Результаты вашего поиска

Прокрустово ложе для управляющих компаний

Опубликовано v.kulyabin на 01.06.2016
| 0

Новый Федеральный закон, нацеленный на улучшение обслуживания жилья, комментирует главный специалист отдела использования жилого фонда жилищного управления комитета городского хозяйства Юрий Корольчук

Наконец-то власти получили долгожданный механизм для контроля управляющих компаний. Это новый 123-й федеральный закон, который многое меняет и в деятельности УК, и ТСЖ, предписывая жесткие рамки деятельности и тех, и других.

Еще вчера управляющие компании вызывали недовольство масс, таким образом, сплачивая их под знаменем одной идеи – «Долой нашу и вашу УК!». Идеи справедливой, но несбыточной, поскольку не было вилки, на которую ее можно было бы подцепить. Власти, наблюдая беспредел, грустно признавали – нет механизма. Не имеем права.

Теперь население домов, недовольное своей управляющей компанией, может походя стряхнуть ее прах с ног своих, точка опоры, от коей можно оттолкнуться, опрокидывая мир УК и ТСЖ, все-таки появилась.

Новость комментирует Юрий Корольчук, главный специалист отдела использования жилого фонда жилищного управления комитета городского хозяйства.

В плане – чистка рядов

— В виде 123-го федерального закона собственники жилья действительно получили, наконец, механизм, с помощью коего можно воздействовать на нерадивую управляющую компанию.

Теперь существование таких УК зависит сразу и от бдительности государственной жилищной инспекции, и от мобильности и «успеваемости» муниципальных властей.

На жилищную инспекцию возложена функция государственного контроля и сохранности жилищного фонда – независимо от формы собственности. В этой структуре ведется реестр всех уведомлений и контроль предпринимательской деятельности. Что касается нас, муниципалов, то мы теперь, в соответствии со 123-м федеральным законом, получили механизм, с помощью которого можем переломить ситуацию.

Прежде муниципалитет не имел права вмешиваться в деятельность ООО, какими являются управляющие компании. И пользуясь этим, руководство многих УК не слишком щепетильно относилось к своим обязанностям. Так, среди управляющих компаний Калининграда около 50 процентов таких, которые половину собранных средств пускают себе на зарплаты. Это очень много. По существу они кормят сами себя и мало что дают взамен своим нанимателям – по принципу трактора, который урчит, но не пашет. Эти компании практически не оказывают людям услуг, жалоб на них навалом. Теперь введен порядок, по которому органы местного самоуправления имеют право проверить деятельность управляющей компании в пятидневный срок со времени поступления жалобы. А в случае, если выявлены нарушения – в течение 15 дней инициировать общее собрание собственников жилья по выбору новой УК. Например, я получаю жалобу, еду разбираться и обнаруживаю, что 80 процентов средств собственников квартир идет на директора, его зама, юриста, десятка помощников и консультантов, а людям ничего не остается. Так вот, как муниципальный служащий я обязан в двухнедельный срок провести общее собрание и выбрать на нем новую управляющую компанию.

В иных случаях вступает в дело государственная жилищная инспекция.

Рамки и рамочки для ТСЖ

Но вообще-то из 94 страниц нового закона 34 посвящены новым условиям деятельности ТСЖ, которые отныне должны называться «некоммерческими организациями для управления общим имуществом многоквартирного дома». Надо заметить, эти условия достаточно усложнились по сравнению с прежними. И вовремя: до принятия нового закона создать и зарегистрировать ТСЖ мог любой – хотя бы это был один человек. Конечно, не обошлось без криминала. В основном, от фиктивных ТСЖ пострадали крупные города – Москва, города Подмосковья, Санкт-Петербург. Калининград отделался парой афер. «Фальсификат», например, имел место на Сельме, в ТСЖ, созданном Быстрицким: параллельно с управляющей компанией тот собирал с жильцов деньги как бы на предоставление коммунальных услуг. Теперь недальновидный председатель уже несуществующего ТСЖ по постановлениям суда выплачивает немалые суммы «Водоканалу», «Теплосетям», собственникам жилья…

Изменились и требования к должностным лицам, руководителям жилищного кооператива и ТСЖ: у них не должно быть судимости за умышленное преступление, ими не должны становиться те, кто раньше занимал руководящие должности в органах власти и сфере строительства, или работал в организациях, исключенных из состава СРО.

Проверка законности создания ТСЖ уже началась и должна закончиться до 1 января 2012 года, так что муниципалитетам и государственной жилищной инспекции предстоит страдная пора.

Усложнились требования к протоколам ТСЖ: если раньше достаточно было подписей председателя и секретаря, то сейчас – всех собственников помещения.

Строже и подход к проведению общих собраний: если раньше можно было провести его в форме заочного голосования, то сейчас необходимо собрать всех собственников жилья. Имея в виду активность населения, которое в 99,9 процента постарается не прийти на это собрание, законом, так уж и быть, предусмотрен заочный вариант, но только в случае, если предварительно провалилась попытка собрать очный.

Антиглобализация

Закон усечет и размах отдельно взятых ТСЖ, которые объединяют сразу по нескольку домов (как, например, ТСЖ «Взлет» в Чкаловске, под крылом которого аж 15 многоквартирных домов, по 100 квартир в каждом). Новый ФЗ запрещает подобную «глобализацию» — не более одного ТСЖ на один дом. если захочется – можно все эти ТСЖ потом объединить в своеобразный союз, но вряд ли это будет разумно: каждый председатель каждого ТСЖ будет тянуть одеяло на свой дом, да и собственники разные – в одном средний возраст 60, в другом – 30, конечно, вряд ли они сработаются.

Кроме того, ТСЖ можно создавать в домах, где не больше 30 квартир. В Калининграде есть целые районы с малоквартирными домами, объединенными в одном ТСЖ: например, ТСЖ «Виктория» в конце улицы Гайдара (всего по 2 или 3 квартиры на дом), такая же ситуация в ТСЖ «Северное сияние» и «Северная окраина», что на Северной Горе – по сотне домов в одном ТСЖ, но и в домах тех всего-то по 5 – 6 квартир.

Естественно, проблема решаема, и мы займемся этим в ближайшие дни.

ТСЖ автоматически подлежат ликвидации, если в доме меньше 50 процентов членов товарищества, это выявят списки и реестры, которые теперь обязаны предоставлять ТСЖ (списки всех собственников жилья и реестры членов ТСЖ).

Вся власть советам

Интересна и новая форма — совет дома, который приходит на смену домовым комитетам со старшими по дому и по подъезду. Домкомы, по сути, не имели законных оснований на существование, если не считать подзаконных актов горсовета. Отныне – в согласии с федеральным законодательством – если в доме нет управляющей компании или ТСЖ, собственники жилья должны выбрать совет дома. Опять-таки учитывая активность населения, предусмотрен запасной выход: ежели в течение трех месяцев такой совет не создан, муниципалитет «идет и делает»: то есть, инициирует проведение общего собрания и создает совет дома. Такое новообразование не подлежит регистрации ни в налоговых, ни в иных органах, имеет право заключать прямые договора на поставку коммунальных услуг, в том числе на электроэнергию, воду, газ и т.д., то есть, по сути, это упрощенный вариант управляющей компании.

Мы, конечно, будем разрабатывать варианты, чтобы каким-то образом поощрить председателей и членов таких советов: людей надо заинтересовать, и варианты «интереса» могут быть разными…

Кстати, таких домов, где ни УК, ни ТСЖ у нас немало: практически, весь жилой фонд довоенной постройки — в Октябрьском районе, в Космодемьянском, на Шпандине, Северной Горе, УК за них не дерутся. Собственники жилья в таких домах заключают прямые договора на поставку коммунальных услуг.

Страдная пора совсем не означает того, что управленческий аппарат вырастет и умножится. По мнению Юрия Корольчука, потребуется всего лишь перенаправить усилия и перестроить батальоны: к примеру, мэрия работала на умножение числа ТСЖ, поскольку условием вступления в программу капитального ремонта было достичь в управлении домами хотя бы 20 процентов ТСЖ. Ныне порог снижен – достаточно и 10. «Их есть у нас», так что сейчас лучше заняться более злободневными проблемами. То бишь, перейти от количественных изменений к качественным, например, помочь выжить и встать на ноги тем ТСЖ, которые показывают хорошие результаты, но – увы – являются пока что лакомым кусочком для управляющих компаний (есть ненасытные монстры с хорошо укомплектованными юридическими отделами, которые успешно расширяют сферу интересов и влияния).

Конечно, немалые права переданы и самим владельцам квартир, причем права, чреватые обязанностями: потому что собственники-то и должны главным образом осуществлять контроль, а это требует времени и усилий. А к этому, согласитесь, готовы пока что немногие.

Записала Елена Чиркова

Газета «Рынок жилья», http://www.rynokzhilia.ru, №30, 4 августа 2011 г.

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор