Результаты вашего поиска

Пора покупать землю

Опубликовано michail на 25.01.2018
| 0

Впереди еще одно, не отмеченное в календарях новогодье – по части сделок с землей, которое обычно справляют в марте. Как правило, на этот месяц и приходится статистический пик земельного рынка. В Калининграде и около уже начинается легкое шевеление – народ готовится приобретать, и это заметно по тому, как продавцы осторожно приподняли цены.0

С чего бы?

Еще вчера запас карман не тянул – налоги на землю имели более или менее щадящий характер. Но сегодня иметь лишний гектар – значит, оплачивать его в казну, исходя из кадастровой стоимости. С 1 января нужно быть готовым к тому, что сумма налога на землю увеличится на 20 процентов, приумножив казну в 7-8 раз. С одной стороны, в бюджете появятся деньги на развитие инфраструктуры, с другой – статус землевладельца обойдется недешево, причем, чем дальше в лес – тем дороже: пока что расчеты делаются с помощью поправочного коэффициента, а полностью мы получим картину в 2020 году, когда коэффициент плавно перейдет в единицу.

Многое будет зависеть от местных властей – регионы могут практиковать индивидуальный подход (устанавливая ставку налога в рамках от 0,1 до 1,5 процента), а также и льготы для отдельных видов пользования.

В общем, с 1 января этого года, рассчитывая налог за землю, берется кадастровая стоимость по последним ее изменениям в ЕГРН. Интрига в том, что кадастровая стоимость участка может измениться вместе с изменением вида его разрешенного использования или с переводом его в другую категорию. Для отдельных владельцев скромных соток это не так страшно, как для юрлиц, имеющих серьезные пространства. Взять хотя бы светлогорский сюрприз – оказывается, годами игнорируя налоги на землю, большие собственники задолжали более 300 миллионов рублей на весь «земельный клуб» курорта, притом, что весь годовой бюджет Светлогорского района составляет 431 с половиной миллиона.

Как бы то ни было, нынешние владельцы соток все чаще предпочитают расставаться с вечной ценностью, хотя власти освободили льготные категории граждан от земельного налога, «амнистировав» 6 соток на человека, причем долги по налогам до 2015 года амнистированы тоже – как для юр-, так и для физлиц.

Расстаются с земельными участками и небольшие строительные компании, которые понимают, что с учетом изменений в законодательстве еще долго не смогут затевать на этой земле что-либо серьезное. Это значит, что предложений станет больше… и цены пойдут вниз.

Сравним?

Сегодня средний участок под ИЖС в границах города обходится в 1,2 миллиона рублей. В прошлом году красная цена за тот же товар на земельный «новый год» в Калининграде составляла 1,1 миллиона рублей. В этих пределах она держалась до июня, но в середине месяца поднялась на 100 тысяч. Впрочем, к концу лета цена упала до 0,99 миллиона, слегка выправившись в середине сентября до 1 миллиона рублей, к октябрю – до 1,2 миллиона, а к середине декабря – до 1,27 миллиона. Так примерно цены и держались с небольшими колебаниями вверх-вниз в пределах 40-50 тысяч, чтобы в январе опять устаканиться на отметке в 1,2 млн. Сегодня средняя цена 1 квадратного метра калининградской земли составляет 2000 рублей (в марте 2017-го — 1500 рублей), причем в Ленинградском районе она поднялась до 3,8 миллиона рублей, в Центральном — до 1,7 миллиона, а в Московском опустилась до 1,1 миллиона. На «периметре» (например, в районе Лугового) такой участок продается за 0,6 миллиона.

Стоит отметить, что подавляющее число сделок приходится именно на участки под ИЖС (990 сделок), в коммерческих целях приобретается в разы меньше (14 сделок). По части сельхозназначения – нечто чуть более оживленное — 128 сделок. Видимо, Калининград считается весьма популярным городом для жительства и не весьма располагает к занятиям коммерцией.

Если сравнить цены с другими популярными городами, то у в Калининграде они пока божеские. В Краснодаре, например, средний участок под ИЖС продается за 2,997 миллиона, причем динамика на понижение выражена гораздо ярче и убедительнее: в марте 2017-го средняя цена за средний участок составляла 5,6 миллиона, в апреле упала до 3,5 миллиона, в декабре – до 2,7 миллиона и к концу января 2018-го слегка поднялась до 2,8 миллиона. Средняя цена квадрата – 4,3 тысячи рублей. Впрочем, масштабнее и сам рынок – при числе сделок, достигающих 222 тысячи, с упором на ИЖС и с полным фиаско – под сельхозназначение (всего 1 сделка).

А конкретно?

Впрочем, в каждом отдельном случае цена зависит и от объективных причин (близость к центру, объектам инфраструктуры и наличие коммуникаций), а также от человеческого фактора – представлений и ожиданий продавца.

Так, 8 соток под ИЖС в Заозерье (неподалеку от Большого Исаково) выставлены за 560 тысяч рублей – по 70 тысяч за сотку. Участок расположен у озера, но в сухом месте, на возвышенности, с возможностью по электроэнергии в 10 кВт и с перспективой на газ (есть ШРП с отводами к участкам).
Между Орудийной и Артиллерийской – на ул. Счастливой за 10 миллионов рублей продаются 8,2 сотки под ИЖС. На участке есть небольшой домик, есть свет и подъездные пути, рядом газовая труба.

В районе Московского проспекта, рядом с Большим Исаково в садовом товариществе «Дружба» (в котором возможна прописка и куда подведен газ) за 450 тысяч рублей выставлен на продажу участок с небольшим садом и колодцем.

В конце улицы Дзержинского за 1,3 миллиона продаются 22 сотки (категория «земли населенных пунктов», с назначением под ИЖС и многоквартирные дома). Участок сухой, расположен в центре поселка Дружный, к нему прилагается уже оплаченный проект дома скандинавского типа и разрешение на строительство с 2014 года сроком на 10 лет. По соседству продается смежный участок (еще 11 соток – есть, где развернуться). Электроснабжение – 15 кВт, рядом остановки автобусов и маршруток.
Опять же в черте города в районе улиц Курортной и Потемкина (Ленинградский район) за 76 миллионов продаются 44 сотки. В шаговой доступности – Верхнее озеро и Музей янтаря. Участок расположен в функциональной зоне, позволяющей строить ИЖД, многоквартирные дома, гостиницы, торговые и медицинские центры, etc., — имеется разрешение на строительство. Подведены коммуникации, имеются заасфальтированные подъездные пути.

Участок в 6 соток в Ленинградском районе, расположенный на улице Заводской (недалеко от Суворова, где 28-я школа), выставлен за 2,8 миллиона рублей. Есть подъездные пути, газ и свет.

В садовом товариществе «Искра» на улице Янтарной за 2,4 миллиона продается участок в 17 соток с двумя летними домиками (один с печкой – можно зимовать). На участке колодец, есть свет. К обществу подведен газ, электроснабжение без перебоев, есть подъездные пути. Строения не оформлены.
Сухой участок в 19,6 сотки между Родниками и Низовьем в поселке Солнечное в 5 километрах от города продается за 650 тысяч рублей. Участок расположен возле автотрассы, на границе с лесом, за кардиоцентром. По соседству дома, детская площадка. Поселок газифицирован, на участке есть освещение, остановка автобуса в шаговой доступности (200 метров).

Участок под ИЖС на ул. Горького (Ленинградский район) выставлен на продажу за 4,8 миллиона. Весь набор инженерной и социальной инфраструктуры, включая Дворец спорта.

В районе ул. Аксакова по ул. Свердлова участок размером в 5,05 сотки с плодовыми деревьями продается за 580 тысяч. К участку ведет грунтовая дорога, на нем есть газ, колодец, свет. Залит фундамент 5*5 кв.м.

Участок в 6 соток под ИЖС в районе Северной Горы в садовом товариществе «Искра» продается за 690 000 рублей. Участок сухой, ровный, рядом подведены газ, вода, электроэнергия. Рядом – уже обитаемые индивидуальные жилые дома. Выезд на 3-ю Большую окружную.
В поселке Дорожном (Ленинградский район) участок в 12 соток выставлен за 2,45 миллиона рублей. Расположен перед железнодорожным переездом, от дороги отделяют сосны. На участке колодец, свет, газ — рядом. Есть сад — плодовые деревья и кустарники, голубые ели. Прилагается техусловия, топосъемка, ГПЗУ и разрешение на строительство.
Участок под ИЖС в 7 соток в 100 метрах от Люблинской трассы продается за 800 тысяч рублей. К участку ведет асфальтовая дорога. Конфигурация квадратная, есть деревянный домик, свет, колодец. Рядом – обжитые капитальные дома.
Два участка – в 14 и 12 соток — в Санта-Барбаре на берегу речки Гурьевки (в километре от Калининграда) продаются по 1,6 миллиона рублей за каждый. Это район особняков — на участке есть газ, электричество, канализация, хорошая подъездная дорога и хорошие соседи. Рядом детский сад, школа, лес.
Земельный участок в 23,5 сотки по улице Гагарина в районе улиц Артиллерийская – Орудийная – Куйбышева – Молодой гвардии — выставлен за 18 миллионов рублей. Участок в категории «земли поселений», с назначением «малоэтажная многоквартирная застройка, имеются центральные коммуникации, асфальтированные подъездные пути. Под рукой школа, детсад, остановка автобуса и маршруток.

80 соток в центре города (проспекты Советский, Мира, Ленинский, улицы Горького, Черняховского, Театральная) выставлены за 190 миллионов рублей под строительство парковок, торговых и офисных помещений. Все коммуникации центральные.

Участок в черте города в 12 соток с видом на замок Нессельбек в Орловке продается за 4,5 миллиона рублей. Назначение – строительство магазина с выставочным залом, но возможна замена на ИЖС и др.

В конце ул. Согласия за 13 миллионов продается участок в 50 соток под строительство многоквартирных жилых домов.
За 15,4 миллиона выставлен участок промназначения в Малом Исаково, рядом с автоцентром «Шина». Выезд на Окружную, на участке есть вода, канализация, газ, гараж. Участок огорожен, частично заасфальтирован, удобен под базу, производство или склад.

Сады и садизм

Как видим, даже в самом произвольном выборе предложений по части земельных участков на кадастровой карте города преобладает желто-зеленый цвет – цвет садовых обществ, занимающих более 10 процентов от всей площади Калининграда. Для покупателя земли это самый дешевый вариант – вроде бы он сразу приобретает два в одном — и город, и деревню. Но далеко не все скопление этих городских дач сподобилось заказать проект межевания и получить право на адрес и прописку.

Проблем с такими участками хватает «выше крыши»: это и трудность прицельного попадания скорой помощи и пожарных машин, удаленность от школ и детских садов (правда, не везде), а также посягательства крупных застройщиков на симпатичные лоскутки города. Частью общества так и превратились в жилые комплексы – на месте старых дач сейчас раскинулась «Сельма», «Балтийская радуга» и многие другие. И это логично – нелогичны дачные шанхаи в черте города. Правда, нынешние владельцы дачных участков успели возвести солидные особняки с коммуникациями, но вот как раз инженерная часть сооружалась, как того позволяли средства собственника. С непременным отклонением в сторону дешевого решения. Возможно, по этой причине так часто продаются недорогие дачные участки и недавно возведенные на них дома. Увы, насаждение садов гораздо приятнее и много дешевле, чем насаждение благ цивилизации, как то: канализация, газо- и водоснабжение, электроэнергия, дороги, вывоз мусора, дренажные работы и многое, многое другое. Не в силах дачных сообществ построить больницу, школу, детский сад. И все же продвинутые сообщества добиваются многого, в том числе, и благ цивилизации, и адресов (вместе с пропиской по ним). Обществам это обходится в немалые финансовые и организаторские усилия. И все же для многих граждан, — особенно из числа приезжающих в регион, — такой вариант – единственное доступное решение. С прошлого года набирает высоту и объем новая волна переселенцев, поэтому земельный рынок показывает большее оживление, чем даже квартирный, уровня упраздненного ныне эконом-класса.

Елена Чиркова

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор