Результаты вашего поиска

Неподнятая целина

Опубликовано michail на 06.04.2017
| 0

На фоне экономической непогоды все больше народу закапывают свои сбережения в землю. Речь не о кладах – просто земля не может обанкротиться, не дешевеет и, уж точно, ее не размножишь, как дензнаки. Однако, как выясняется, и этих вкладов можно лишиться – если не использовать землю по назначению.0

О проблеме неосвоенных земельных участков рассказывают Оксана Захаренко, начальник отдела государственного земельного надзора, геодезии и картографии, и ее заместитель Елена Шевчук.

Сроки бездействия

— Прав без обязанностей не бывает – получив землю, владелец приобретает в придачу массу обязательств. Одна из наипервейших обязанностей владельца земельного участка – принять меры к его освоению, причем в определенный законом срок и именно для тех целей, для которых этот земельный участок предназначен, — объясняет суть проблемы Елена Шевчук.

С 1 января 2017 г., в связи с приятием нового закона о государственной регистрации недвижимости № 218, дачная амнистия закончилась, и это означает, что нельзя зарегистрировать построенный дом, заручившись лишь декларацией при отсутствии разрешительных документов и технической документации.
Индивидуальное жилищное строительство осуществляется в соответствии с разрешением на строительство, которое выдается органом местного самоуправления на основании заявления владельца земельного участка.

Еще в 2007-м Градостроительным кодексом установлено, что разрешение на строительство индивидуального жилого дома выдается сроком на 10 лет. Срок такого разрешения можно продлить, обратившись в местную администрацию.
Это вовсе не означает, что вести индивидуальное строительство можно десятилетиями без каких-либо дополнительных затрат. Статьей 396 Налогового кодекса предусмотрено, что земельный налог увеличится в два раза, если владелец участка не построил или не зарегистрировал построенный дом по истечении десяти лет с момента приобретения земельного участка.

С арендой несколько иначе. К сожалению, администрация при предоставлении земельных участков в аренду для индивидуального жилищного строительства срок его освоения, как правило, не оговаривает. При этом, с 1 марта 2015 года участки под строительство индивидуальных жилых домов предоставляются в аренду на 20 лет.
Если это не жилищное строительство, а иное, – например, коммерческое, — тогда сроки аренды могут быть разными – от 11 месяцев до 49 лет (для строительства с последующей эксплуатацией). Однако если владелец участка не использует его для жилищного или иного строительства более трех лет, то такой земельный участок подлежит изъятию. В Гражданском кодексе на этот счет есть 284-я статья.

– У нас имеется обширная судебная практика, которая опирается на эту статью, как, впрочем, опираются на нее и надзорные органы.
Трехлетний срок истек – значит, собственник рискует многое потерять. Итак, если гражданин в течение трех лет не приступил к использованию своей земли — не позаботился о разрешении на строительство, не начал строить и не ведет соответствующие хозяйственные работы — участок у него может быть изъят в судебном порядке с соблюдением всех процедур, предусмотренных законом. Конечно, если владельцу участка не помешали его освоить форс-мажорные обстоятельства.
А начинается процедура изъятия с привлечения недобросовестного собственника в административной ответственности.

Суета не считается

— Отсутствие разрешения на строительство является одним из признаков того, что участок по назначению не используется, — говорит Елена Шевчук. — Какая-либо иная хозяйственная деятельность во внимание тут не берется – необходима подготовительная документальная деятельность, связанная со строительством: проект, разрешение, подключения, согласования, etc., все это, своего рода, тоже использование участка.
Если же владелец участка не принял меры для получения разрешительных документов, то фактически он не приступил к использованию земельного участка.
Какие-либо обманные финты – «типа» вырыть ямку и воткнуть прутик на месте предполагаемого строительства – не считаются: признаки хозяйственной деятельности должны свидетельствовать об использовании участка по назначению. Иными словами, если хозяин поставит на этом земельном участке сарай, ограждение, скосит траву, — все это решающей роли не играет: скашивание травы и уборка мусора больше свидетельствуют о соблюдении правил благоустройства. Поставил забор? – Тем самым владелец обозначил границы своего участка и обезопасил свое имущество от проникновения посторонних лиц. Хозпостройка? – Оная, опять–таки, не имеет отношения к использованию участка по назначению, так как носит вспомогательную функцию.

Таким образом, вся эта суета вовсе не говорит о том, что гражданин принялся за строительство.

За неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, владелец привлекается к административной ответственности по части 3 статьи 8.8. Кодекса РФ об административных правонарушениях. Размер штрафа для граждан зависит от кадастровой стоимости земельного участка, но не может быть меньше 20 тысяч рублей.
При определенных обстоятельствах, предусмотренных Административным кодексом, штраф может быть снижен, но не менее, чем на половину этой суммы. Кроме того, владельцу участка выдается предписание, обязывающее к определенному сроку начать освоение земли. За неисполнение предписания надзорного органа санкции налагает уже мировой суд. И надо сказать, штраф здесь тоже весьма существенный – от 10 тысяч рублей на гражданина.

Пожароопасный дефицит

— Что же касается участков под садоводство и огородничество, то они отнесены примерно к той же категории, что и участки под строительство, — продолжает тему Оксана Захаренко. — Это особо значимые земли, и желающих использовать их больше, чем самих участков, — на всех явно не хватает.
Тем важнее выявить нерадивых собственников, которые покупали землю просто ради вложения денег и никаким образом даже не думают использовать ее по назначению.
Участки приходят в запустение, зарастают бурьяном, что создает, к тому же, пожароопасную ситуацию. Конечно, соседи и общество в таких случаях бьют тревогу и вынуждены ставить в известность надзорные органы.

Безусловно, на такие сигналы мы реагируем, хотя по закону о садоводческой деятельности общество само должно контролировать состояние своих земель, и уже при выявлении нарушений вправе обратиться к нам или в администрацию муниципалитета, которая выделяла землю. Ну а мы оказываем содействие и внимательно рассматриваем такие обращения.

В том, что участки, предназначенные для садоводства и огородничества, должны быть освоены в течение трех лет с момента возникновения права собственности на земельный участок, есть и свой минус: если участок не использовался десять, а то и все двадцать лет, а право возникло год назад, то оснований для привлечения к ответственности нового собственника у нас нет.

Выходя на участки, по которым видно, что их не используют, мы выдаем вначале предписания с последующим контролем, и если собственник все же не проявляет активность, мы применяем меры административного воздействия – штрафы (в зависимости от кадастровой стоимости участка, но не менее 20 тысяч рублей). Штрафы весомые, и собственникам стоит об этом задуматься и привести в порядок земельные участки: если участок предназначен под огородничество, то и выращивать на нем огородные культуры, если под садоводство – то может использоваться под строительство дачного домика, для высаживания сельхозкультур.

Добрые люди и недобрые тяжбы

— Закон не запрещает строить на садовом участке дом для постоянного проживания, — продолжает тему проблемных участков Оксана Захаренко, — но он должен соответствовать градостроительным нормам и регламентам для данной функциональной зоны.

Как правило, дом должен находиться на расстоянии не менее 3 метров от границы участка для обеспечения свободного проезда, в случае необходимости, коммунальных, пожарных служб и карет скорой помощи. Для хозпостройки это расстояние должно быть не менее метра, и, кстати, в области у нас уже имеется практика, когда суд принимал решение о переносе хозпостроек, стоявших меньше чем в метре от границы.

Как правило, обращение в суд — это уже результат «добрососедских» отношений. Но мы всё же советуем соседям по даче дружить, потому что примеров «неправильных дач» масса – просто раньше так строили. Бесспорно, множество основательных дач «со стажем» снесут вряд ли, тем более, если есть документальные подтверждения и свидетельства очевидцев, что дом был действительно построен давно, до принятия новых норм, так что до «высшей меры» дело не доходит. И опять-таки здесь многое зависит от степени «добрососедства» неравнодушных граждан: самому государству весьма затруднительно в массовом порядке выявить земли, на которых постройки расположены в нарушение Правил землепользования и застройки.

Уточнил – и спи спокойно

— Участки могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в порядке, предписанном законом, но если границы земельного участка уточнены, то собственник может быть спокоен, — поясняет Оксана Захаренко. – Его могут попросить «на выход» только в случае серьезной необходимости, но с соответствующей компенсацией и по прописанной в законе процедуре. В убытках могут остаться те граждане, у кого границы участков декларированные, то есть, не установлены на местности в соответствии с требованиями законодательства. Это видно из выписки из ЕГРН, которая, как правило, есть на руках у каждого собственника: если в графе о границах стоит «не установлены в соответствии с действующим законодательством», то мы бы порекомендовали не ждать комплексных кадастровых работ, а вызвать кадастрового инженера и срочно уточнить границы. Есть много случаев, когда человек, имея на руках документ о праве на земельный участок, фактически земли не имеет.

В основном это касается декларированных земельных участков, собственники которых в свое время не позаботились о межевании своих участков и точно не установили координаты точек их границ. В результате, в густонаселенных районах, приближенных к городу (например, в Большом и Малом Исаково, пос. Невское), владельцы декларированных участков, желая уточнить границы участков, сегодня зачастую собственных владений не находят. Люди идут с этой проблемой в местные администрации, но на карте их участков нет.

Мы рекомендуем гражданам уточнить границы декларированных участков, дабы не остаться без земли. Иначе впереди – долгие споры, судебные тяжбы, под сомнение ставится законность предоставления и всех смежных земельных участков, причем каждая из защищающихся сторон будет отстаивать свои законные права.
В Малом Исаково, в частности, была такая ситуация, когда женщина, имея на руках документ на владение землей, в свое время не уточнила границы участка и осталась попросту ни с чем. Пришлось ей подавать иски на семерых соседей. В конце концов, нашли самого последнего, сняли с учета сведения о местоположении границ, тем самым сделав его участок декларированным.

Вот уж не позавидуешь всем участникам этого дела: сколько потрачено времени, денег и нервов…
В садовых обществах ситуация несколько проще, но и там – если конфигурации участков не определены, то при проведении каких-либо масштабных работ по межеванию земель общего пользования (например, для прокладки проездов и дорог) интересы владельцев могут быть ущемлены.

Цена бездействия

— Но вернемся к неиспользованию земель, — говорит Оксана Захаренко. — Одним из его признаков является «бурьянизация», то есть, зарастание высокой травой, что делает участок пожароопасным. Любой окурок, брошенный в сухие заросли, может вызвать пожар. Пострадать вполне могут и соседние участки, а виноватым окажется собственник этой земли. Иногда причиной пожара становился осколок стекла и сухая солнечная погода: сфокусированный луч зажигал сухостой.
В ходе обследований и проверок мы раздадим собственникам памятки о мерах безопасности, как это делает МЧС. Но МЧС работает «по факту», а Росреестр предупреждает.
Есть и выморочные владения, и если нам попадаются такие в ходе проверок, мы обязательно информируем об этом администрации районов: желающих стать ближе к земле много и она должна находиться в обороте. Мы передали местным властям немало материалов, ну а те уж должны принять меры. Случаются изъятия и штрафы. Для граждан штрафы хоть и значительны, но не так масштабны, как для лиц юридических. 2-3 процента от кадастровой стоимости участка не так мало, если тот находится в центре города и предназначен под торговый центр, — отсчет в таком случае начинается от миллиона.

Судебная практика по таким случаям объемна и только подтверждает изложенное выше. Тем временем мы проводим плановые проверки: в прошлом году массово проверяли Багратионовский район и город Калининград, в этом – Гурьевский, активная работа ведется в Зеленоградском районе (к слову, район весьма «урожайный» — с просторными полями под строительство и садоводство, но без следов «стоянки человека»). Много нарушений выявляется и в Светлогорске, — на побережье работа земнадзора не только регулярна, но и интенсивна.

Путем изучения реестра недвижимости, материалов выезда на места, а также снимков из космоса, мы можем выявить участки, на которых нет строений, и таким образом выявляем «зоны риска». А дальше начинается ручная работа: доскональная проверка сведений о правах, запросы в администрации по поводу действующих разрешений на строительство, и так далее. Сейчас нам предстоит проверить порядка 6 тысяч участков Гурьевского района. С помощью документальной работы добрая половина отсеется – по остальным мы проведем проверку на месте.
Проверяя в 2016-м Багратионовский район, мы выявили 120 нарушений. Оштрафовано 90 собственников, причем в число нарушителей попали и многодетные семьи, получившие участки безвозмездно по программе, запущенной в 2012 году. Срок, обозначенный законом для их освоения (или хотя бы получения разрешения на строительство), уже истек. Скорее всего, при получении участков людей не предупредили об ответственности, а законы мало кто читает. Но, учитывая статус и финансовые возможности этих семей, мы ограничились пока что предписаниями, — далее меры могут быть и строже. Всего в 2016 году к административной ответственности за неиспользование земель в целях строительства привлечено по области 200 собственников.
В центре и на западе области нарушений вообще много, – здесь часто землю покупали не для того, чтобы строить, а для вложения денег. Меньше — в восточной части, но там и ситуация иная, – почти все участки в обороте. В областном центре по итогам массовой проверки неиспользуемых участков практически нет.
Добавлю, что работа в этом году организована более скрупулезно, и уже к лету государственный земельный надзор дойдет до многих нерадивых собственников…

Записала Елена Чиркова

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор