Результаты вашего поиска

Осторожно! капитальный ремонт

Опубликовано v.kulyabin на 01.06.2016
| 0

Точка зрения профессионала

Капитальный ремонт – в том виде, в каком его предлагают нам власти предержащие и власти законотворческие – чреват столькими проблемами, что в их хитросплетении потеряется сама цель и результат. И деньги.

Как достичь прозрачности процесса, необходимой для его эффективности, предлагает архитектор и член правления Союза архитекторов области Сергей Лебедихин, профессионал, который в свое время работал главным архитектором города.

Определяющий момент

С технической составляющей капремонта как раз все понятно: у нас есть дома аварийные, дома, подлежащие ремонту, и те, которые еще вполне могут без него обойтись.

Но главное сегодня, на мой взгляд, не техническая, а организационная часть.

Дело в том, что форма управления домами пока что не устоялась: управляющие компании, которые мы получили вместо ЖЭКов, явно со своей задачей не справляются. Прежде всего, это коммерческие организации, которым нужна прибыль – от этого и пляшут: посредничество при покупке ресурсов — электроэнергии, воды, тепла – обрастают маржей, ну а «техуход», как видим, производится по минимуму и не регулярно.

Для примера возьмем жилой дом, в котором располагается наше архитектурное бюро – я построил его в 2000-м и кое-как уговорил жильцов «не сдаваться» в ЖЭКи (впоследствии переродившиеся в управляющие компании), а организовать свое ТСЖ. И вот уже 13-й год дом живет без проблем – люди выбирают то, что им нужно для нормальной жизни. Захотели дополнительное освещение во дворе – сделали. Захотели дополнительное благоустройство – договорились и сделали. Захотели поставить следящие видеокамеры – поставили. Ну а так как дом был сделан с хорошим качеством, а форма управления выбрана правильно, технически он и сегодня в хорошем состоянии и капремонта не требует.

«И полетят клочки по закоулочкам»

Таких «островков благополучия» в городе не так и много, но они есть. И они служат примером правильного соединения технического и организационного моментов, то есть, его состояния и его управления.

Вот эти-то два момента стоило бы применить и при подходе к капитальному ремонту городского жилого фонда в целом.

Возьмем, к примеру, какой-нибудь квартал, где дома просят капремонта, именно квартал, а не отдельный дом, потому что здание еще так сяк можно подремонтировать, но окружение останется жалким, непригодным для жизни: ни тротуара, ни подъездных путей, а это ведь тоже сказывается на состоянии дома — мебель не подвезти, скорой помощи не подъехать, благоустройства нет… Ремонтировать надо в комплексе. Даже если в каком-то квартале благополучен один дом, и его окружает пять более несчастных собратьев, брать надо не по отдельности, а комплексно – то есть, чинить городскую ткань, не вырывая из нее клочки, а приводить ее в порядок «секционно», упорядоченно, причем сначала помочь людям в техническом плане — мелочи потом доделает ТСЖ.

Постепенно такой подход устранит все прочие домовые проблемы – люди сами увидят, что именно и в какой последовательности нужно делать. А все посредники, которые по сей день не доказали своей профпригодности, уйдут в прошлое – вместе с лишними накрутками по платежам и лишними проблемами.

На практике нашего дома и многих других, управляемых товариществами собственников жилья, ясно видно, что можно обойтись и самим, без посредников.

К слову, переходя на режим ТСЖ, мы сделали полный анализ расходов и пришли к выводу, что самим – без УК – намного дешевле и, что гораздо важнее, эффективнее: те же договора по электроэнергии, газу и воде, но напрямую. Кстати, что касается воды, то мы с нашими соседями договорились, что на всякий случай сделаем резервную систему водоснабжения, так что у нас их две – если одна потребует ремонта, переходим на вторую и живем спокойно. То же и с содержанием мест общего пользования и благоустройством.

Нужная карта

Как поступить с капремонтом в масштабах всего Калининграда?

Прежде всего, создать карту города, на которой все кварталы города были бы определены по степени их технического состояния – благополучные, аварийные и ветхие, требующие немедленного ремонта или те, что могут его подождать. Не помешала бы и карта, на которой был бы отмечен и организационный момент – кто ими управляет, ТСЖ или УК.

Есть целые зоны, например, в районе улицы Артиллерийской, где технически дома сделаны хорошо и капитальный ремонт им не потребуется очень-очень долго. А есть кварталы, которые хоть сегодня под снос – капремонт им не поможет. Уже.

При таком подходе легко установить контроль – и общественный, и со стороны властей. С помощью такой системы можно было бы рационально распределять средства, постепенно и грамотно приводя в порядок весь город. Все дома, тротуары, дворы, проезды.

В крупных домах ТСЖ могут быть в каждом подъезде, объединяя свои усилия для решения общедомовых проблем, или же собирая группу домов – для выполнения более серьезных задач.

Соседи могут сообща решить все проблемы подъезда, и чем меньше прослоек между задачей и теми, для кого они решаются, тем меньше нужно кормить лишних людей.

В свое время я работал зампредисполкома, выполняя обязанности главного архитектора города. Сегодня город собирает налоги за землю по тем картам, которые мы сделали в то время. Была сделана оценка земли, составлена соответствующая карта экономического зонирования Калининграда, которая до сих пор работает. Ставки налога менялись неоднократно, но принципиально зонирование не изменилось. Когда началась приватизация, была составлена и карта престижности жилого фонда города — по ней процесс прошел гораздо безболезненней и быстрее, чем в Москве и Ленинграде, где разработали сложнейшие схемы с 20 коэффициентами. Калининградский вариант был рациональнее, точнее и не потребовал стольких человеко-часов и человеко-нервов. Так надо бы сделать и с капремонтом — четко расписать зонирование кварталов города по степени неотложности капитального ремонта. Эта схема полностью прозрачна и для общественного контроля, и для надзорных органов — и по срокам, и по объему работ она вписывается полностью в цели и задачи, не оставляя никаких лазеек для желающих нагреть руки. То есть, она соединяет те два основополагающих фактора здоровья дома, о которых мы говорили — технический и организационный порядок.

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор