Результаты вашего поиска

Регистрируем недвижимость

Опубликовано michail на 14.09.2017
| 0

Нововведения и поправки в законодательство по вопросам недвижимости порой могут сбить с толку, так что совет профессионала в таком сложном вопросе как оформление права собственности, окажется нелишним. О некоторых тонкостях государственной регистрации права рассказывает Алексей Шестаков, руководитель отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Калининградской области.

— Алексей Сергеевич, какие проблемы сегодня возникают в процессе регистрации недвижимого имущества после вступления в силу 218-го федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»?

— Вступление в силу и фактическое применение Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 ФЗ №218 (далее — ФЗ №218), прежде всего, повлекло за собой целый ряд законодательных новаций. Первое и самое существенное изменение – в том, что процедура постановки на кадастровый учет и сама государственная регистрация права собственности представляет собой единое действие и происходит одновременно.

Если раньше государственной регистрации права предшествовала постановка объекта недвижимого имущества на кадастровый учет (можно было создать объект и поставить его на кадастровый учет, не регистрируя права собственности), в случае если объект не являлся учтенным в соответствии с требованиями действующего законодательства, то сейчас это единая процедура. Впрочем, в некоторых случаях кадастровый учет, как и регистрация права, осуществляется отдельно. Например, на основании сделок с объектами, уже имеющими кадастровый номер, если объект был поставлен на учет до принятия ФЗ №218 по ранее действовавшим правилам. Полный и подробный перечень оснований осуществления государственной регистрации отдельно от постановки на кадастровый учет приведен в статье 14 ФЗ №218.

Еще одна новация – орган госвласти или местного самоуправления, уполномоченный выдавать разрешительную документацию в отношении объектов недвижимости, может ставить их и на кадастровый учет. То есть, выдав такое разрешение, он должен самостоятельно направить соответствующие документы в регистрирующий орган (ст. 19 ФЗ №218).

На самом деле, законодательных новелл в ФЗ №218 много, при этом многие из них сопряжены с теми нормами закона, которые действовали ранее.

— С чем чаще всего обращаются в Росреестр, — сказывается ли как-то специ-фика 39-го региона?

— Специфика области в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказывается в том, что практически вся область включена в перечень приграничных территорий, утвержденных Президентом РФ. Данные нормы действовали до принятия ФЗ №218. Законом предусмотрено, что иностранные граждане не могут иметь в собственности земельные участки, находящиеся на этих приграничных территориях (статья 15 Земельного кодекса). Что касается вступления в силу ФЗ №218, какой-то сугубой специфичности нашей области нет.

— Стало ли проблематичнее зарегистрировать право собственности?

— Нет, если правильно и внимательно отнестись к подаче документов на регистрацию. Одна из важных составляющих нового закона – одна единственная причина для отказа в регистрации – не устранение причин, являвшихся основанием для приостановления государственной регистрации (ст.27 ФЗ №218). Сам же перечень оснований для приостановления учетно-регистрационных действий, приведен в статье 26-го закона, он довольно велик – всего их 55.

В нашей практике самая распространенная причина – непредоставление документов, необходимых для государственной регистрации. Ранее это условие содержалось в ФЗ №122, регламентирующем деятельность регистрирующего органа, затем перешло в ФЗ №218. Это могут быть разнообразные документы, и порой дело доходит до абсурда, когда заявитель не предоставляет в регистрирующий орган правоустанавливающие документы, хотя, в большинстве случаев это обязательное требование.

Бывают случаи, когда необходимости предоставлять эти документы попросту нет. Государственный регистратор в порядке межведомственного взаимодействия имеет право запросить нужные сведения и документы самостоятельно (например, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию). Но порой люди элементарно не могут предоставить для регистрации договор долевого участия, когда возникают вопросы с застройщиком по праву собственности в рамках долевого участия. Либо отсутствует акт приема-передачи на основании ранее заключенного договора о долевом участии и т.д. Все это из наиболее распространенных ситуаций непредоставления документов, сопутствующих государственной регистрации из разряда тех, которые государственный регистратор не может получить самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия.

Одним из распространенных оснований для приостановления государственной регистрации являются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, то есть, когда люди перед тем, как обратиться за госрегистрацией, не в полной мере выявляют тот объем сведений, который содержится в едином государственном реестре прав.

Взять, к примеру, случай из недавней практики: заявитель обратился с заявлением о прекращении записи об ипотеке в отношении конкретного объекта недвижимого имущества, причем ЕГРН не содержал такой записи. Никакой необходимости в таком обращении не было, однако заявитель запустил процесс, и регистратору ничего не оставалось, как приостановить дело. Вообще для регистраторов, итак перегруженных большими объемами документов, это лишняя работа, замедляющая процедуру и нарушающая положительную статистику. К сожалению, приостановления регистрации по таким малозначащим причинам случаются нередко.

Из наиболее распространенных причин приостановления государственной регистрации довольно большая часть приходилась на несоответствие документов требованиям законодательства: неправильно составленные справки, протоколы и т.д. Кроме того серьезно сказалось и нововведение 2016 года, когда было закреплено обязательное нотариальное заверение сделок в отношении долей и сделок с имуществом несовершеннолетних, — как раз из-за несоответствия формы документов требованиям законодательства и приходилось нередко прибегать к приостановлению регистрации.

Подобных ситуаций, ведущих к приостановлениям учетно-регистрационных действий, к сожалению, немало.

Бывает, что юридические лица допускают нарушения в составлении документов, игнорируя требования действующего законодательства. В частности, нарушая п. 17, ч.1 ст. 26 ФЗ №218 о том, что регистрация сделки, не содержащей ограничения прав сторон, приостанавливается. Именно по этой причине Светлогорским отделом Управления недавно была приостановлена регистрация договора аренды недвижимого имущества. В договоре не содержались сведения об ограничении в использовании объекта (в рамках данного участка был зарегистрирован сервитут, — право ограниченного пользования в пользу третьего лица). А также передаваемый участок по сведениям Единого государственного реестра недвижимости находится во 2-й и 3-й зоне санитарной охраны, в связи с тем, что это земли курорта федерального значения. Лицо, которое намеревалось оформить аренду, не согласившись с доводами госрегистратора, обжаловало решение о приостановлении в суде, апеллируя тем, что сведения о существующих ограничениях не являются существенным условием договора аренды, и включать их в договор было не обязательно. На самом деле положения Гражданского кодекса РФ об ограничении прав сторон в использовании объекта недвижимости – это серьезно, и сведения подобного характера являются необходимыми для составления договоров подобного типа.

Добавлю, что многие участки на территориях курортов Светлогорска и Пионерского постановлением Правительства отнесены к 1,2 и 3-й зоне санитарной и горно-санитарной охраны. В принципе ограничены в использовании могут быть разнообразные объекты недвижимого имущества, например, охранными зонами ЛЭП, водоохранными или санитарными зонами.

В Федеральном законе ФЗ №218 точнее определены обязанности участников всех видов сделок, подлежащих регистрации (или сделок, на основании которых осуществляется переход прав) по части сведений об ограничениях и обременениях. Эта информация, в первую очередь, необходима для того, кто приобретает недвижимость, чтобы не столкнуться потом с проблемами, а также для того, чтобы приобретатель соблюдал предписанный законом режим использования.

— Не так давно Верховный суд напомнил о правах добросовестного приобретателя на имущество, если «правильно» его купил, хотя за объектом и тянулась цепочка сомнительных перепродаж. Что происходит с такими приобретениями на практике?

— Это не совсем новация, в 2017 году Верховный суд признал не соответствующими Конституции положения пункта 2 статьи 302 Гражданского кодекса в той части, в которой они ограничивают добросовестность приобретения выморочного недвижимого имущества. А вообще в практике отдела правового обеспечения мы сталкивались с такими ситуациями, когда гражданам приходилось доказывать в суде, что имущество выбыло из их собственности помимо их воли, и, что вся цепочка сделок, совершенных с данным объектом, противоречила действующему законодательству.

В судебной практике нашего Управления, с которой сталкивался лично я, не было ситуаций, когда объект недвижимого имущества был бы оставлен добросовестному приобретателю, если на него претендовали законные владельцы этого имущества. Сами лица, чьи права были нарушены в результате такой сделки, как правило, возвращают свое имущество, так как суд признает эти сделки недействительными. В пользу «добросовестного приобретателя» суд, как правило, взыскивает уплаченные им денежные средства, применяя реституцию, однако получить их обратно весьма проблематично. Не так давно из-за такой сделки своих денег лишилась пенсионерка.

Что ж, покупателям остается только следовать неукоснительному правилу — самым тщательным образом проверять историю объекта, который они намереваются приобрести.

Вины регистрирующего органа в таких случаях нет: государственные регистраторы работают с теми документами, которые подал заявитель, и расследовать хитросплетения каждого отдельного случая они не могут. Тем более, что Гражданский кодекс говорит о том, что добросовестность участников сделки подразумевается a priori, и государственный регистратор не может быть предвзятым – то, что ему представлено, то он и исследует. К слову, сведения об аресте объекта, купленного пенсионеркой, поступили позже, когда сделка была уже совершена (притом, что судебный акт, которым была принята обеспечительная мера, был принято ДО ее совершения).

Вот этот промежуток времени и сыграл свою роль. Но ведь и выписка из ЕГРН — это документ одного дня: какие-то изменения могут произойти уже на следующий день, поэтому так важен предельно внимательный подход к истории объекта. В таких вещах необходимо проявлять разумную осмотрительность и рекомендуется затребовать выписку из ЕГРН буквально перед самой сделкой.

— В нашей области нередки случаи, когда узаконивание объекта происходит путем продажи долей в праве. Как обезопасить себя в таких ситуациях? Допустим, дольщики купили квартиры в доме, который затем оказался в санитарной зоне и суд вынес решение снести?

— Лицо, ведущее строительство, может осуществить государственную регистрацию прав на незавершенный строительный объект. В этом случае он становится собственностью застройщика, но является предметом залога в пользу участников долевого строительства, как и земельный участок, на котором он стоит. Но здесь нужно понимать, какова была природа этого строительства и привлечения денежных средств. Возможно, предположить, что в описанном случае было не долевое строительство в рамках Федерального закона ФЗ №214, а в рамках инвестирования деятельности застройщика. Распределив объект незавершенного строительства по долям, застройщик может показать свои намерения завершить строительство путем привлечения для этого дополнительных денежных средств. Но тут опять-таки встает вопрос добросовестности лица, инициировавшего этот процесс. Например, он мог иметь доступ к информации о том, что санитарная зона соседнего объекта будет пересмотрена и его здание заранее обречено на снос. Вообще могут быть самые разные сценарии, и в каждом из них всегда присутствует доля риска. То же и с водоохранной зоной, которая зависит от типа водного объекта, его местоположения, или зоны ЛЭП, линейных коммуникаций, горно-санитарной, — существует довольно много условий, ограничивающих правообладателя объекта недвижимости. Например, домик на особо охраняемой природной территории построить можно, но по согласованию с Министерством природных ресурсов и при соблюдении ряда условий.

Предполагается, что застройщики во всех этих сценариях заведомо люди добросовестные и закон чтут. Однако, глядя на объем дел по спорам, касающимся недвижимого имущества, а также на загруженность судов теми же делами, ситуация на рынке недвижимости все еще далека от идеала… Выход – вникать во все детали предстоящей сделки. Стопроцентной же гарантии сегодня не гарантирует ни один «фильтр».

— Упорядочит ли регистрационный процесс переход на электронный формат оформления документов?

— В любом случае, он упростит и сделает его удобнее. И регистрация права, и постановка на кадастровый учет при представлении документов в электронном виде существенно сокращают документооборот и затраченное на оформление время. Любое юрлицо, занимающееся оборотом недвижимости, обладая усиленной квалифицированной электронной подписью, может совершать сделки не выходя из своего офиса. Физическому лицу, у которого такая сделка происходит один-два раза в жизни, такая подпись не совсем выгодна финансово, но зато электронный формат проходит по сниженной госпошлине и опять-таки, существенно экономит время и силы – не надо обивать пороги кабинетов, все происходит в сокращенное время удобно и без ожиданий в очереди.

— Какие еще бонусы ждут участников сделок по недвижимому имуществу?

— Одна из новаций ФЗ №218 это создание апелляционной комиссии в рамках деятельности регистрирующего органа, в которую заявитель может обращаться в досудебном порядке.

Собственно, это обязательно в случае несогласия гражданина с регистрирующим органом относительно процедуры кадастрового учета, перед тем, как обратиться в суд, он может подать заявление в апелляционную комиссию. В состав комиссии входят представители Управления, Кадастровой палаты и саморегулируемой организации кадастровых инженеров, которые, в свою очередь, являются непосредственными участниками процесса и готовят документы для кадастрового учета. То есть, заявитель получит не «самостийное» решение, а взвешенный вывод всех участников процесса. Обращаются в апелляционную комиссию в том случае, если не согласны с приостановлением кадастрового учета, причем это следует сделать в обязательном порядке ДО обращения в суд. На практике у нас уже были случаи, когда суд отказывал в удовлетворении требований по формальному признаку, если в досудебном порядке не было обращения в апелляционную комиссию. Были и случаи, когда комиссия удовлетворяла требования заявителя, если государственный регистратор вынес неверное решение, все же человеческий фактор сказывается. Создание комиссии очень помогает формировать правоприменительную практику Управления, так как ситуация обсуждается коллегиально, всесторонне, с учетом мнения каждого участника. По сути, это нововведение эффективно разгружает суд от массы дел – во всяком случае, после рассмотрения дела на комиссии в суд пока никто не обращался.

Записала Елена Чиркова

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор