Результаты вашего поиска

Сами с усами?

Опубликовано michail на 13.04.2017
| 0

Рынок квадратных метров – особая территория, где ошибки приобретают особенно впечатляющий размер. А неспециалист в этом многослойном и многозначном деле может открыть для себя массу неприятных вещей. Каких? Директор агентства недвижимости «Эрвин» Лариса Шуляк рассказывает о некоторых из них.

«Все так делают»

— Одно из самых тонких мест сделок купли-продажи — когда два физических лица договариваются о продаже самостоятельно, без сопровождения профессионала. Одному нужно подороже продать, другому – подешевле купить, и в тот момент, когда у того и другого есть живой интерес, живая потребность в сделке, они довольно легко договариваются. Но дальше – в процессе оформления сделки – каждый преследует свои интересы.

Не секрет, что большое количество сделок проходит по заниженной стоимости. Продавец считает вполне нормальным показать полтора миллиона за квартиру, которую продает за три: зачем платить налог полностью, раз уж есть шанс неплохо сэкономить. «Оптимизация» столь часто используемая, что обсуждая этот момент, люди говорят «как обычно». Мол, все так делают.

Покупатель в покупке заинтересован и для себя все решил. Посредника нет, цена выглядит вполне приятной, и он идет на эту уступку. Причем мало того, что он потеряет на этом возможность получить налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей, — если работает официально и может получить обратно часть своего подоходного налога, но если сделка будет расторгнута, то он получит лишь ту сумму, что указана в договоре купли-продажи. В добровольном ли, в судебном ли порядке ему вернут только ту сумму и ни копейки больше. Иногда говорят: «Ничего страшного, кроме договора у нас будет расписка на недостающую сумму, которую мы и предъявим суду – наш партнер просто будет обязан ее вернуть».

Но когда мы женимся, мы все любим друг друга, когда разводимся – совсем другие отношения. И расторжение сделки, скорее всего, будет судебное. Причем потерпевшая сторона должна будет достать эту расписку и тем самым продемонстрировать, что вошла в некий не слишком законный договор с продавцом в нежелании полностью заплатить налоги. И еще вопрос, признает ли суд эту расписку или не признает.

Как это решается

— В этом вопросе есть тонкости, которые может знать только профессиональный юрист.
Вполне может быть и расписка, но в иной форме – например, в виде соглашения о дополнительной сумме, причем вполне законно. Определенная доля правды в этом есть: человек купил квартиру в сером ключе, и на ту дату она ему обошлась в два миллиона рублей. Потом человек сделал ремонт, обставил квартиру мебелью, техникой, — естественно, себестоимость ее выросла, но доказать документально — сколько потратил на батареи-обои и прочее – он не может, и поэтому не показывает эту добавленную стоимость в договоре купли-продажи, а прописывает ее в дополнительном соглашении. Покупатель доплатил эти деньги отдельно, — в результате суду можно показать реальный документ, составленный грамотным юристом. Таких ноу-хау может быть и больше, — все зависит от того, насколько хорошо подкован юрист, причем вес имеет не только хорошее образование, но и хорошая, разнообразная и широкая практика, позволяющая ему привести хитромудрые договоренности сторон в безупречно законную форму. И тем самым минимизировать возможные риски.

Что мы имеем за три рубля

— Квартира — это всегда дорогая покупка, и к оформлению сделки нужно подходить очень серьезно, тем более, что там есть нюансы и семейного законодательства, — оформлять ли ее в совместную или долевую собственность, с участием ли детей, — если присутствует материнский капитал, наконец, как правильно распределить эти доли. То есть, есть масса вопросов, которые не может предусмотреть ни хорошо образованный человек, не являющийся специалистом в юриспруденции, ни даже юрист другого профиля. И я считаю, что помощь грамотного профессионала в таких сделках важна.

Другое дело, что большинство граждан уверены, что их образования, здравого смысла и участия оператора МФЦ вполне достаточно для безопасности, так что на юриста можно и не тратиться, или – в крайнем случае – найти такого, который за свои услуги много не попросит, а пять тысяч рублей на такую страховку вполне достаточно.
Но ни один уважающий себя юрист за пять тысяч не будет брать на себя ответственность и тратить время на то, чтобы вникнуть во все тонкости сделки. За такие деньги достойно эту сделку не оформят, формально – может быть: да, он может скачать из интернета подходящую форму договора и поприсутствовать при его подписании, — не более того, поскольку пять тысяч – совершенно неадекватная плата за уровень, профессионализм и полноценную юридическую защиту. Но такого его участия крайне недостаточно. Ответственность вещь далеко не дешевая, и любой, кто берет деньги за достойное оформление сделки – будь то «отдельно взятый» юрист или риэлтор, — сделают все, чтобы клиент получил качественную услугу и в дальнейшем от этой сделки не пострадал, как не пострадала бы и репутация того, кто официально ее сопровождал. Пренебрежение деталями обычно дорого обходится и клиенту, и юристу, для которого репутация главный капитал и главное условие востребованности.

Миллион-другой за стакан водки

— Хочу заметить, что в нашем агентстве пострадавших клиентов не было, так как начиная с момента заключения договора с продавцом, все вопросы мы оговариваем, чтобы минимизировать все возможные риски.
Но не так давно наши московские партнеры сообщили, что появилась новая категория мошенников: допустим, что сегодня с утра они продали квартиру и показали заниженную стоимость, потом выходят и выпивают стакан алкоголя, садятся за руль и провоцируют искусственно созданную аварию. После чего попадают в ГИБДД, где их признают выпившими. Дальше эти люди обращаются за расторжением сделки – на предмет собственного неадекватного состояния, — мол, в подпитии не отдавали себе отчет своим действиям и продажу просят считать недействительной – у них есть документ из полиции, подтверждающий, что они были пьяны. И возвращают, к примеру, три миллиона из восьми, которые реально выплатил им покупатель.

И все.

Само собой разумеется, что у таких аферистов все продумано и подготовлено до мелочей, и на случай они не полагаются. Вернуть деньги потом очень, очень сложно.
Конечно, налоги есть налоги, и в полной мере платить их никому не нравится, но сейчас в законодательстве что ни месяц, а то и чаще случаются подвижки, которые позволяют несколько уменьшить налоговые начисления. Например, если человек приобретает новое жилье взамен старого, то можно оформить это как взаимозачет, что существенно снизит налог. Но опять-таки обо всех изменениях может знать практикующий юрист, который отслеживает все тонкости последних изменений в законодательстве и может правильно их применить в каждом конкретном случае. Полагаться на опыт ваших друзей, которые год назад совершили сделку, вряд ли стоит – это не значит, что их сделка является образцом, который успешно сработает и в вашем случае: в законодательстве с тех пор кое-что поменялось.

Какие могут быть еще риски?

— На мой взгляд, особенность нашего времени в том, что настоящий период действительно очень сложен для продавца: серьезно изменились цены. Понятно, что он называет цену, в которую входят все вложения и затраты. Но покупательская способность сейчас значительно ниже, и продажная стоимость порой ниже на 15-20, а то и все 30 процентов, чем в 2015 году, и многие продавцы не готовы принять грустную для них реальность (о которой им говорили профессионалы) и выходят на рынок самостоятельно.
Покупатель же, наивно полагая, что он без риэлтора сэкономит на комиссионных, часто попросту переплачивает гораздо большую сумму, нежели заплатил бы с сопровождением специалиста. Немало случаев, когда люди платят четыре миллиона там, где красная цена – три или три-триста, и если потом возникает необходимость реализовать эту квартиру, то по этой цене вряд ли они это смогут. Риэлтор поможет найти ему адекватный вариант по адекватной цене, и если это вопрос инвестиции – грамотно вложить деньги.

Есть случаи, когда проблемы возникают с выплатой материнского капитала. Допустим, люди заключили сделку с учетом, что оплата пройдет, в том числе, и за счет средств материнского капитала, а материнский капитал не выплачивают. Это касается долей жилых помещений, потому что если это так называемая идеальная доля (1/2, 1/3, 1/5, 1/18, и так далее), не выраженная в натуре (в каком-то конкретном, осязаемом жилом помещении), а некая абстрактная доля в какой-то абстрактной квартире, то капитал могут и не выплатить. Причем продавцу уже часть суммы уплатили, но сделку приходится расторгать.

Случаются проблемы и с ипотекой – притом, что документы проходят проверку в банке, и на первый взгляд все просто. Но простота лишь видимая: есть нюансы в выплате лишних денег, ненужных комиссий, etc. Многие агентства состоят в партнерстве с банками и те активно сотрудничают с риэлторами – так им легче и надежнее, они получают документы лучшего качества, им не приходится переделывать их по несколько раз.

Действительность богата на сюрпризы, и, как правило, самые приятные из них кончаются в детстве. Вполне возможно, что новое поколение остапов бендеров в данный момент радуется свежим открытиям в творческих поисках новых технологий отъема и увода накоплений честных граждан. И вряд ли честным гражданам стоит оставаться с ними один на один в сложном и дорогостоящем деле покупки жилья. Это как раз тот случай, когда надежнее иметь рядом профессионала.

Кто и как покупает

— Что происходит на рынке сегодня?

Цены просели везде, где-то больше, где-то меньше, но просели. Падение на вторичном рынке было заметно уже в декабре 2016 года, — обычно это 7,8, 9, 10 процентов от прошлогодней цены.

Новостройки… Не видно, чтобы застройщики заметно снизили цены, однако налицо множество акций, распродаж, — компании с готовностью идут на диалог и даже на компромиссы. Логично: рынок насыщен предложениями при небольшом покупательском спросе.
В большинстве своем застройщики уже рассчитывают на приезжих из других регионов (вот приедут – и все купят), но и тут заметно снижение интереса. Обычно он обострялся весной и шел по нарастающей, — в соответствии с сезоном. Об этом свидетельствовали звонки, запросы, — люди старались получить заранее всю возможную информацию. Но и с этим сегодня «тише» — люди словно выжидают еще более выгодной ситуации.
Думаю, эта категория покупателей все равно к нам приедет и что-нибудь купит, но уже в гораздо меньшем числе, чем прежде, так что рассчитывать на приезжающих все же не стоит.
Застройщики это понимают, понимают и продавцы вторичного жилья.

Что и как продается

— Но по-прежнему людей интересует Ленинградский район, Сельма, — так сложилось, что в этом районе новоселы тянут за собой друзей и близких, — большинство покупок так и происходит: все свои.

Не преодолен пока стереотип Балтрайона, — этот район так и называют даже и за пределами Калининграда, несмотря на «слитие» с Московским.
И зря не преодолен: и жилье там не хуже, чем в других микрорайонах, и планировки хорошие, и цены пониже, — исторически там все дешевле. И притом, что благоустройство там набирает обороты, обновляется социальная инфраструктура, — инерция мышления мешает по-новому взглянуть на эту часть города.
С девяностых годов принято считать, что «за мостом все хуже», — мол, там сплошь хулиганы и жилье соответствующее. А стереотипы в Калининграде отличаются живучестью, хотя сегодня ситуация совершенно изменилась, даже транспортная доступность претерпевает улучшения, — взять хотя бы проезд на Суворова. Но сложности с транспортной доступностью есть и на Емельянова, на Дзержинского, не всегда все так просто на Советском проспекте и на Горького, — не могу сказать, что мы идеально передвигаемся и по центру города.
На мой взгляд, сейчас перспективно Гурьевское направление – все чаще спрашивают о жилье и участках в этой части областного центра. Людей не надо особо агитировать – направление востребовано, и даже калининградцы порой очень даже не прочь сменить жилье на Гурьевские новостройки.

А вот с жильем в направлении Прибрежного сложнее — им пока интересуются мало.

Те, кто интересуется жильем «поближе к земле» и природе, спрашивают Холмогоровку: и близко к городу, и весьма недорого, но, как правило, это люди, вышедшие на пенсию и готовые променять городской шум и суету на покой и свежий воздух. Но активного интереса нет, и такие покупки не часты.
Пользуется спросом в настоящее время и поселок Космодемьянского, а вот у дешевого Голубева появились конкуренты: если раньше жилье там продавалось по самому «плинтусу» цен, потому что в областном центре даже гостинки в общежитиях стоили дороже, то сейчас гостинки подешевели и продолжают дешеветь, возвращаясь едва ли не к исходным ценам конца 90-х. Сейчас они предлагаются от 750 до 900 тысяч рублей. Люди все же предпочитают гостинку в обихоженном центре квартире в еще не благоустроенном поселке. Впрочем, и гостинки продаются вяло – при цене чуть выше 900 тысяч они уже никому не интересны.

Зависли комнаты – их спрашивают все реже и только до 500 тысяч.

Но самый перспективный и востребованный все же Ленинградский район: люди спрашивают жилье на Дадаева, на Северной Горе, на Артиллерийской, на Горького. Учитывая хорошие дороги, развитую и обновляющуюся инфраструктуру, качественное жилье – все это логично.
По-прежнему спрашивают Центральный район, но точечная новая застройка для среднестатического покупателя остается здесь все еще слишком дорогой.
Что же касается вторичного жилья – немецких домов, хрущевок и брежневок – те как раз подешевели: однокомнатную квартиру в Центральном районе сегодня можно купить максимум за миллион шестьдесят тысяч рублей, — в то время как годом раньше они продавались за миллион восемьсот пятьдесят. Сегодня же – если без ремонта – можно купить и за полтора миллиона.

Элитные немецкие дома в районе Кутузова предлагаются, но не продаются. Предложений много, цены медленно, но верно снижаются, однако спроса нет: все элитное жилье вообще пока стоит.

Учитывая ситуацию, могу посоветовать покупателям жилья поторопиться с выбором и сделкой, а вот что касается продавцов – тем лучше подождать хотя бы до первого полугодия 2018 года: все говорит о том, что в год ЧМ-2018 рынок жилья войдет в более благоприятную для них фазу.

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор