Решили приобрести квартиру в новостройке на этапе строительства.

Какой договор заключить с застройщиком? Как не пополнить ряды обманутых дольщиков?

В редакцию газеты «Рынок жилья» поступают многочисленные вопросы, связанные с приобретением квартир в новостройках на этапе строительства. Читателей интересует насколько безопасно вкладывать деньги в строительство жилья и как уменьшить риск утраты своих сбережений. Какой договор лучше заключать с застройщиком?

На эти и другие вопросы любезно согласился ответить адвокат Калининградской областной коллегии адвокатов (филиала по Балтийскому району г. Калининграда) Чернев Сергей Сергеевич:

Как известно, квартиры на этапе строительства продаются по более привлекательным ценам, чем в уже сданном в эксплуатацию доме. Вместе с тем такая покупка несет в себе и повышенный риск, связанный с факторами объективного порядка, а также обусловленный возможным недобросовестным поведением застройщика.

Риски объективного характера, такие, как, например, резкое ухудшение экономической ситуации в стране, сложно предугадать. Правовые риски напротив, можно и нужно минимизировать.

В настоящее время продажа жилья в строящихся многоквартирных домах Калининграда и области происходит посредством следующих договоров:

- договор долевого участия в строительстве;

- договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве;

- предварительный договор купли-продажи квартиры.

Какой из представленных выше договоров наиболее защищает права покупателя будущей квартиры?

Начнем с первого договора – договор долевого участия в строительстве.

Договор долевого участия в строительстве устанавливает достаточные гарантии для покупателя. Правовое регулирование данного вида договора осуществляется специальным Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ).

В соответствии со ст.3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после:

- получения в установленном порядке разрешения на строительство;

- опубликования, размещения проектной декларации;

- государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Также Закон №214-ФЗ предъявляет определенные требования к застройщикам, одновременно устанавливая ответственность для застройщиков не отвечающим установленным требованиям. Так, на основании ст. 3 Закона №214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных Законом №214-ФЗ, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Итак, вы обращаетесь к застройщику и слышите от него: «Мы продаем квартиры по Закону №214-ФЗ». Это хороший знак. Но терять бдительность не стоит. В договоре долевого участия в строительстве должны в обязательном порядке содержаться следующие существенные условия:

- описание объекта долевого участия (строительный адрес, этаж, месторасположение на площадке и др.);

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;

- сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты (в том числе и как прописано повышение и понижение цены от стоимости квадратного метра);

- информация о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.

Необходимо прописать в договоре также и то какую квартиру вы приобретаете в плане отделки, снабжения сантехническим оборудованием, остекления и т. д.

Если вам представители застройщика поясняют какие-либо условия договора, но в тексте они не отражены, есть повод насторожиться. Никакие слова не должны быть взяты на веру без подтверждения в условиях договора. Чтобы избежать споров в суде, необходимо каждый пункт договора тщательно изучить, проверить.

Рассмотрим следующий вид договора – договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.

Что касается договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, то он, как следует из названия, является производным от договора участия в долевом строительстве. Следовательно, по своим гарантиям для покупателя таит в себе больше возможных рисков по сравнению с первым. Однако данный вид договоров также регулируется упомянутым Законом №214-ФЗ.

В ст. 11 Закона №214-ФЗ содержатся положения об особенностях совершения уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве. В соответствии с данной нормой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Итак, если цена договора оплачена не полностью, то дольщик обязан также заключить договор о переводе долга на нового участника долевого строительства с соблюдением соответствующих норм ГК РФ. При этом Закон об участии в долевом строительстве не говорит, должен ли договор о переводе долга проходить государственную регистрацию. По-видимому, законодатель предполагал, что старый и новый кредиторы будут составлять единый документ, содержащий положения, как об уступке прав требования, так и о переводе долга. Но ведь это совершенно разные сделки, которые регулируются различными нормами ГК РФ. В частности, при переводе долга на это должно быть документально оформленное согласие застройщика. В противном случае недействительным может быть признан не только перевод долга, но и сам договор уступки права требования как противоречащий нормам закона.

Законодательством обязанность всех участников составить единый документ не предусмотрена, поэтому обязать их сделать это нельзя. Значит, вполне возможна ситуация, когда у сторон сделки появляются два или даже три документа: договор цессии, договор о переводе долга, а также письменно выраженное согласие кредитора-застройщика, которое вполне может быть оформлено в виде самостоятельного акта.

Подлежит ли договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве государственной регистрации?

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Таким образом, уступка права требования по договору участия в долевом строительстве должна быть совершена в письменной форме и зарегистрирована в органах по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, о чем есть указание в Законе об участии в долевом строительстве.

Отметим, что уступка прав требования может быть произведена как во время, так и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного объекта. Если же объект принят участником долевого строительства, то есть он введен в эксплуатацию, подписан акт приемки-передачи, то заключить договор уступки права требования нельзя. В таком случае необходимо заключить договор купли-продажи. Это следует из ст. 11 Закона №214-ФЗ.

Далее рассмотрим третий вид договора, по которому некоторые застройщики предлагают гражданам инвестировать деньги в строительство будущей квартиры – Договор предварительной купли-продажи квартиры.

Данный вид договора стоит особняком от первых двух и является самым рискованным для покупателя. Договор предварительной купли-продажи квартиры в строящемся доме не регулируется Законом №214-ФЗ.

Суть указанного договора приводится в Гражданском кодексе РФ. Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Главная особенность этого договора заключена в его названии – он предварительный. Это означает что, заключая этот договор, вы не покупаете недвижимость, а получаете право на заключение в будущем договора купли – продажи на условиях, которые были обозначены в предварительном договоре.

Поскольку при заключении договора предварительной продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, такой договор не регистрируется в органах производящих регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости в новостройке важно правильно оценить риски, подстерегающие покупателя. Итак, обозначим основные риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке:

1) Передавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам квартиру, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб сможете добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции.

Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика. Ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной.

2) Если застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру, то есть заключит с другим лицом «обычный» договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости в отличие от «обычного», основного, не подлежит государственной регистрации. Так что если застройщик не добросовестный, он может запросто заключить еще несколько договоров на одну и ту же квартиру – проконтролировать его невозможно.

3) Фирма не несет никаких обязательств по своевременной сдаче дома в эксплуатацию. Ведь с вами оговаривается срок заключения договора купли-продажи готовой квартиры, а уж когда она фактически появится – неизвестно. Предварительный договор в принципе не может предусматривать срока создания объекта для основного договора, то есть новостройки для продажи. Соответственно застройщик может строить дом, сколько угодно долго.

Резюмируя сказанное о договоре предварительной купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме, делаем вывод, что его заключение представляет большой риск для покупателя, поскольку его права должным образом не защищаются. И недобросовестный застройщик имеет множество возможностей уклониться в дальнейшем от заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Надеюсь, что проведенный обзор основных договоров, опосредующих приобретение квартир в строящихся домах, поможет избежать ошибок при инвестировании в свое будущее жилье.

Адвокат Чернев Сергей Сергеевич

www.advocat-chernev.ru

Запись на консультацию по телефонам: ежедневно с 16.00 до 18.00. (4012) 77-35-49, 8-911-859-31-39.

Газета «Рынок жилья», http://www.rynokzhilia.ru, №51, 13 января 2012