Результаты вашего поиска

Пока варится суп

Опубликовано michail на 20.04.2017
| 0

Люди дела, чьи интересы прочно связаны с землей в городе Калининграде и напрямую зависят от качества и содержания новой версии Правил землепользования и застройки, бурно обсуждают этот нужный и своевременный документ.

Пока он в сыром виде и его можно еще досолить, доперчить, добавить порой неожиданные, но правильно угаданные ингредиенты и снять пену. А то и вовсе по ходу дела заменить курочку на скалочку. Или курочку на телочку.

Судя по всему, конечный продукт будет мало напоминать то, что было предложено авторами сего документа на старте: наученные горьким опытом бесконечных поправок и изменений в ПЗЗ, серьезные землепользователи Калининграда активно предлагают свои идеи и решения.

Радикально, Ватсон

Новые Правила землепользования и застройки должны быть готовы к употреблению уже к ноябрю этого года.
В соответствии с техническим заданием документ должен тщательнейшим образом определить зонирование, связанную с ним этажность и прочие детали правильной организации развития города – чтобы то и дело не менять эти самые правила по ходу игры, как это было с прежними правилами.
Одним из кардинальных изменений в новой версии ПЗЗ может стать резкое сокращение санитарных зон промышленных предприятий, которые расположены в черте города.
В процессе обсуждения документа гильдией промышленников, состоявшемся в прошедшую среду в Рыбной бирже на Острове по инициативе комитета архитектуры и строительства мэрии, на этот пункт пришелся главный акцент.

По словам председателя КАиС Артура Крупина, все действующие на сегодняшний день в черте города промпредприятия отражены в генплане, и соответственно, в будущих Правилах землепользования и застройки. Санитарные зоны этих предприятий – в зависимости от класса и категории — составляют от пятидесяти до пятисот метров, — пожалуй, непозволительная роскошь для города, особенно для его центра. И там, где эти зоны накладываются на жилую застройку, им придется подвинуться. В любом случае власти города постараются убедить руководство этих компаний в необходимости разработать проекты сокращения санитарно-защитных зон, которые в их нынешнем виде мешают «проводить мероприятия по улучшению жилищных условий», а также строительству и реконструкций, ну, и вообще созданию комфортной городской среды.

Прецеденты имеются: например, успешный опыт предприятия «Думкар», что на 4-й Окружной. Компания вычислила параметры санитарной зоны на тех участках, которые вплотную подходят к жилой застройке, и в соответствии с ними разработала проект шумозащитных экранов, который согласовала с Роспотребнадзором. Дело за тем, чтобы этот проект был материализован, и желательно в текущем году, за чем и проследит комитет архитектуры и строительства.
Другой положительный пример — завод «Калининградгазавтоматика», что на пересечении двух проспектов – Мира и Гвардейского: предприятие сократило санитарно-защитную зону по границам земельного участка, решила проблему вредных выбросов с помощью современного оборудования – все замеры и испытания показывают полное отсутствие вредного воздействия на прилегающие территории и даже на жилую застройку.

— А вот самая серьезная проблема, — по убеждению Артура Крупина, – сосредоточена в районе поселка Прибрежный: там промышленный узел требует пристального внимания, есть превышение по нескольким предельно допустимым концентрациям выброса вредных веществ в несколько раз. По поручению главы города комитет городского хозяйства уже работает над выправлением ситуации, но консенсус, к сожалению, так и не найден. КАиС постарается решить этот вопрос – прежде всего путем разработки градостроительной документации, чтобы простимулировать руководство предприятий сократить санитарно-защитные зоны.
К слову, проблемой создания санитарной зоны Прибрежного занимается и областное правительство, которое настроено более чем решительно: если работающие там заводы и впредь намерены издеваться над окружающей средой, их закроют принудительно – по суду.

КАиС планирует переговоры и с другими небольшими промышленными предприятиями, работающими в черте города, чьи санитарно-защитные зоны также затрагивают жилую застройку, причем шумозащитные экраны в некоторых случаях не спасут – придется компаниям модернизировать производство.
Да, вызов серьезный и затратный, но другого выхода нет, и это проблема не только Калининграда и вообще России: промзоны развитых стран неуклонно превращаются в жилые кварталы, выдавливая производство за пределы периметра, если и вовсе не в Китай или Вьетнам.

Пожалуй, для Калининграда это слишком радикально – мы их попросту тихо-мирно закрываем. Так, территория завода «Кварц» уже приговорена к преображению в жилую застройку, на очереди – участок, занятый бывшим ликеро-водочным заводом «СПИ-РВК», а также улицы Портовая и Железнодорожная.

Кто держит поварешку

Проект Правил землепользования и застройки разработан ростовским «Южным градостроительным центром». Тем же автором, что приготовил нам долгоиграющий генплан.

По мнению одних, вся страна сегодня стонет под игом злополучного закона о госзакупках, вынуждающего государственного заказчика искать самого дешевого исполнителя. О том, как дорого обходятся дешевые вещи, предупреждали такие известные персоны, как Александр Сергеевич Пушкин и барон Ротшильд.

С другой стороны, в пользу ростовчан говорит опыт: по мнению главы КАиС, эта команда уже проверена. Известно, на что она способна и как она работает, да и сама она успела познакомиться с заказчиком и жесткостью его требований, а к тому же прекрасно освоилась на игровом поле со всеми его проблемными точками. А потому и технологического времени ростовчанам потребуется меньше, чем новому игроку.

Не маловажен и тот факт, что эта команда обойдется Калининграду вдвое дешевле, чем те же петербуржцы, притом, что доработка и дозаправка супа гарантирована в любом случае.
Напомним, что стартовая цена контракта превышала 10 миллионов рублей, а «Южный градостроительный центр» попросил за него меньше 5, — цену средней трехкомнатной квартиры, что по нынешним временам дешево до изумления.

Впрочем, все условия игры соблюдены, в том числе, квалификация исполнителей.
Ростовский центр с 2004 года занимается разработкой градостроительной документации всех уровней и за это время обзавелся вполне приличной репутацией.

Другой коленкор

По мнению Татьяны Кондаковой, экс-главного архитектора Калининграда и нынешнего руководителя управления архитектурно-строительного проектирования и земельных отношений ООО «Автотор Холдинг», это прекрасно, что Правила землепользования и застройки обсуждаются представителями деловых кругов Калининграда:

— Я вижу здесь очень правильные вещи: конструктивную реакцию (и позицию) КАиС и отношение промышленников и предпринимателей к этому документу. В памяти еще свежо, как трудно было повернуть их лицом к подобным документам в прошлый раз. Население-то было вполне активным, а вот предприниматели не слишком вникали в документ, который мог рано или поздно затронуть их интересы. А когда это случилось – обрушилось огромное количество вносимых в документ изменений, что говорит о дефиците внимания, проявленного предпринимателями-промышленниками-землепользователями. Им пришлось исправлять ситуацию путем сложных процедур, публичных слушаний… И то, что сейчас – пока супчик еще варится – они так внимательны к сырому документу, — хорошо.

Чем новые ПЗЗ будут отличаться от предыдущей версии? – Тем же, чем новый генплан отличается от старого. Этот документ принимается в целях реализации новых направлений развития Калининграда, — это касается и центральной части города, и его периферии, но я надеюсь, что новый документ не повторит ошибок документа предыдущего.

Каких именно?

Закон говорит, что должна быть одна карта градостроительного зонирования. К ней могут прилагаться карты границ отдельных зон. Для чего нужны дополнительные карты? Для того, чтобы было понятно, почему на карте градостроительного зонирования два участка рядом, а регламенты и режимы у них разные: потому что один участок или какая-то его часть попадают в особую зону, а находящийся по соседству – не попадает. Случается, что может иметь место наложения сразу нескольких зон.
Сегодня, к сожалению, документ пока этого не демонстрирует. Каждая зона с особыми условиями образует свою подзону, и границы этих зон не совпадают в силу закона с зонами территориальными, — поэтому и появляются подзоны с разными режимами. Потому не хотелось бы, чтобы повторилась ситуация, как в прошлый раз – здесь играем, а здесь не играем, памятники на одном чертеже, санитарные зоны – на другом, к тому же не масштабные… Все это было нарушением закона.

Надеюсь, что в этот раз карта градостроительного зонирования будет одна и корректно масштабированная, то есть, она должна быть не 1:10000, а 1:2000 и, как того требует сегодня закон, в электронной версии. Потому что информацию из Правил землепользования и застройки в части границ территориальных зон и подзон нужно передать в кадастр, и в том масштабе, которым пользуются в кадастре – с точностью 1:2000. Это масштабируемая электронная карта легко позволит найти свой участок и определить, в какой зоне и подзоне он находится. То есть – публичность, открытость (и читаемость!) должны закладываться до момента принятия решений… а не потом, как мы это уже проходили.
Сегодня стоит проблема поясов охранных зон источников водоснабжения, которые были нанесены – немасштабно — и до сих пор пребывают в этом виде, притом что пора давно уточнить и разработать соответствующий проект.

Вообще, работы — громадье пластов, при этом многие пласты находятся вне компетенции местного самоуправления, либо требуют бюджетных затрат, чтобы установить все юридически безупречно. А по поводу того, что выходит за пределы компетенции муниципалитета… Если «примерить» предложения по карте, вы увидите с южной стороны военную территорию, на которой установлена запретная зона. При этом, когда согласовывались и устанавливались границы запретных зон (а это было очень давно и по постановлению правительства, которое сегодня уже не действует), и когда они подписывались так, как надо, то ни одна запретная зона не легла на границу города. Однако три запретные зоны в свое время были согласованы администрацией области без согласования с администрацией местного самоуправления города Калининграда, и на карте они есть. То есть, населенный пункт накрыт запретной зоной военного объекта! Причем военного объекта уже давно нет, а зона есть! И тут необходимо юридически установить отсутствие военного объекта и отсутствие режима военного объекта – и снять эту зону. А это вне компетенции органов местного самоуправления, хотя сделать это необходимо.

Принимая все это во внимание, проектировщикам очень сложно будет успеть к сроку, обозначенному договором. Надеюсь, что главой администрации будет принято решение и будут определены доверенные лица, которые займутся уточнением зон с особыми условиями. Другого пути нет – все должно быть уточнено — до координата, до масштаба, как сегодня того требует закон, отвергающий какие-либо немасштабные ограничения.

И еще нюанс: если нет точных данных по этим пунктам, значит, ответственность возлагается на того, кто должен был это сделать — и не сделал. Притом, что хорошо известен перечень лиц, по решениям которых устанавливаются те или иные зоны – и в пользу кого эти зоны устанавливаются: владельцев сетей, отдельных объектов… Так вот – из этих многочисленных владельцев, к чести «Янтарьэнерго» эта организация как раз много планомерно занимается данной проблемой: практически под всеми опорами созданы земельные участки и сформированы технические коридоры для всех сетей, которые скоординированы и занесены в кадастр… В отличие от многих других владельцев магистральных сетей, не являющихся муниципальными предприятиями.
А ведь хочется, чтобы на этот раз с правилами все было хорошо. Думаю, тот факт, что народ вплотную взялся штудировать проект – хороший симптом.

Елена Чиркова

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор