Результаты вашего поиска

Соскучились по дефициту? Он будет!

Опубликовано michail на 16.11.2017
| 0

Сейчас самое золотое время покупать жилье. В пользу этого оптимистического лозунга говорят не слишком оптимистические прогнозы экспертов на дальнейшие движения строительной отрасли. Так ли это, — поясняет один из крупнейших застройщиков региона Валерий Макаров, генеральный директор инвестиционно-промышленного объединения ЗАО «Холдинг-Калининградстройинвест», председатель совета директоров завода «ЖБИ-2» и депутат городского совета депутатов Калининграда последние 12 лет.

— Начнем с того, сколько новостроек в Калининграде реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ)?

— Думаю, что около 100 процентов, если исключить из общего числа ИЖД, то редкий многоквартирный дом строится без долевого участия. Это связано с тем, что если даже у застройщика есть свои деньги, он предпочитает продавать квартиры до сдачи объекта, иначе будет вынужден его содержать после ввода в эксплуатацию за свой счет. Это может быть достаточно большой срок – от полугода и больше, и содержание объекта (которое включает и управляющую компанию, и коммунальные платежи, и охрану) выливается в значительные суммы. Тем более, что введен еще и налог на непроданные квартиры. Плюс – взнос на капитальный ремонт. И хотя и налог, и взнос взимаются спустя год после сдачи дома, не все дома продаются влет – продажи во многих из них затягиваются на полтора года и больше, так что в результате получаются серьезные затраты. Кроме того незаселенный – «бесхозный» — объект смотрится совсем иначе, нежели в нем светились бы окна, шла своя жизнь, и готовый, но не живой дом обычно покупателей не привлекает. Продажа квартир до сдачи дома выгодна не только застройщику – дольщик немало выигрывает на цене квадратного метра, если даже купил жилье на последнем этапе строительства. Поэтому застройщики стремятся распродать хотя бы 70 — 80 процентов квартир до завершения проекта.

— Опять-таки примерно: сколько по долям вкладывает застройщик, банк, дольщик?

— Цифры могут быть разными. Например, крупные московские застройщики вкладывают 30 — 40 процентов, столько же – около 40 процентов – вкладывают дольщики, так что на банковские кредиты приходится процентов 20. Но это средние цифры — в каждом отдельном случае соотношения этих долей может меняться. В Калининграде картина выглядит приблизительно так – застройщик вкладывает 20 процентов, дольщики – 40, и 40 же процентов приходится на банковские кредиты.

— С отменой долевого участия не захватят ли банки место у руля, оттеснив застройщиков на вторые роли? По принципу – «кто платит, тот и заказывает музыку»? И не возьмутся ли менять правила игры по ходу игры?

— По сути дела мы видим переход к проектному финансированию, которое в Калининграде уже практиковалось — несколько объектов было построено именно по такому принципу. Сегодня поправки и к 214-му федеральному закону, и к 218-му предусматривают контроль банка. Для этого надо заключить отдельный договор. Но это логично – бесконтрольно никто денег давать не будет.

— Контроля становится все больше – и со стороны банков, и со стороны государства. Оправдано ли сокращение самостоятельности застройщика на фоне ликвидации долевого строительства?

— Контроль необходим, но и ему должен быть предел. В течение полутора-двух лет мы получили каскад законов, обгоняющих друг друга. В 214-м федеральном законе появились новые требования. Это и более детализированная проектная декларация, и увеличение уставного капитала в зависимости от величины здания, и взнос в компенсационный фонд. И мы не успели еще освоить эти правила, как был принят закон 218-й, в котором требования к застройщику ужесточаются еще больше. Например, один застройщик – одно разрешение, плюс – на момент привлечения средств дольщика застройщик должен показать 10 процентов денежных средств от себестоимости объекта, плюс – застройщик должен иметь не менее 10 процентов собственного капитала, не связанного со строительством, etc. Этот закон войдет в силу уже 1 июля 2018 года. И в то же время Президент призывает избавиться от долевого строительства. В условиях быстро меняющегося законодательства планировать что-либо сложно: не успеваешь приспособиться к одному, как ему на смену приходит другое, в свою очередь, теснимое третьим. Все это не лучшим образом сказывается на отрасли в целом. И да – в первую очередь бьет по застройщику, отнимая важнейший инструмент, без которого он попадает в зависимость от главного источника финансирования – банков.

— Не приведет ли весь этот букет факторов к удорожанию квадратного метра и сокращению строительства?

— Конечно, приведет. Я уже назвал два источника финансирования: средства дольщиков и банковские кредиты. Сегодня мы все знаем, как получают кредиты в банках – чтобы что-то получить, надо давать банку двойные и даже тройные гарантии. Дело непростое. А как будут вести себя банки в отсутствие долевого строительства, никто не знает, — можно лишь догадываться. Просто так банки кредит не дают. Допустим, 30 процентов средств дольщиков ушли вместе с долевым строительством. Придется застройщику брать кредиты в банке, но для мелких и средних они, скорее всего, будут недоступны.

К чему придем? Думаю, в этом году ввод новых объектов сократится процентов на сорок, а это будет побольше, чем в среднем по России, так как в последнее время Калининград сильно разогнался — жилья вводилось чересчур много (миллион — миллион сто квадратных метров в год). То есть, налицо существенное снижение объемов, причем снижение вполне объективное. Единственное, что улучшилось на самом деле – это условия ипотеки: понизился процент, и доля ипотечных покупок резко возросла.

И все же — как с 2014 года у нас продажи упали, — даже притом, что потом некоторая стабилизация все же имела место, — так до сих пор объемы продаж не то что не растут, но понемногу уменьшаются,

Значит ли это, что сократятся и заделы на новое строительство? Скорее всего – далеко не все были готовы к изменениям 214-го ФЗ, не говоря уж о последовавшем тут же 218-м. И вот представим, что через три года у нас долевого строительства нет, за исключением отдельных объектов, которые к тому времени будут заканчиваться. Новых «долевок» не будет, так что «оборотка» в сфере строительства неизбежно упадет, как упадут и сами объемы. Сегодня это не столь ощутимо, так как рынок жилья в Калининграде все ж таки перегрет: последние миллионные рекорды по сдаче жилья дали серьезное перепроизводство. Кроме того строительная отрасль инерционна – предложение продолжает преобладать над спросом. В следующем году, возможно, что возникнет какое-то равновесие спроса и предложения, а через год – здравствуй, дефицит. Точного числа непроданных квартир никто вам не назовет – хотя областной минстрой и собирает какую-то статистику, но не факт, что все застройщики отрапортовали о непроданных квадратных метрах. Поэтому официальная информация вряд ли отражает реальную ситуацию. Но вот что вполне реально ощущает рынок – так это перепроизводство. Так что спад объемов в этом году логичен.

О сложившемся положении в отрасли можно судить по выданным разрешениям на строительство – в этом году их значительно меньше, чем в прошлом, — точно цифру не назову, но меньше в разы. Без долевки объемы в Калининграде упадут, как минимум, втрое. А насколько будет реально кредитование банков – еще надо будет посмотреть. Для любого застройщика кредит – вынужденная мера, риск, так как любой кредит изначально кабален. Но кабальный он или нет, однако взять его еще та проблема – далеко не всякий застройщик отвечает критериям банка.

— До каких пределов, на ваш взгляд, может вырасти цена квадратного метра? Пределов, при которых можно строить и покупать жилье?

— Можно сравнить минимальные и максимальные цены на примере того же Балтрайона (правда, официально уже не существующего), которые менялись более чем в два раза. В евро цена «балтрайонного» квадрата на пике продаж доходила до 1200 (в рублях — тысяч 45 и даже больше, само собой, по курсу евро на тот момент, который составлял 30 рублей с чем-то за 1 евро). Сегодня цена того же квадрата – около 35 – 40 тысяч рублей при курсе евро 67 рублей за 1 евро. То есть, 500 евро за квадратный метр. Дорогое жилье на пике цен стоило 2-2,5 тысячи евро, а сегодня – 1000 – 1200. Вот такие колебания. И можно прогнозировать увеличение в два раза, а, может быть, и больше. Вопрос только – когда: через год, два или три, потому что государство очень быстро меняет свою политику. Три законодательные инициативы – две реализованные и одна в перспективе за такой короткий временной интервал, согласитесь, к этому приспособиться трудно.

— Новая схема окончательно выдавит со строительного рынка небольшие компании. Значит, опять монополизм? С отсутствием конкуренции и всеми вытекающими?

— Учитывая, сколько по стране обманутых дольщиков, непонятно, как может компания до сих пор выходить на рынок, не имея ни гроша за душой и ввязываясь в долевое строительство. Однако ж люди получали разрешения на строительство, собирали деньги с дольщиков, а дальше – как бог на душу положит: или обманут дольщиков, исчезнув с их деньгами, или обманутся сами, не справившись со взятыми на себя обязательствами. Для дольщиков разницы в намерениях нет – они так и так остаются ни с чем. А с небольшими деньгами, да не имея базы, довести строительство до конца получалось далеко не у всех. Не реагировать на это было невозможно, – отсюда и ужесточения в законодательстве. Но с другой стороны, загнать в тупик всех застройщиков – тоже не вариант. Складывается впечатление, что строительному комплексу отвели роль оплота терроризма, который надо подавить всей армией законодателей и полиции, но, как и в любой другой сфере, в строительстве 95 процентов законопослушных застройщиков, среди них от силы найдется процентов пять проходимцев. Вот с ними-то и могла бы разобраться целая армия законодателей и полиции. И не надо менять законы – достаточно выловить тех немногих, кто их нарушает. В Калининграде не наказан ни один виновник по части хитрых схем в долевке, — пострадал один Радинович, и тот уже на свободе с чистой совестью. Вот от этой печки и танцевать, для начала введя уголовную ответственность для топ-менеджмента, ведь на мошенничестве, как правило, завязаны недобросовестные директора и главбухи – у других элементарно нет для этого возможности. Но нет – вместо конкретной, «точечной» прополки этих несчастных пяти процентов под ковровую бомбардировку попала вся отрасль! Все 95 процентов «чистых» становятся заложниками тотальной зачистки. Зачем обращаться ко всем застройщикам, как к террористам? Ведь принятые меры повлекут самые нежелательные последствия – повышение цен, сокращение объемов и дефицит в одной из важнейших сфер экономики.

Возьмем простую арифметику: у меня есть 30, 50, а то и все 70 процентов от себестоимости дома – и почему я не могу продавать его до сдачи объекта? Ведь практически остается отделка, и дом будет завершен стопроцентно – гарантии железобетонные. Могут быть и другие схемы: освоил 20 процентов – продай 10, риска никакого в этом нет (гарантия – еще 10 процентов стоимости). Еще 20 процентов освоил – дайте продать еще 10. Впрочем, цифры – как раз предмет для дискуссий. Золотую середину найти можно, тем более, что дом полностью находится в залоге у дольщиков. Но почему-то это законодатели даже не рассматривают, бросаясь из крайности в крайность и раскачивая и так не слишком устойчивую лодку. Конечно, не слишком большие компании выпадут, останутся немногие «монстры», узкий круг которых уже почти не подразумевает конкуренции. А без нее, как мы знаем, качество и доступность пропадают.

Калининграду повезло, что на рынке достаточно много игроков и монополисты отсутствуют. Здесь сотни застройщиков, которые обеспечивают друг другу хорошую конкуренцию, а у потребителей есть неплохой выбор.

Действительно, получается, что именно сейчас наступил тот самый золотой период для покупки жилья: достаточно дешевые цены, достаточно доступная ипотека, достаточно хороший выбор – не сравнить с ценами и выбором в 2007 году. Квартиры вдвое – и даже больше, чем вдвое дешевле, если считать в валюте. Падать ценам дальше некуда (себестоимость подпирает), а вот подниматься – пожалуйста.
Конечно, если есть участок земли, когда-то приобретенный задешево, то пространство для маневра еще остается, конечно, если работаешь без кредитов. Но если брать дорогую нынче землю, а потом и кредит, да еще платить взносы в компенсационный фонд, налог на непроданные квартиры – то рентабельность будет стремительно уменьшаться до того предела, при котором лучше ничего и не начинать. И в такой ситуации окажется слишком много застройщиков. Вот и получим в результате хорошо забытое старое – дефицит жилья. При котором и цены, и выбор будут не в пользу покупателя. Строительный рынок всегда был рискованным. Притом, что циклы строительства затратны не только по деньгам, но и по времени — включая проектирование, получение разрешительных документов, наконец, подключения, которые сами по себе дело затяжное, – риск, умноженный за счет новых законов, становится чересчур серьезным. Это останавливает сегодня многих застройщиков.

P.S.

И еще раз о том, что хорошо для покупателя, то плохо для продавца.

К выводу о том, что застройщики сегодня не будут рьяно торговаться, так что покупка жилья может быть очень, очень выгодна, склоняются многие аналитики. Так, например, макроаналитик «Райффайзенбанка» Станислав Мурашов полагает, что у множества компаний из тех, кому посчастливилось пройти кризисное дно 2015-го и не обанкротиться, сегодня уже «иссяк запас прочности», и «наиболее негативная динамика наблюдается в строительстве: число обанкротившихся компаний в этом секторе больше года ежемесячно обновляет исторические максимумы (в сентября 242 банкротства)». Могла бы помочь ипотека, которая хотя и растет, но уже далеко не теми темпами. Но самый сильный аргумент – слабый потребительский спрос, от которого строительная сфера страдает, пожалуй, больше других отраслей экономики.

Ясно, что долго «золотой просвет» для покупателей квадратных метров не продлится – строительная отрасль не тот локомотив, который государство может позволить спустить под откос. А значит, на рынок вернутся монстры с очень хорошим аппетитом, и вряд ли они удовольствуются тем минимумом прибыли, который сегодня присутствует в строительстве. Ну а дефицит жилья только подстегнет цены.

Елена Чиркова

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор