Результаты вашего поиска

Получи разрешение и стройся

Опубликовано michail на 01.11.2017
| 0

Еще недавно строительство индивидуальных жилых домов шло в бодром темпе. В 2017 году бодрость явно утрачена – в эксплуатацию вводится все меньше жилья этого типа. В чем причины? На этот вопрос отвечает Артур Крупин, вице-мэр Калининграда и руководитель комитета архитектуры и строительства.

— Почему строительство «собственных» домов сдало позиции?

— Уточню – не строительство, а именно ввод в эксплуатацию. Действительно, в 2017 году за 9 предыдущих месяцев по статистическим данным территориального управления Росстата наблюдается снижение показателей по вводу индивидуальных жилых домов. Как минимум, на это существуют две причины.

Во-первых, изменилось законодательство, и с июля текущего года для того, чтобы зарегистрировать индивидуальный жилой дом, недостаточно лишь декларации и технической документации. Сейчас в обязательном порядке требуется разрешение на строительство. Соответственно те объекты индивидуального строительства, которые строились без разрешения на строительство, сейчас не могут быть зарегистрированы.

— Не стало ли это причиной появления «домов-призраков» — люди в них вроде бы и живут, но официально этих домов как бы и не существует?

— Раньше для регистрации права собственности на возведенный объект требовалось подать лишь декларацию в упрощенном виде и предоставить технический документ. Сегодня этого недостаточно, и если даже дом построен и в нем живут, все равно придется получать разрешение на строительство, без него дом невозможно теперь зарегистрировать по упрощенной схеме. Многие о нововведении узнали не сразу, поэтому те, кто уже с этой проблемой столкнулся и получил отказ в регистрации, должны будут сначала получить разрешение на строительство.

Добавлю, что на каждый такой заявленный объект мы не выезжаем – чтобы выдать разрешение на строительство, достаточно заявления и минимум документов. Это правоустанавливающие документы на земельный участок, схема планировочной организации этого участка и градостроительный план земельного участка. Но, если индивидуальный жилой дом уже возведен, то по топосъемке можно увидеть отклонения. Тогда заявитель получит отказ в разрешении на строительно-монтажные работы.

Кстати, поток заявок на разрешения на строительство увеличился, и мы полагаем, что к концу года ситуация немного изменится в положительную сторону. Мы ожидаем, что еще больше она изменится через год — объем ввода ИЖД в эксплуатацию в 2019 году будет гораздо больше по сравнению с 2017 и 2018 годами. Обычно индивидуальные дома строятся несколько дольше, так что в эксплуатацию спустя 2-3 года будут вводиться те, что начали строиться в 2015-2017 годах.

— А вторая причина, «испортившая» статистику?

— Второй и более существенный фактор – отсутствие инженерных коммуникаций на площадках, в границах которых предоставлялись земельные участки многодетным семьям под индивидуальное жилищное строительство.

Конечно же, в основном, это территории на периферии. На юге Калининграда — в районе улиц Дзержинского, Сергея Лазо, Аллее Смелых. На западе и северо-западе – часть Центрального района, так называемый микрорайон Зеленый. Далее – правая сторона Советского проспекта – Кировоградская, Полецкого, и основные территории, где шло массовое предоставление земельных участков под ИЖД, в том числе и многодетным семьям. В предыдущие три года таких участков было предоставлено на этих территориях немало, однако отсутствие инженерных коммуникаций не позволило за это время завершить возведение домов, тем более – обеспечить их ввод в эксплуатацию.

— То есть, даже притом, что город не готов обеспечить эти участки коммуникациями, на них все равно строятся?

— Не все. Кто-то строит в надежде, что у города со временем дойдут руки и до их территорий, кто-то ожидает, пока необходимые коммуникации проложат, и только потом возьмутся за строительство, получив обещанный ресурс.

С того момента, как главой города было принято решение предоставлять земельный участки многодетным во исполнение указа Президента, массовая работа муниципалитета в этом направлении началась уже в 2014 году. С этого момента мы и ведем поиск ресурсов на проектирование и создание инженерных коммуникаций к территориям, где выделяются земельные участки многодетным семьям. Пока безрезультатно – финансирования на следующий год для этих целей не предусмотрено.

— Тем временем у будущих застройщиков есть время все обдумать, подкопить денег и выбрать проект, – возможно один из тех, что предлагает КАиС?

— Действительно, мы подготовили типовые проекты. В основном, чтобы застройка кварталов, где многодетным семьям предоставлены участки под ИЖД, развивалась более слаженно с архитектурной точки зрения. Мы не говорим, чтобы все дома были одинаковы, но стилистика должна быть более-менее выдержана, дома выглядели бы красиво, а застройка велась аккуратно. Поэтому мы и предложили варианты проектов. Опять же, это не значит, что мы навязываем людям какие-то жесткие рамки, за которые им ни шага влево, ни шага вправо, — мы хотим показать будущим застройщикам общую стилистическую и архитектурную направленность.

— Смогут ли застройщики в этом случае сэкономить на строительстве?

— Используя предлагаемые нами проекты, думаю, что смогут: проект «многоразового использования» требует меньше усилий и трудозатрат, поэтому и стоить будут намного меньше. Если же говорить вообще о тиражировании какого-то проекта, то стоимость может быть снижена в разы.

Еще в 2015 году Министерством строительства и ЖКХ РФ был выпущен приказ, который частично регулирует возможную стоимость повторного применения какого-либо проекта. Этот приказ вышел одновременно с созданием Реестра типовой документации РФ. Причем стоимость повторного использования типовых проектов была рекомендована Минстроем РФ не более 10 процентов от цены за первоначальное проектирование.

Понятно, что проекты индивидуальных жилых домов не входят в этот реестр, тем не менее, их можно признать типовыми, если они будут тиражироваться на территории Калининграда. Поэтому будущим застройщикам нужно будет договариваться с разработчиками таких проектов, учитывая политику Минстроя РФ по этому вопросу.

— А можно ли вообще получить «многотиражный» проект бесплатно?

— Я бы не стал отвечать за авторов проектов, — безусловно, любой автор хочет получить какой-то гонорар за свой труд, и Гражданским кодексом Российской Федерации закреплено авторское право, однако такой вариант допустим на уровне договоренности.

Минстрой подготовил законопроект, касающийся ИЖД

Вот о чем его глава Михаил Мень сообщил на брифинге в прошедший четверг:

Проект первым делом дает определение, что такое ИЖС (или ИЖД), — мера актуальная, так как под видом индивидуальных жилых домов строились иногда совсем не индивидуальные – на двух и более хозяев. В новом документе четко определено, что такое ИЖД (или ИЖС): «Это отдельно стоящий жилой дом с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров и не состоящий из квартир или блок-секций».

Те же параметры предписаны жилым и садовым домам на садовых землях — цитируют законопроект в министерской пресс-службе. Аналогичные предельные параметры распространяются на жилых участках.

Законопроект определяет и площадь таких объектов – «до 500 и более 500 квадратных метров», причем «в случае строительства дома площадью до 500 квадратных метров предусматривается направление уведомления в органы местного самоуправления о планируемом строительстве объекта и, в последующем, о завершении его строительства».

Это необходимо для обеспечения безопасности несущих конструкций зданий до трех этажей включительно.

Таким образом, нововведение развязывает руки строительному надзору. До этого госстройнадзор контролировал проекты с площадью более 500 квадратных метров и выше трех этажей. Застройщики с удовольствием пользовались этой прорехой, чтобы строить небольшие трехэтажные блок-секции, оформляя их под ИЖД. Когда надзорные органы спохватывались, было поздно – дольщики уже въезжали в новые квартиры. Драм вокруг таких афер хватало – людей ставили перед фактом сноса незаконного строения, и они оставались ни с чем: без денег и без квартиры. Есть, к сожалению, такие примеры и в Калининграде.

— Теперь же, в случае сигналов, в том числе и со стороны местных властей, стройнадзор может провести соответствующую проверку даже на любых объектах площадью до 500 кв. м. И в случае выявления там явных нарушений у стройнадзора появляются определённые полномочия. Тем самым мы пресечём такое незаконное строительство, — заявил Михаил Мень.
Помимо определения, что такое ИЖ (ИЖД) и с чем его едят, в тот же день, на том же брифинге и тем же лицом было обнародована еще одна новелла. Почти готов к употреблению закон (вернее, законопроект, но уже одобренный комиссией по законопроектной деятельности правительства РФ), который регулирует проблему самостроя, то есть, самовольной постройки зданий и прочих строений.

Новый закон должен пресечь наиболее распространенные нарушения в градостроительной деятельности и защитить права добросовестных застройщиков и граждан, которые приобретают объекты недвижимого имущества.

— В соответствии с новым законодательством из числа самовольных построек исключаются объекты, построенные с нарушением установленных ограничений – если эти объекты построены на основании необходимых согласований и разрешений, а собственник объекта не знал об ограничениях, действующих в отношении его земельного участка, — сообщил Михаил Мень.

Таким образом, возникает запрет на снос тех зданий, право собственности на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН):

— То есть, если в реестре объект уже есть, или по нему состоялось решение суда, то никаких административных решений о сносе данного объекта в таких случаях не может быть принято, — пояснил глава Минстроя.

Помимо всего прочего закон предусматривает возмещение убытков владельцам земельных участков и недвижимости, которые успели расположиться в зонах «с особыми условиями использования» до принятия нового закона. По словам Михаила Меня, сейчас в России 23 таких зоны: зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергетики, железных дорог, трубопроводов, линий связи, приаэродромные территории, придорожные полосы, etc. Министр уточнил:

— Если объект (например, газопровод), в отношении которого устанавливается зона, возведен после строительства дома, либо собственник объекта не обеспечил публичность информации о наличии такой зоны, то все компенсации собственнику дома возмещает собственник объекта. Если сам объект возведен раньше, чем был построен дом, и собственник такого объекта обеспечил публичность информации о наличии зоны с особыми условиями использования, то финансовые расходы лежат на органе местного самоуправления, который разрешил строительство дома. Если же дом построен без необходимых разрешений и согласований, то финансовая нагрузка ложится на недобросовестного строителя дома, и он сносит объект за свой счет.

Елена Чиркова

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор