Результаты вашего поиска

Подводные камни сделок с недвижимостью (часть 2)

Опубликовано michail на 01.06.2016
| 0

(Продолжение, начало в «РЖ» №11 (2014 г.)

Число и разнообразие афер в сделках с недвижимостью расцвели буйным цветом.

NedvizhimostЭтот факт отмечают профессиональные риэлторы не одного нашего региона. Толчком для этого послужила существенная либерализация самой процедуры оформления документов. В прошлом номере был начат серьезный разговор о проблемах этого риска — Оксана Балукова, директор департамента элитной недвижимости агентства «Инвент», рассказала о тех подводных камнях, которые ждут неподготовленного покупателя (а порой и продавца) на рынке жилья, а также о том, как от них защититься.

Этой публикацией мы хотим обратить внимание наших читателей на то, что услуги риэлтора — это не выброшенные на ветер деньги, как считают многие из тех, кто уверен, что прекрасно обойдется своими силами. Профессионал проведет для вас сделку не только безболезненно, но с оптимальными для вас условиями. Непрофессионал не увидит подвохов, которые обнаружатся, слишком поздно, чтобы повернуть назад. В итоге его может ждать потеря денег, потеря жилья, чувство униженности и непоправимости. И наоборот — прибегнув к помощи солидного агентства, он может добиться реального снижения цены и защиты от мошенничества или некомпетентности в сложном мире сделок с недвижимостью.

Согласитесь, это стоит своих денег.

Разговор о сложностях этой сферы продолжает Оксана Балукова.

Мое и ваше

Нередко продавец и покупатель так понравятся друг другу, что в процессе приятного общения им кажется, что все обсуждено, что расставлены все точки над i. Однако зачастую они слышат то, что хотят услышать, упуская детали, которые потом превратятся в тот кирпич, что так неожиданно падает на голову в самый неподходящий момент.

К примеру, такие детали, как предметы оборудования и меблировки, которые остаются покупателю.

Наши агенты обязательно предусмотрят в договоре все, что по договоренности остается покупателю – обычно это встроенная мебель, кухни, спроектированные как раз под существующую площадь и конфигурацию, сантехнику, ЕТС, вплоть до штор. Особенно это важно, если у продавца намечается встречная сделка и, конечно, в таких обстоятельствах каждая мелочь у него на счету.

Агент обсудит с продавцом каждый предмет, составит список того, что остается, который будет внесен в договор.

Иногда продавец, пообещав оставить ВСЕ, потом решает все же снять со стены портрет любимой бабушки или антикварные изразцы с кухни, о которых вначале и не вспомнил. И тут покупатель встает на дыбы – МОЕ! А сверимся-ка мы со списком – не остаются ли эти предметы покупателю по договору? Есть? Тогда, простите, но придется оставить.

Бывает и наоборот — покупатель уже после составления перечня ходит по пятам за продавцом и продавливает то, что хотел бы заполучить вместе с жилплощадью: «Вы это мне оставьте… и это тоже…». И очень тяжело бывает с такими бороться, но опять-таки помогают такие компании как наша, агенту порой легче напомнить настойчивому покупателю жесткие рамки соглашения, нежели самому продавцу, которому неприятно человеку отказывать, к тому же не хочется терять покупателя, какой бы он ни был, потому что ему важны сроки. Профессиональный же риэлтор сумеет тактично и твердо урегулировать назревающий конфликт и преподнести человеку информацию о том, что не подлежит продаже так, чтобы того не спугнуть и не оттолкнуть.

У нас был случай, когда люди забрали из дома большую фотографию, висевшую над камином, — она была им дорога. И покупатель по этой причине отказывался приобретать особняк, мол, стена в этом месте выцвела, и явно ощущалось отсутствие важной детали интерьера, а он покупал дорогой дом с интерьером, в котором каждая вещь была частью общего дизайна.

Понять его можно — убери что-нибудь из продуманного ансамбля – и целостность будет нарушена.

С помощью риэлтора удалось прийти к компромиссу — заказать копию того же размера и в такой же раме, которая удовлетворила взыскательного покупателя.

И хорошо, что договоренность была достигнута в самом начале переговоров – представьте, как было бы неприятно, если бы конфликт случился на конечном этапе, при расчете? Сколько времени и усилий, не говоря о деньгах, было бы потеряно! Но на то мы и профессионалы – мелочей в таких сложных сделках, как покупка жилья, не бывает: профессионал должен учитывать все нюансы.

Без обид!

Татьяна Гилева, руководитель департамента жилой недвижимости агентства «Инвент», считает, что на самом деле с предметами обстановки возникает достаточно много конфликтов.

В процессе знакомства с продавцом и осмотра объекта бывает, что хозяин говорит, что из этой квартиры ему ничего не нужно. Не нужно это и покупателю, по крайней мере, на тот момент. Принимая задаток, хозяин сообщает, что продавец может делать с предметами обстановки все, что пожелает. Но и покупатель, взволнованный предстоящим приобретением, отмахивается от предложенного ассортимента – ему это все без надобности.

Что ж, собираясь с переездом, хозяин все раздает своим родственникам и знакомым. И когда покупатель приезжает уже в свое новое жилье и видит полное отсутствие каких-либо предметов обстановки, он возмущен – ведь хозяину это было не нужно!

Зная, что могут возникнуть неожиданные притязания и в этом случае, риэлтор «до переправы» детально выясняет, что именно хотел бы забрать хозяин, что бы он хотел отдать родственникам или друзьям на дачу, и что из обстановки было бы не лишним для покупателя. Все это должно быть отражено в договоре, вплоть до дверных ручек и выключателей – тогда никаких обид ни у кого не возникнет. Ведь порой люди ругаются из-за какого-то бабушкина сундука, который вначале никому вроде бы и не был нужен, и лишь потом выясняется, что это ценный антиквариат, которого нынче «не укупишь».

Случается, что причиной недовольства могут быть сложно транспортируемые объекты, которые так просто из оставленной квартиры не вывезешь. Например, старое, безнадежно раскуроченное пианино или убитую мебель, которую еще нужно демонтировать. Сами понимаете, что нанимать грузчиков и тащить эти дрова с девятого этажа – себе дороже. Но продавец продает все «пакетом»: хотите — берите так, не хотите – до свиданья. Покупатель же хотел бы прийти на полностью освобожденное пространство и приступить к ремонту, а не возиться со старым хламом. И это тоже дело риэлтора договориться с обеими сторонами, чтобы не было недопонимания – довольно часто бывает, что люди попросту не помнят, что они друг другу наобещали, а скорее всего, они и вовсе слышали избирательно – что хотели услышать. Недостатки подобного общения выплывают на этапе расчета – люди обижаются, возмущаются, ссорятся, риэлтор же все это может предвидеть и зафиксировать на самом старте, при составлении договора.

Купить «Переделкино»

На самом деле реконструкции, перепланировки и прочие серьезные переделки, продолжает разговор Оксана Балукова, – серьезный аргумент для снижения цены объекта.

В учреждении юстиции сегодня не требуют технический паспорт, но известно, что к перепланировкам и переделкам обычно прибегают многие владельцы старых квартир, и потом такую квартиру продать весьма сложно – потребуется узаконивание изменений, которое сопряжено с затратой временных, финансовых и «нервных» ресурсов.

Конечно, есть честные продавцы, которые заранее предупреждают о том, что в свое время не узаконили «переделкино», но есть и такие, кому проще умолчать об этом, чтобы побыстрее продать и получить свои деньги. Тогда это становится неприятным сюрпризом для нового собственника, на которого ложится бремя по оформлению перепланировки. Одно дело, когда сделку еще можно расторгнуть, и другое – когда человек узнает об этом спустя год, когда уже успел сделать ремонт.

Поэтому опытный риэлтор выясняет такие вещи с самого начала, что может предотвратить подобную неприятность.

А это важно еще и по той причине, что квартиру с перепланировкой нельзя оформить через ипотеку в некоторых банках. Наши специалисты, к слову, знают, в каких банках это все-таки сделать возможно, что это будет стоить покупателю, выбрать те, в которых такое оформление обойдется сравнительно недорого, и т.д., и т.п.

Кроме всего прочего, при рассрочке платежа или долгих сроках выплаты наше агентство обязательно обеспечивает продавцу и покупателю гарантии и защиту.

Про дешевый сыр и последствия его приобретения

Но все это касается вторичного фонда. А чем поможет риэлтор в сделках по новостройкам?

Казалось бы, все сегодня знают про 214-й закон о долевом строительстве все. Но существует категория покупателей, которые стремятся в любом случае купить желаемое как можно дешевле, невзирая на более ощутимый риск. Вполне понятное желание. Но и риск нужно оценивать в здравом уме и трезвой памяти, не поддаваясь азарту при крике «ой, а здесь квадратный метр стоит дешевле!».

Обычно конфликты возникают по поводу квартир в строящихся малоэтажных домах. Часто застройщик продает жилье в таких объектах по долям. Человек строит на своем участке индивидуальный дом на 2, 4 или более хозяев. И продает квартиры как доли дома.

Причем, привлекая денежные средства до строительства, он заключает либо предварительный договор купли-продажи, либо договор о намерениях, берет деньги, а основной договор обещает заключить после окончания строительства.

Как ни странно, в подобную ситуацию попадают даже юристы – и потом они сетуют, как же они могли так попасться. Дело в том, что у владельцев доли возникают трудности с продажей. Причем, покупая в свое время дешевый сыр, они прекрасно видели, в чем противоречит их собственная сделка 214-му закону, но… Уж очень привлекательной была цена.

В результате квартиру в этом доме невозможно будет продать без согласия соседей: у них, как у со-дольщиков, приоритетное право на покупку жилплощади. И они никогда не дадут своего согласия на продажу, если вы с ним не поделили место под парковку или когда-то повздорили на лестничной площадке.

То есть, сегодня сохранились некоторые элементы «дикого рынка», особенно по части новостроек, которые противоречат 214-му федеральному закону и закону о страховании.

Нужно заметить, что таких конфликтных домов достаточно много – и в интересных местах Ленинградского района, и в Центральном, и на Суворова, и в районе Молодой гвардии…

Квартира в таких ситуациях может стать фактически неликвидной, а есть ведь еще отношения между соседями, которые могут сделать жизнь невыносимой. Могут быть у со-дольщиков и трения по поводу дворового пространства – последний из покупателей может столкнуться с фактом, что на его долю оставлена пара квадратных сантиметров – остальное досталось тем, кто успел раньше.

Все это обостряет отношения, сводя на нет преимущества малоэтажного жилья.

Любая попытка отстоять свои права может столкнуться с шантажом – мол, а я тебе потом не дам разрешения на продажу твоей квартиры. А еще придется договариваться с другими соседями, и хорошо, если их трое – а если восемь? И кто-то из них не живет в этом доме, а сдает свои квартиры в аренду? Квартира становится практически непродаваемой.

Бесспорно, реализовать такой объект очень трудно, и стоимость его будет намного ниже, чем рыночная – порой на порядок ниже, чем в «нормальном» доме.

Агентство «Инвент» с такими объектами не работает в принципе, и не потому что они недостаточно хороши – есть вполне симпатичные проекты, но зачем нашим клиентам лишний риск? Если продавец хочет быстрее продать такое жилье, о рисках он покупателю не сообщит, но мы, как специалисты, не можем допустить подобной ситуации.

Знания – сила

Информация действительно важнейший и эффективнейший инструмент.

Если вернуться к договорам покупки жилья по долевому участию, то плюсы обращения в серьезную фирму еще и в том, что в ней есть данные практически на всех застройщиков: кто, как и из каких материалов строит, соблюдает ли проектные сроки, полностью ли выполняет взятые на себя обязательства.

Причем информация у нас есть не только на то, что напрямик предлагает застройщик – мы знаем, кто из дольщиков намеревается переуступить свои права. Иногда это бывает очень выгодный вариант, если у этого дольщика изменились финансовая ситуация и планы по приобретению конкретного объекта. У нас такие данные присутствуют в базе, и мы можем предложить такие объекты на абсолютно законных основаниях.

Кроме того, мы можем посоветовать в выборе застройщика, основываясь на его других объектах, уже сданных в эксплуатацию, об их качестве, о сложностях, которые могут возникнуть с застройщиком на каком-либо этапе.

Добавлю, что мы не берем денег сверх цены, предложенной застройщиком. То есть, покупатель, прибегая к нашей помощи, не переплачивает сверх цены застройщика ни рубля: застройщики – наши партнеры, и мы, не работая на благотворительность, просто соблюдаем правила партнерства — застройщик, с которым у нас заключен договор, сам оплачивает наши услуги.

Новое время – новые жанры

И никогда не экономьте на юристах, причем не только в сделках с недвижимостью.

Юрист не потребует больших гонораров, но обезопасит вас от горьких плодов чужого мошенничества.

Сегодня, когда в интернете есть огромное количество сайтов по недвижимости, многие люди списываются напрямую. Такое общение через интернет может идти достаточно долго и дружелюбно, и вам «по дружбе» предлагают объект уже и по вовсе интересной цене.

Одна беда – собственник находится за рубежом, но как только вы переведете деньги на его счет…«Даже не на мой собственный счет, — может сказать он вам, — а на любое указанное вами лицо. Ну а мне присылаете платежку о том, что перевели требуемую сумму. Как только я ее получу, так сразу и прилетаю на сделку – документы у меня находятся в квартире, а ключи от нее только у меня. И успокойтесь, ради Бога, я не мошенник — я очень правильный и законопослушный».

Результат может вас сразить – многие не знают таких мелочей, как то, что за рубежом эти деньги можно снять просто по предъявлении простой информации. Имея ваши реквизиты на платежке, аферист называет ваше имя, дату отправки, сумму… и получает свой гонорар за артистично проведенное мошенничество.

Вы же остаетесь и без квартиры, и без денег, а найти господина артиста не представляется возможным – свой адрес он уничтожает, а больше ничего у вас на него нет.

Это новый мошеннический жанр, и жертв, обманутых с его помощью, уже немало.

Ну а покупателю стоит знать, что есть правила передачи задатка, через компанию, юрист которой выяснит все, что нужно для чистоты сделки. Вы же не знаете, кто именно продает вам квартиру – он может представиться и сыном хозяйки – мол, мама сейчас лежит в больнице, но вот копия свидетельства – как выпишется, так и оформит сделку. Вы тут же передаете ему задаток, чтобы такая симпатичная квартира никуда от вас не ушла, а потом выясняется, что он просто-напросто квартирант, а копию свидетельства попросил, чтобы удостовериться, что он снимает квартиру у собственника, а не у какого-нибудь афериста. И потом вам этого «сына хозяйки» не найти, а найдете – не доказать, что он действительно взял у вас какую-то сумму.

Пункт «и другое»

Не всегда агент фирмы недвижимости и покупатель находят общий язык, но это не значит, что нужно менять фирму – всегда можно обратиться к руководству, которое предложит другого работника. Зато ваш тыл закрывает организация, в которой есть и юрист, и бухгалтер, которая имеет постоянный адрес, — все это означает надежность, гарантию и чистоту сделки.

Кроме того, клиент оплачивает услуги фирмы только по факту приобретения недвижимости. Например, в «Инвенте» оплата комиссионных происходит только на том этапе, когда клиент выбрал объект – не раньше, пусть даже агентству пришлось до этого демонстрировать ему десятки вариантов. Бывает и так, что клиент так ни на чем не останавливается – это не значит, что он должен оплачивать нулевой результат.

Часто бывает и так, что даже если клиент находит что-то с помощью другой компании, видя профессионализм наших агентов, он обращается к нам с просьбой провести сделку – и мы с удовольствием на это идем. Это отдельная услуга, которая оплачивается по прейскуранту и стоит недорого.

Наши агенты могут представлять интересы клиента и в другой компании, самым внимательным образом вникая во все детали, которые непрофессионал (или заинтересованный в продаже человек) мог бы выпустить из вида.

Иногда мы полностью проводим сделку, как, например, сейчас происходит с нашим клиентом из Петрозаводска: девушка не имеет возможности ездить в Калининград и дала генеральную доверенность нам и нашему юристу представлять здесь ее интересы. Идет оформление ипотеки на ее квартиру, и мы просто перечисляем деньги на ее счет. То есть, у нее нет необходимости тратить время и деньги на поездки сюда – все делаем мы. В случае, если что-то пойдет не так, ей всегда есть куда обратиться – агентство «Инвент» это солидная фирма, а не человек с улицы.

И все же мы советуем всегда наводить справки о компании, с которой вы намереваетесь работать – осторожность никогда не помешает, а в своей репутации мы уверены.

Риски аренды

Этот рынок, по словам Татьяны Гилевой, руководителя департамента жилой недвижимости в «Инвенте», напоминает сегодня броуновское движение – он динамичен, нестабилен, наконец, чреват неожиданностями:

— Дело еще и в том, что рынок недвижимости сформировался у нас совсем недавно, поэтому риэлтора считают у нас чем-то вроде спекулянта. На самом деле – если брать Запад, где эта профессия пользуется заслуженным уважением и высоко оплачивается, — риэлтор должен иметь прекрасную подготовку, в том числе по части строительных технологий и юриспруденции, ему нужно быть контактным и терпеливым, — это профессия, к которой готовятся годами и не у всех еще получается.

У нас, к сожалению, не так.

«Погнаться за дешевизной» — для нас обычное дело. Купить, как можно дешевле, пусть потом и придется расхлебывать пребольшие неприятности – такое случается чаще, чем хотелось бы.

Вот пример – какое-нибудь скороспелое (и скоропортящееся!) агентство предлагает один и тот же объект раз пять, чуть-чуть меняя какие-то детали – метраж, этаж, подъезд, не уточняя номер дома («встретимся на углу, напротив гастронома»)… И покупатель пять раз приезжает на один и тот же объект, теряя время и терпение. «А вдруг сдастся и купит?» — считают в агентстве. Бывает и так, но это не стиль работы действительно серьезной фирмы – хорошая репутация дорогого стоит.

Хорошее агентство, наоборот, сэкономит вам время, подробно изучив ваш запрос и выбрав наиболее подходящие по всем параметрам варианты.

То же и с продавцами – им кажется, что продать самому, без посредников, гораздо проще и выгоднее. У некоторых получается. Но случаются проблемы.

Заключая договор через нормальное агентство, вы будете иметь четкие сроки и форму оплаты. В договоре можно зафиксировать и частоту визитов хозяйки, — бывает, что та заглядывает для проверки едва ли не через день, причем в самое неподходящее время, — вы только-только успели лечь в постель, а тут поворачивается ключ и — «Не протекла ли крыша? Не заляпали ли дорогие обои»? А ведь можно было бы определиться, например, чтобы такие визиты наносились раз в неделю или раз в месяц и в определенное время – составляя договор, агентство внимательно и к таким деталям.

Указывается в договоре и число проживающих – ведь бывает, что с хозяином договаривается «одинокий молодой человек», а потом обнаруживается, что молодых людей там бригада, не считая знакомых, которые приехали в гости или забежали принять ванну.

Отмечает агентство и состояние меблировки и прочего имущества, чтобы у хозяина не возникли неправомерные требования к арендаторам.

Договор защищает и собственника, который может быть спокойным за сохранность своего имущества и требовать компенсации, либо ремонта, если что-то будет испорчено.

Все эти нюансы фиксируются в договоре, который гарантирует выполнение определенных условий, причем обеими сторонами – хозяином и арендатором.

Нужно заметить, что рынок арендного жилья сегодня как никогда динамичен, и некоторые маклеры торопятся сдать объект, во что бы то ни стало, упуская подробности и важную информацию, которые потом могут стать пренеприятным сюрпризом и для съемщика, и для арендодателя. Рецепт один – обращаться в агентство с хорошей репутацией и постоянным адресом.

Несмотря на то, что сделки с недвижимостью упростились, для риэлторов стало все гораздо сложнее.
В идеале все в современной процедуре купли-продажи рассчитано на обоюдную честность продавца и покупателя. Увы, такое бывает в идеале, а не в реальности – реальность куда как богаче.
Имея опыт, мы сможем предостеречь наших клиентов от неосторожного шага и сомнительной сделки.

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор