Что сдерживает реализацию социальных программ?
Когда речь заходит о доступном и комфортном жилье, даже хорошо воспитанные граждане теряют высоту слога. Потому что те, кто обозвал так жилищную программу, все это время топтались по больной мозоли и – в силу своей удаленности от народа – просто не подозревали, как может жахнуть хорошо назревший мозо…, то есть, социальный взрыв. Но, видимо, нашелся умный человек, который в канун декабрьской кампании все ж подвигнул вертикаль чуть наклониться и посмотреть, что делается далеко внизу.
И пошла по России волна.
Докатившись до нашего 39-го, она разродилась депутатскими слушаниями, на коих был выслушан отчет Евгения Морозова, министра ЖКХ и строительства (теперь уж бывшего – потому что на днях его срочно продвинули на позицию выше – вице-премьером по тому же профилю).
«Конкретно»
Как бы проходная, а на самом деле очень яркая фраза министра о том, что «к сожалению, в крупных городах и районах области нет конкретных результатов» (как будто они есть в селах и выселках!), хорошо отражает суть дела – результатов действительно нет.
Точно так же, разве что быстрее, ветшает и так уж ветхий и аварийный жилой фонд.
Почти так же и с тою же эффективностью производится капитальный ремонт домов.
И точно так же молодые люди не женятся и живут во грехе, не решая важнейшую государственную демографическую проблему – потому что рожать детей некуда: нет жилья, а программа «Молодая семья» может поздравить себя с небывалыми достижениями: если, со сдержанной гордостью сказал министр, в прошлом году субсидии получили 24 семьи, то в этом – 206! И вообще, если мы немного и тормозим с жильем, то уж по объему строительно-монтажных работ можем обогнать Америку – благодаря строительству БАЭС (на 1 полугодие «освоили» 10 миллиардов, а в планах – все 28!).
Далее министр поздравил нас с вами, что плановые показатели по вводу жилья достигнуты в этом году на 90 процентов, а ведь впереди еще почти что квартал, так что будут нам наши полмиллиона квадратных метров с хвостиком.
Так и хочется на этой ноте всплеснуть руками: господа, ну какие же плановые показатели?! Да и кто, собственно, сдает эти квадратные километры – министерство? Область? Муниципалитет? Конечно же, нет – квадратные метры жилья благополучно «осуществляются» и частично реализуются частными застройщиками, и правительство не имеет к этому никакого отношения.
Правда, областной центр представляет некоторое исключение – в свое время была сделана попытка пойти на частно-государственное партнерство, чтобы решить проблему переселения из ветхого и аварийного жилья. Спустя несколько лет мы имеем хотя бы один приличный результат: люди действительно получили долгожданные квартиры. Бесплатно! В наш-то жестокий век!
Впрочем, о том, что происходит с жильем, жилищными программами и что нужно сделать, чтобы вырваться из порочной колеи, с болью сердца говорили вполне серьезные люди, знающие о строительстве, наверное, больше, чем мы, потребители.
Итак.
Нетрадиционно
Есть люди, которые полагают, что государственные проблемы можно и нужно решать лично – по мере сил, конечно. Иногда – при участии государства, но это не обязательно.
Новые кварталы Чкаловска, построенные частной компанией «Ремжилстрой-Инвест» прекрасно иллюстрируют этот вариант – немало семей из трущоб, потерявшие надежду пожить в нормальных человеческих условиях, неожиданно для себя получили возможность переехать из аварийных и ветхих домов в новенькие квартиры. Причем генеральный директор этой компании Ирина Губко не ограничивается взятием первой высоты. Как депутат областной думы и председатель думского подкомитета по вопросам градоустройства, архитектуры и строительства, она продолжает начатую работу по организации пространства на свой собственный – нетривиальный – манер.
В чем она отходит от традиционного взгляда на проблему?
Бесспорно, ветхое жилье оскорбляет ее взгляд профессионала, поскольку такие дома сводят на нет усилия архитекторов и градостроителей.
Бесспорно, как человек, она прекрасно понимает, что такое жилье еще более оскорбляет чувства тех, кто в нем живет, в том числе и чувство патриотизма.
Ну, а как политик, она отдает отчет, что помимо всего прочего ветхое и аварийное жилье опасно не только для жизни жильцов, но и для вертикали власти – именно в таких местах социальные катаклизмы и обретают благоприятную почву для вызревания («мир хижинам – война дворцам»).
При всем при том, чиновники с большим нежеланием признают как ветхость, так и аварийность: коли уж признаешь, так бери на себя ответственность «смыть этот позор с лица земли и республики». Ан – сил не хватает. Вот потому в существующей статистике так скромны цифры по части «никакого» жилья.
Как человек дела, Ирина Губко предупреждает, что дома, десятилетиями не ремонтируемые, ветшают с неумолимой скоростью и честная статистика через год-другой станет еще непригляднее. Причем никакие копейки, собранные с собственников этих трущоб, положения не спасут, равно, как и не спасет и специальный фонд по капитальному ремонту. И так уж в последнее время условия «соучастия» федеральных денег в финансировании капремонта становились день ото дня жестче – велика Россия хижин.
А проблема ветхого и аварийного жилья, на ее взгляд, в ближайшем будущем может обостриться еще больше, благодаря попыткам некоторых членов Госдумы внести поправки в Жилищный кодекс:
- Эти изменения предлагают вернуться к старым нормам по переселению из аварийного и ветхого жилья, как это было до 2005 года, когда расселение производилось с учетом социальной нормы по площади жилья. Думаю, что такая поправка сразу остановит программу – в ветхом и аварийном жильте прописано столько семей, что обеспечить их всех социальной нормой нереально – у нас нет таких возможностей. Именно поэтому до принятия альтернативного – более практичного – решения программа не работала. Государство в этом случае не должно решать жилищную проблему данной семьи – взамен непригодной для проживания старой квартиры оно просто обеспечивает новую. И в этой редакции закона программа заработала. Конечно, не обошлось без обращений в суд – люди хотели получить «свою норму», – но все же программа переселения все эти шесть лет работала и работала активно.
Мы в нашем подкомитете убедили коллег не поддерживать такие поправки – и 22 сентября приняли обращение в Госдуму против подобных изменений Жилищного кодекса: иначе мы не сможем обеспечить такой объем переселения, в каком это происходило в последние годы. В конце концов, российское правительство должно понимать, что такие поправки должны подкрепляться ресурсами, а у региональных центров таких ресурсов не было и нет.
Признание смягчает вину
Но ужесточает ответственность. На самом деле, по мнению Ирины Губко, реальность еще жестче: данные по износу жилого фонда в Калининградской области, взятые из адресных муниципальных программ, показывают всего лишь 1,5 процента, признанного ветхим и аварийным. В самом Калининграде этот показатель – 19,9 млн квадратных метров, а к концу года по прогнозам должен составить все 21,6 млн.
Но более половины всего жилого фонда относится к довоенной постройке, которое, за исключением малой доли реконструированного жилья, представляет собой как раз ветхое и аварийное, и разрыв между тем, что официально признано и фактическим положением дел огромен.
Вывод напрашивается один – муниципалитеты скрывают истинное положение дел, искусственно сдерживая работу по признанию жилья ветхим и аварийным из практических соображений: иначе придется взять на себя неподъемные обязательства.
К тому же, простой анализ плюс подробная информация показали, что во многих муниципалитетах вообще этой работой не занимаются. И данных предоставить не могут.
Неужто в Багратионовском, Гусевском, Неманском, Озерском, Полесском, Нестеровском, Светловском, Светлогорском районах ветхого жилья нет и в помине? Но вот чего нет, того нет – так это адресных программ. Почему?
Пожалуй, – предложил другой депутат (правда, окружного совета) и гендиректор холдинга «Калининградстрйинвест» Виталий Макаров, – нужен системный подход: сейчас все имеющиеся программы не обозначают проблему в целом, и вопрос не в том, хватит или не хватит 50 миллионов на переселение, а в том, какие объемы аварийного и ветхого жилья мы заявили, потому что сколько заявлено – столько и получено. На самом деле эта проблема весит в масштабах области минимум 20 миллиардов, и пора создавать консолидированный фонд – совместно с городским, областным, федеральным. До сих пор мы довольствовались только федеральным, а надо бы и самим-с…
Нужна модель? – Она есть!
В качестве модели, с помощью которой можно решить проблему, Ирина Губко привела пример по застройке Чкаловска, который радикально изменил ситуацию с переселением из ветхого и аварийного жилья:
- Сейчас этот проект находится на завершении первой стадии реализации. Начало ему было положено в 2004 году, когда муниципалитет Калининграда и частная компания решили создать партнерство. На тот момент – в 2004 году – участки с аукциона еще не продавались, зато по старому Жилищному кодексу застройщику, получавшему участок, выставлялось обременение, – в данном случае – по переселению людей из ветхого и аварийного жилья. К 2011 году частный инвестор выполнит взятые на себя обязательства по первому из трех договоров социального инвестирования. Этот договор определял к расселению 22 домов и 67 квартир (всего площадью 3805 кв. метров). В процессе количество квартир возросло до 75, а жилая площадь – в два раза – люди занимали гораздо более просторные квартиры, чем у них было в домах под снос. Свои жилищные проблемы решили 230 человек.
Забавно, что подвиг двух партнеров – города Калининграда и «Ремжилстрой-Инвеста» – в этом году позволил правительству области сделать хорошую мину при проверке программы переселения из ветхого и аварийного жилья, которую проводили контролеры из центра и, по словам Евгения Морозова, «оценили эту работу положительно», не очень-то поинтересовавшись, кто, собственно, эту работу произвел.
Надо заметить, что доля частной компании по партнерскому соглашению составляла 94 процента, а доля муниципалитета – 4, и его участие заключалось в реконструкции инженерных сетей, в основном, источников по воде и дорогам.
Следующий этап проекта, осуществляемого частно-государственным партнерством, снова предполагает обязательства по расселению из ветхого и аварийного жилья, на этот раз своей очереди дождутся 290 человек (90 квартир в ветхих и аварийных домах).
Итак, вот предложения Ирины Губко для решения проблемы.
Первое: отсутствие мониторинга состояния жилого фонда и реестра жилья, требующего расселения, мешает реализации важной социальной программы. Нужно ввести обязательный мониторинг и диагностику жилого фонда, а для этого разработать специальные методики и внедрить их в муниципальные образования (уровень чиновников на местах не позволяет сделать это им самим), а далее контролировать процесс.
Оттого, что сегодня мы скрываем реальное положение дел, мы не можем двигаться дальше и четко планировать работу – на три-пять – десять лет вперед.
Второе: пересмотреть финансирование программы. В настоящее время оно явно недостаточно. Следует также создать фонды амортизационных накоплений, поскольку низкие доходы населения не позволяют собственникам жилья участвовать в программах модернизации и ремонта домов. На взгляд Ирины Губко, необходимо выработать законные механизмы для выполнения программы «Жилище», которые помогли бы привлечь и концентрировать ресурсы для работы над ней из различных источников.
Третье: для более эффективного решения проблемы можно было бы использовать модель частно-государственного партнерства, как было показано на чкаловском примере. Для этого коллеги депутата должны обратиться в Госдуму с предложением разработать федеральный закон о таком партнерстве в этой сфере. Необходимо также обратиться в правительство РФ, чтобы в рамках программы «Жилище» была принята подпрограмма по расселению из ветхого и аварийного жилья («Хотя бы я назвала ее «Ликвидация», – заметила Ирина Васильевна).
Буксуют все!
Пожалуй, жилье могло бы еще стать пусть не комфортным, но доступным, если бы застройщикам не приходилось возводить его на целинных и залежных землях: то, что покупают они на земельных аукционах, иначе, как гуляй-полем не назовешь – ни инженерных сетей, ни дорог, ни… ничего. Как мы знаем из секретных источников, расходы на создание коммунальных сетей и подключения составляют едва ли не столько же, сколько само строительство жилых домов.
«Да, – согласился министр, – но ведь программа обеспечения участков инженерной инфраструктурой буксует по всей России.., но и мне больше активности по развитию инфраструктуры надо проявлять».
Самокритично.
Но по поводу инфраструктуры у строителей иное мнение, – полагает Валерий Макаров:
- Судя по докладу министра, у нас под строительство предоставлено 280 гектаров, в том числе под развитие застроенных территорий – 231. По закону это развитие ложится целиком на плечи застройщика. Ни одного участка с сетями на аукционе не продано, так как программа обеспечения участков инженерными сетями вообще отсутствует! Почвы сложные, их подготовка обходится в огромные деньги, а еще не менее дорогостоящие подключения. А еще дороги и тротуары. Недаром ни один муниципалитет не принял эту программу – потому что люди видят, что реально ничего сами сделать не смогут. Вот вам и вопрос себестоимости квадратного метра: в конечном-то счете все это ложится на покупателя. Вот почему даже относительно социальное жилье для средней семьи у нас все еще не доступно.
Александр Пятикоп, депутат и вице-спикер окружного совета, считает, что город бы и справился с обеспечением участков коммунальными сетями, да кто ж ему даст:
- Еще в 2006 году 60 процентов из того, что заработал город, оставалось муниципалитету – на развитие и социальные программы, а 40 шло в бюджет РФ. В настоящее время Калининграду остается треть от прежнего – всего только 20 процентов, остальное у нас забирают. Зато дают мандат на обеспечение программы переселения из аварийного и ветхого жилья. Да и не только это…
Жилье в долг или в наем?
Доступность жилья могла бы обеспечить ипотека. Но ведь у нас все не как у людей – и сегодня ставка по ипотечному кредиту в России считается самой высокой в мире. Фонд жилищного и социального строительства, представитель Агентства ипотечного жилищного кредитования в регионе, пытается понизить порог доступности, и объемы растут – за прошедший год эта организация привлекла 540 миллионов рублей для выдачи ипотечных кредитов.
Сегодня мы имеем довольно существенное понижение кредитной ставки – от 7 до 10 процентов годовых. По мнению Бориса Бабаянца, директора Фонда, эта картина весьма напоминает резкое понижение ставки в канун финансового кризиса, когда объемы ипотеки также возросли и серьезно повысили цены на жилье.
Сегодня, считает он, основной проблемой рынка жилья является дисбаланс между спросом и предложением по ценовым и качественным параметрам. Проще говоря, у нас нет массового жилья эконом-класса, а другое (о рекордных сдачах коего трубят чиновники) им не по карману – калининградцам и жителям области еще жить и жить без квартир, пока они не приблизятся к коэффициенту доступности (разработанному Институтом экономики города и показывающему тот порог, при котором уровень совокупного дохода среднестатистической семьи достаточен для того, чтобы за три года скопить на двухкомнатную квартиру средней площади в 54 кв. метра).
Другой вариант приобретения – вступить в долевое строительство, но и тут риск: в области и так уже 4000 обманутых дольщиков. Тут правительству и парламенту области стоило бы поработать над малорисковым механизмом продажи строящегося жилья – в других регионах приняты областные законы о долевом строительстве для защиты от недобросовестных застройщиков.
Альтернативой могло бы стать жилье в наем.
Началом для осуществления этого варианта могла бы стать программа ипотеки для юридических лиц, которую разработало АИЖК, и которая позволяет приобрести готовые дома с привлечением кредитов федерального ипотечного агентства.
Для этого можно создать открытые акционерные общества – они будут заниматься этими вопросами и соберут 30 процентов собственного капитала (можно с участием бюджетных денег), которые необходимо внести в процессе строительства. Остальные 70 обеспечивает кредит от АИЖК. После этого квартиры будут сдаваться в найм, причем это может быть и коммерческий найм с правом последующего выкупа, – когда человек будет иметь возможность в течение 20 лет выкупить арендуемую квартиру с помощью ипотечного кредита (вариант социального жилья).
Но для этого нужно формировать негосударственные заказы. Фонд уже практиковал нечто в этом роде еще в 2000 году, когда собирал заявки от людей, из которых было ясно, какую квартиру они хотели бы и могли приобрести, исходя из бюджета семьи. Такой подход исключил бы перекос в ценовом уровне, сформировал бы заказ на строительство жилья с учетом региональных стандартов доступности и, таким образом, помог бы планировать рынок.
Кстати, фонд ведет уже такую работу с заводом «5-й элемент» – финансирует строительство жилого дома в Краснознаменске под гарантию предприятия, что все 100 процентов квартир приобретут работники этого завода, и фонд обеспечивает ипотечные кредиты. А уж предприятие само решает, как стимулировать своих рабочих – то ли дать субсидию на первоначальный взнос, то ли субсидировать процентную ставку. Таким образом, решается сразу две проблемы – обеспечение людей социальным жильем и закрепление классных специалистов за предприятием, которое помогает им выплачивать взносы.
Такое же партнерство практикуется с Лукойлом, – тот предоставляет своим работникам кредит на погашение процентной ставки по ипотеке.
Все это, считает Борис Бабаянц, может создать мощный стимул для развития строительства жилья, и не плохо было бы обратиться к губернатору, чтобы включить эти дополнения в региональную программу «Жилище».
Дорогу дольщикам
Министр, заметив вскользь, что «к проблеме дольщиков практически все неравнодушны, а есть еще и закон по принятию недопущения проблемы обманутых дольщиков», порадовал общественность, что многострадальное «Вальдау» будет, наконец, сдано к концу октября… или ноября.
Так же движется дело на «Ясной поляне» – застройщик получил кредит и возобновил стройку на четырех домах.
Пожалуй, пока и весь прогресс по спасению обманутых дольщиков.
А ведь сколько было движений и слов! Ходит упорный слух, что наконец-то и наша областная дума предложит судьбоносный закон… который с успехом применяется во многих других – не пилотных – регионах. Ну, а пока число дольщиков неуклонно растет.
- И будет расти, – утверждает депутат окружного совета Валерий Макаров, – потому что федеральный закон № 214 ежедневно порождает все новых и новых обманутых. Контроль за застройщиками, практикующими долевое строительство, возложен на орган региональной исполнительной власти КРС, – а что оно может, кроме как проверить бумажки? Ну проверит, а там есть и разрешение на строительство, и оповещение, и т. п. Но самая соль этого закона – финансовые показатели застройщика, которые должно проверять это КРС, – упущена! Законодательно заложено, что уровень активов застройщика должен быть не меньше уровня обязательств, перед дольщиками, т. е. закон не обязывает застройщика инвестировать в строительство собственные финансовые средства, и весь риск строительства дома в этом случае лежит только на дольщиках. Почему об этом никто не говорит? На практике любая пустышка с уставным капиталом в 10 тысяч рублей может обобрать столько дольщиков, сколько сможет, и по суду будет отвечать всего лишь своими десятью тысячами! Скольких бы людей удержала от потери денег, времени и нервов простая и доступная публикация о застройщиках, и чтобы в ней был отражен коэффициент финансовой устойчивости! К примеру, если k = 1, то в эту стройку вложены только средства дольщиков, и риск 100% несут они. Если k = 2, то в эту стройку вложены 50% средств дольщиков и 50% – собственные средства застройщика и т. д. И тогда люди самостоятельно будут решать: рисковать им или не рисковать. Хотя бы такие элементарные вещи можно было бы делать?! Но нет. Не знаю, как это расценить. Я уж не говорю о бухгалтерской отчетности – многие застройщики имеют «упрощенку», никаких балансов у них нет, и вот приносят они в КРС липовый баланс и получают зеленый свет.
Таким образом, у нас нет никакого финансового контроля по делу дольщиков, и задача областной думы ускорить принятие местного закона. Это важно, потому что сегодня по 214-ФЗ, государство не дает дольщикам никаких гарантий, в отличие от банковских вкладов населения, где есть гарантии государства.
Даешь жилье!!!
Весь ужас «квартирного вопроса», по словам Александра Пятикопа, в том, что из 147 миллионов граждан России 64 миллиона вообще не имеют никакого жилья, или нуждается в улучшении жилищных условий, большая часть из них не сможет приобрести его ни при каких обстоятельствах. Среди них – дети-сироты. Жилье они получают по федеральной программе.
- Норма жилья для них, отведенная правительством области, составляет всего-то 20 квадратных метров, – возмущается депутат. И обращается к строителям, – вы не знаете, кто строит квартиры по 20 метров? Да еще по цене 31 тысяча за квадратный метр, притом, что по Калининграду средняя цена – 36,5. Казалось бы, деньги – дают, но дают так, что невозможно взять.
И приходится обобранному муниципалитету где-то изыскивать недостающую сумму в 12 миллионов, чтобы доплатить и «укупить» хоть какой-то минимум, хотя бы квартирку в 33 квадрата (в дефиците и они!).
Окружной совет обратился в правительство области и областную думу выработать какой-то компромисс.
Рецепт от производителя
Директор «5-го элемента» Александр Шахов, на ком, собственно, депутатские слушания и закончились, посетовал, что мы тут у себя в пилотном 39-м не изучаем и не пользуемся опытом, которому можно научиться тут же неподалеку, у соседей по Европе. И набиваем шишки, причем не столько себе, сколько ни в чем не повинному населению. Вот недавно министр строительства и ЖКХ возил целую группу товарищей в Германию, где нет проблем, которые мы здесь обсуждаем, – энергосбережения, социального жилья, капремонта – ведь решения лежат на поверхности. Например, застройщик, который строит энергосберегающее жилье, получает кредит под полпроцента с гарантией муниципалитета.
Проблема молодой семьи? Те могут позволить себе сразу снять квартиру в 60 кв. метров за цену, которая эквивалентна 12 тысячам российских рублей. Причем это квартира с мизерными коммунальными платежами, потому что на зданиях 15-сантиметровая утепляющая штукатурка, потому что окна – какие надо, потому что в качестве стенового материала используется новый тип керамических блоков, которые удерживают 30 процентов тепла. Плюс – современная система вентиляции, обогрев за счет отработанного воздуха. В итоге не таких уж хитрых мероприятий по энергосбережению затраты на содержание получаются минимальными. А еще в комплекте полная меблировка квартиры, кухня, сантехника, оборудование…
Сравните с возможностями средней калининградской семьи: средняя зарплата по Калининграду – 20 тысяч рублей, прожиточный минимум – 15, то 42 тысячи семейного бюджета, за вычетом прожиточного минимума, на «доступное» жилье не хватит. Даже притом, что семья откажет себе в поездках, отдыхе и даже ремонте и мебели, ей придется 25 лет работать, не поднимая головы, только на квартиру.
Как снизить себестоимость?
- Строить КРУПНЫЕ микрорайоны, – утверждает Александр Шахов. – Строители меня поймут: не менее 5 тысяч квартир по типовым проектам, с решенными проблемами подключения, с инфраструктурой – вот тогда жилье станет доступным, сразу понизившись на 30-35 процентам (то есть, по 25000 рублей за кв. м). Но это один из путей, с помощью которого если мы проблему и не решим, то хоть немного продвинемся. Второй – надо понижать ставку ипотечного кредитования до 1,5 – 2 процентов! Сегодня нереально рассматривать слишком долгосрочные перспективы – иначе жилье так и останется недоступным, а ипотека – кабальной. Может быть, для этого нужно привлечь деньги из пенсионного и страхового фондов?
Проблема участков, оснащенных инженерными сетями? Наши соседи сносят дома, которым более 85 лет – безо всякого мониторинга. Или занимаются санацией – сделать из старого жилья конфетку дешевле, чем строить новое.
Кроме того, нужна банковская программа, которая бы финансировала крупных производителей в строительной отрасли и крупные строительные компании, которые будут заниматься строительством социального жилья…
Во всяком случае, если мы не можем решить проблему жилья, значит, мы пользуемся не теми методами. Какими? А какими пользуются наши европейские соседи?
Для справки:
Жилая площадь всех муниципалитетов составляет сегодня 19 млн 379 тысяч квадратных метров.
В рамках федерального закона № 185 до 2008 года было выделено для региона 426 млн рублей, то есть суммы, которой хватило всего на 90 квартир общей площадью 14230 кв. метров.
Сегодня по адресным муниципальным программам требуется расселить 231 квартиру площадью 430 тысяч кв. метров (это с учетом того, что многие муниципалитеты в программе вообще не участвуют).
И это – минимум, который, по простейшим расчетам потребует 1 млрд 231 млн рублей, причем по нереально низкой цене в 30 тысяч рублей за один квадратный метр.
Елена Чиркова
Газета «Рынок жилья», http://www.rynokzhilia.ru, №40, 13 октября 2011 г
0 коммент.назад...
Добавьте Ваш комментарий: