Подводные камни при сделках с недвижимостью
Есть в нашем законодательстве свободные для маневра пространства, которые не слишком добросовестные граждане осваивают с большой пользой для себя. Но в ущерб своим партнерам. Одно из таких «свободных пространств», которое находилось в законе о купле-продаже недвижимости, устранено недавно постановлением Высшего арбитражного суда РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 n 5785/11 по делу n а63-4629/2010).
Его комментирует Вероника Королева руководитель юридического бюро «Область права»:
По сложившейся практике, орган регистрации – чтобы выдать документ на право собственности требует от покупателя акт приема-передачи о том, что он это имущество принял.
Казалось бы, все вполне логично и все предусмотрено.
Однако в жизни это не всегда происходит гладко.
Когда один человек продает квартиру другому, деньги передаются, как правило, в момент подачи документов. Но ключи от квартиры продавец может передать позже – когда в ней уже нет никого и ничего, – пустая. Ведь если он, производя сделку, пока еще в ней живет – ему нужно время, чтобы собраться и выехать. Обычно это занимает неделю-другую. А порой «переходный период» затягивается.
То есть, здесь имеет место некая правовая фикция – люди по факту выезжают, например, 30 декабря, а по документам квартира передана уже 20-го. Хорошо, если при этом устную договоренность выполняют обе стороны – проблем нет, – подумаешь, неделя-другая.
Но если месяц, другой, третий?! Если человек, который купил квартиру, вынужден снимать в это время жилье, а его контейнер с вещами стоит на оплачиваемой стоянке или на железнодорожной станции (что тоже должно оплачиваться)? Возникает вопрос, как потребовать неустойку – акт то уже подписан…
Заранее подписанный акт приема чреват еще одним, часто встречаемым сюрпризом: например, человек, подписывая акт, не может видеть, в каком состоянии он найдет квартиру спустя десять дней. И, войдя, наконец, в свои новые владения, «вдруг» обнаруживает отсутствие межкомнатных дверей, розеток, сантехники, дверного звонка… и много другого. Зато может найти прежде скрытые от него дефекты. И ничего не попишешь – приемочный акт, в котором у него нет никаких претензий к продавцу, подписан и подшит.
Кому жаловаться?
Или другой пример: продавцы выставили на продажу свою квартиру и одновременно строят дом. И говорят покупателю – мол, вы сейчас нам дайте денег на достройку дома, а мы быстренько все закончим и съедем. И строят себе месяца четыре… пять… в то время как покупатель опять же вынужден нести расходы за проживание в другом месте.
В таких случаях ничего не оставалось как требовать исполнения договора через суд – в котором покупатель вынужден был объяснять, что акт передачи был фиктивным и на самом деле никто ничего ему не передавал. То есть, такой акт на самом деле весьма усложнял ситуацию – покупателю необходимо было доказать то, что прямо опровергалось его же подписью в акте приемки.
Разъяснения президиума Высшего арбитражного суда снимает напряженность в этой ситуации:
С его выходом можно акт не подписывать, а также устанавливать продавцу срок выезда и за его нарушение определять штрафные санкции – вплоть до расторжения договора.
Может быть, это постановление и не привносит ничего революционного в практику правоприменения, но оно удобно рискующей стороне в целом ряде ситуаций – подписание акта по факту передачи, а не за будущие действия, более реально отражает фактические отношения сторон. В этом случае на покупателе не будет «висеть» риск случайной гибели объекта, когда покупатель и ключей то от него не имеет, и долг по оплате коммунальных платежей за время проживания будет точно погашен. Остается только сделать акцент для продавцов: если вы передаете квартиру после регистрации, не забудьте подписать акт и сохранить его. Именно он подтверждает исполнение вами обязательств по передаче объекта.
«Тамбовский волк тебе товарищ»
Вот и еще одна законотворческая новость, которая, по мнению Вероники Королевой, сможет стать препятствием на пути сомнительных сделок с недвижимостью. Это федеральный закон об инвестиционном товариществе.
- Немало случаев, когда люди вынуждены сбрасываться и вместе строить себе дом на две квартиры… иногда и больше. Но до сих пор этот договор оставался в виде джентльменского соглашения, что оставляло пространство для «свободы маневров». Его обычно оформляли как договор простого товарищества или в виде инвестиционного договора, но такие договоры не регистрировались ни в Росреестре, ни у нотариуса.
В чем были основные риски? Как правило, земля оформлялась только на одного человека. Органы, которые выдают у нас разрешение на строительство, предпочитали оформлять такое разрешение на одно лицо. Логично: если этих лиц несколько, то с кого требовать потом выполнения обязательств? Получалось, что «титульный товарищ», указанный как владелец участка под строительство, по-крупному выигрывал – второе лицо целиком зависело от его благонадежности. Этим широко пользовались недобросовестные «товарищи» – лицо, указанное в документах, могло попросту все продать, начисто забыв о правах партнера. Или, к примеру, могли «сработать» такие риски, как смерть или развод. Супруга, решившись на развод, требовала свою долю, в том числе и от участка под строительство, и от самой стройки, то есть половину собственности, которая на деле принадлежала «товарищу». Практика показывает, что довольно часто суд признавал за женами право собственности.
«Товарищу» же оставалось требовать возврата денежных средств при условии, конечно, что у него сохранились подтверждающие документы.
В Калининграде таких случаев довольно много.
И вот недавно был принят Федеральный закон Российской Федерации от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе» , который вступит в силу с 1 января 2012 года.
Согласно этому закону участниками товарищества могут стать только организации и частные предприниматели, в качестве формы договора установлена – нотариальная. Насколько этот закон окажется эффективным, покажет время.
Записала Елена Чиркова
Газета «Рынок жилья», http://www.rynokzhilia.ru, №51, 13 января 2012
0 коммент.назад...
Добавьте Ваш комментарий: