысяч, — нужно вспомнить, как менялись нормы жилья в расчете на одного человека. Сначала было 5 квадратных метров, потом 7, 9, сейчас – 28. Но и это не так существенно – просто многократно, — в несколько десятков раз, — увеличилось количество машин. И дело не в количестве населения, а как раз в количестве машин. И если мы не введем какие-то более строгие критерии регулирования личного транспорта, транспортную проблему нам не решить. Мы не сможем расширить улицы в центре города. Единственное, что помогло бы – развязки в разных уровнях, но пока мы к этому не готовы экономически. Остается только регулировать то, что имеем, как делает это мэр Москвы Собянин – платные парковки внутри города. А лучше пример Японии – ты можешь купить машину, но получишь номера, когда сможешь показать документ о том, что у тебя есть собственное стояночное место. Иначе никак: что будем делать, если, например, число машин завтра увеличится вдвое? Ну, есть и другие причины. В том числе, менталитет: двадцать лет назад никто не возил детей в школу – не принято было, ходили пешком. Сегодня почти все возят их на машинах и почти по тем же самым улицам. У школ столпотворение. Так что решение проблемы пробок и машино-мест нужно искать совсем в другой плоскости – должна быть отдельная программа по нормализации этого процесса. Да, дороги нужны, да, нужна кольцевая дорога. И ввести особый транспортный режим в центре города – такого бардака, как у нас, поискать. Далеко ходить не надо – в Москве, да и в любом европейском городе соотношение машин и людей не меньше, но не в центре города. Какие могут быть меры? Это отдельная и большая тема, и диапазон примеров — от Москвы до Японии… далее везде.

— Но ведь перед страной поставлена задача еще более увеличить жилищное строительство. И куда нас может завести букет инноваций в законодательстве в этой сфере?

— Задачу президента – достичь 120-140 миллионов квадратных метров жилья в год – никто не отменял. Но и оставлять без контроля процесс с дольщиками тоже нельзя. Можно ли найти разумное решение по этим двум, связанным между собой проблемам? Я считаю, конечно, можно. Причем это можно было сделать с первого дня принятия 214-го Федерального закона. Но почему-то законодатель так шарахается в своих ежегодных поправках, что завел закон в тупик, и президенту ничего не оставалось, как вообще отменить долевое участие в строительстве как факт.

Но если принять во внимание заданные объемы строительства жилья – то это тоже тупик. Застройщики строили в основном на средства дольщиков, причем это были беспроцентные деньги. С их отменой остается брать кредиты в банках, а это получится далеко не у всех и под высокий процент.

— А муниципалитет не может стать заказчиком жилья? Ведь это будет совсем другой процент? Нет ли предпосылок к такому решению проблемы?

— Таких предпосылок нет, эти времена в прошлом. Управление городом и бизнес – разные области, разные задачи. И общая тенденция – уменьшение доли государства в любом предпринимательстве. Муниципалитеты стараются быстрее передать услугу на конкурс.

— Но взять, к примеру, Швецию и другие страны Европы – муниципальное жилье там есть, и в виде общежитий малосемейного типа (которые практиковались и у нас в прошлом) они даже популярны. Что мешает нам вспомнить хорошо забытое старое?

— В любом случае, везде основной объем — это частное строительство. У нас тоже есть социальные программы по жилью. Например, программа переселения из аварийного и ветхого жилья, которую Калининград ежегодно выполняет в полном объеме. Но это те объемы, которые способен финансировать муниципалитет, в том числе, с участием федерального центра и области. И они совсем небольшие.

Я не исключаю, что в связи с изменениями условий на строительном рынке может случиться другое – качественное и количественное изменение самих игроков на поле. То есть, уйдет мелкий и средний бизнес и вместо него придет очень крупный бизнес.

— Но «СУ-155» как раз и представлял собой очень крупный бизнес. И где он сейчас? Титаник, которому хватило одного удара в корму, и который только ускорил принятие новых законов в долевом строительстве не в пользу застройщиков.

— В случае «СУ-155» было допущено много ошибок в управлении. Если исчезнет фактор дольщиков, исчезнет и лишний риск.

Но тут еще одно «но»: любое государство тем устойчивее, чем лучше развит в нем мелкий и средний бизнес. И самое слабое – если в нем преобладают монополисты. Если мелкое и среднее предпринимательство исчезает – это не есть хорошо, прежде всего, для самого государства. Эта формула проверена временем.

— А не назревает ли в этой связи некий новый судьбоносный закон?

— Есть такое ощущение, что действительно назревает. Не понимаю, почему у законодателей не хватает потенции модернизировать 214-й Федеральный закон так, чтобы минимизировать риск не только для дольщиков, но и для застройщиков. Извините, но если застройщик уже вложил 100 миллионов в объект, который в готовом виде стоит 500 миллионов, почему он не может продать хотя бы половину того, что уже сделано, чтобы иметь средства на завершение начатого?

В принципе, долевое строительство — обычная европейская схема, — там никто не собирается строить жилье целиком и полностью на собственные деньги. Есть разумные требования банков – по которым нужно вложить 10-15 процентов собственных средств, — по сути, как раз столько, чтобы приобрести земельный участок. Далее банк кредитует застройщика (под разумный процент), и в процессе строительства люди приобретают недостроенное пока жилье – взяв на это кредит в том же банке. И банк переоформляет часть кредита застройщика на будущих владельцев. Наверное, мы эту схему и пытаемся внедрить. Но вопрос не в долевом строительстве, а в кредитах – насколько они у нам могут быть доступны?

— Происходящий с банками процесс – не говорит ли он о том, что и «банки тоже плачут»? Что государство готовит новое – улучшенное — поколение банков?

— Возможно, я противоречу сам себе, но в европейских городах я видел, что эта схема работала нормально. Но и банки там дают кредиты под 4 процента, плюс — кредитование физических лиц на льготных условиях. Если внедрить у нас схему в таком виде – почему бы и нет? Но вот сможем ли? Готовы ли банки продавать деньги на таких процентах?

— Президент и премьер говорили о 6 процентах… Весьма близко к европейским стандартам. Стоит ли ждать внедрения новой схемы или все же не откладывать покупку на будущее в ожидании безумно низких цен?

— Застройщики смотрят в будущее с неуверенностью, если не сказать — со страхом. Все понимают, что хорошие времена для них кончаются, и поэтому торопятся достроить то, что начали или на что только что получили разрешение. Возможно, многие из них переключатся на «малый формат», так как большой сегодня входит в зону риска, где слишком много подводных камней, и где легко лишиться всего. Рисковать ста миллионами можно, если у тебя есть миллиардов десять, как минимум. Много ли у нас таких серьезных застройщиков? Сомневаюсь. И, сравнивая европейскую схему, которая великолепно отработана, все же нужно учитывать уровень экономики и покупательскую способность граждан. В России среднестатистический гражданин имеет в десятки раз меньше доход, чем средний европеец… имея при этом гораздо большие возможности получить в банке недорогой кредит.

Мы хотим 140 миллионов квадратных метров. Посчитать, сколько для этого нужно денег? И готовы ли наши банки к финансированию этого колоссального проекта, если средства действительно крупных застройщиков вместе взятые едва покрывают 20 процентов от требуемого? Даже если рассчитать средства на программу-минимум в виде 100 миллионов квадратных метров, нужно 4 триллиона рублей… Наконец, готовы ли банки кредитовать застройщиков по принципу проектного финансирования? Без залогов, без обеспечения? Потому что такого обеспечения у застройщиков не существует.

Экономика России в целом совсем другая, чем в Европе, а объемы стройки взяты куда как больше, чем в самых благополучных странах ЕС. Невооруженным глазом видно, что не так много в них строится. Есть города, где строек вообще не видно. Правда, и обеспеченность жильем там выше – от 40 до 60 квадратных метров на человека. И для нашей экономики намеченные объемы представляют собой сверхзадачу.

Вот стоим на распутье… Думаю, поправки в законодательство, принимаемые, когда дело зашло в тупик, — не лучший способ. То строили вообще бесконтрольно, то второпях приняли ФЗ № 214, потом к нему одну поправку за другой, потом 218-й, — работать невозможно. Сейчас хорошие застройщики просто сворачивают бизнес. Крупные – выстраивают пирамиды, которые, как мы знаем по опыту, далеко не так долговечны, как египетские. Поэтому неизбежно определенное сокращение строительства и опять-таки определенный дефицит. Сегодня он пока неощутим – у нас есть запас. Но запаса хватит от силы на два-три года.

— И поэтому квартиры нужно покупать сейчас.

— Получается, что так.

Записала Елена Чиркова

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор