Результаты вашего поиска

Строим по-новому

Опубликовано michail на 12.07.2018
| 0

Правда, не понятно как…

И снова возвращаемся к теме отмены «долевки». Теперь покупатели недвижимости несут деньги не застройщику, а в банк на так называемые эскроу-счета.
На них они и будут аккумулироваться. Застройщик не получит к ним доступа до самой сдачи объекта в эксплуатацию. А что взамен? Проектное финансирование или, иными словами, инвестиционное кредитование, которое организует застройщику банк. Какой банк? Как будет реализовываться это проектное финансирование? Пока не очень ясно. Так же, как и то, как будет выстроена схема работы «застройщик – банк – покупатель». Банкиры пока отмалчиваются. Похоже, они тоже ничего толком еще не знают. «Вот съездим в Москву там нас и научат… Пока же ясности нет», — признаются они. На сегодняшний день даже нет полного списка банков, которые будут участвовать в проектном финансировании жилого строительства, Центробанк их не представил.
Однако инициаторы данной схемы уверены, что она гарантирует сохранность денег покупателей жилья в случае неспособности компании достроить объект. А что будет в случае, если банк «лопнет»? Такой вариант тоже нельзя исключать. Да и хватит ли у наших банков собственных средств, чтобы финансировать все эти проекты застройщиков? Или будут кредитовать через одного? По знакомству?

Еще больше вопросов вызывает требование к застройщикам, что одна компания должна строить только один объект, привлекая деньги граждан только по одному разрешению на строительство.
Принцип «один объект – одна компания – одно разрешение на строительство» приведет к дроблению бизнеса, заставит действующие строительные компании создавать новые ООО под каждый запроектированный ЖК.

Похоже, это поняли и в Москве. В конце июня Госдума одобрила поправки в закон о долевом строительстве. Основные нововведения значительно смягчают требования к застройщикам в случае выбора ими схемы использования счетов эскроу. Изменения касаются опыта работы застройщиков, принципа «один застройщик – один жилой комплекс», структуры финансирования и многого другого. Принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» заменен на сочетание в совокупности двух других принципов: «один застройщик – один жилой комплекс»; «один расчетный счет застройщика – одно разрешение на строительство». Но эти поправки еще ждут одобрения в Совфеде РФ.

Сегодня покупатели жилья опасаются, что новые поправки в закон о долевом строительстве поднимут цену квадратного метра. Но, думается, в ближайшее время этого не произойдет. Застройщики имеют большой задел по жилым проектам, оформленным до 1 июля 2018 г. Благодаря этому год-два не стоит ожидать резких скачков цен на жильё, ведь оформленные по вступившим в силу 1 июля правилам жилые объекты появятся на рынке не раньше
II полугодия 2019 г. А что потом? Скорее всего цена квадратного метра по мере вступления новых требований все же будет расти. Средняя ставка инвестфинансирования для застройщиков сейчас оценивается в 5-11%. Многие аналитики прогнозируют, что уже к концу 2019 года цена на жилье вырастет на 20%. Ну что же, посмотрим…

Сегодня большинство застройщиков заняли выжидательную позицию. Кто мог — набрал побольше разрешений на строительство. Ведь все договоры и полученные разрешения, заключенные до 1 июля 2018 года, работают по старым правилам. Те же, кто получил или получит разрешение после 1 июля, начнут работать по эскроу-счетам. Как это будет? Пока неясно. Застройщики не спешат переходить на проектное финансирование. Новые ООО никто пока не создает, ожидая вступления в силу поправок, смягчающих принцип «один
застройщик – одно разрешение». Да и чего торопиться, ведь большинство из них набрали разрешений на строительство не на один дом. Это единственное, как застройщики подготовились к реформе… И теперь ждут до «первой звезды»… когда законодательство окончательно сформируется. А пока. Для большинства застройщиков новые правила непонятны.

Однако пауза эта не может быть слишком долгой. В выигрыше окажутся те, кто начнет добровольно переходить на проектное финансирование и работать с банками. Полученные старые разрешения на строительство дают компаниям паузу в год-два. Но рано или поздно бизнесу придется принять новые требования.

В.РОМАНОВ

А что думают эксперты?

В ступившие в силу поправки в закон о долевом строительстве, приведут к повышению себестоимости новых проектов и подготовят почву для отказа от участия граждан в этом процессе. Таково мнение экспертов, которые прогнозируют неминуемый рост цен на новостройки и уход с рынка значительного числа девелоперских компаний.

По их оценке наиболее чувствительными для застройщиков, а значит и для рынка в целом станут пять новых норм.

1. Переход на счета эскроу

Свыше 74% всех инвестиций в жилищное строительство в России приходились на средства дольщиков. После 1 июля 2019 года застройщики лишатся этой возможности. Средства покупателей поступят только на специальные банковские счета — эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка, и пока дом не будет введен в эксплуатацию, и, как минимум, один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику. Скорее всего эти средства заменят целевые банковские кредиты (проектное финансирование). Однако между деньгами дольщиков и банковским финансированием есть принципиальная разница: денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство. Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока не известны. Самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка.

2. Ограничение по опыту работы

В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие — «специализированный застройщик», который удовлетворяет двум требованиям. Во-первых, такая организация имеет более трех лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м.
В каком качестве был получен такой опыт не важно: специализированным застройщиком может стать как технический заказчик строительства, так и генеральный подрядчик. Данная мера, может стать преградой на пути новых девелоперских компаний.

3. Административные расходы — не более 10%

Ряд новых требований закона прямо регулирует некоторые финансовые параметры бизнеса. В частности, застройщик не может потратить на административные и прочие сопутствующие расходы свыше 10% от общей стоимости строительства за весь его период. В число таких затрат входит оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта; выплата заработной платы, соответствующих налогов и отчислений; оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика; расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест.

Над расходами застройщика устанавливается банковский контроль. Уполномоченный банк, где открываются счет застройщика, получает право блокировать любую операцию, противоречащую закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут предела в 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается провести оплату перечисленных выше услуг больше лимита, то такая операция будет запрещена.

4. Авансовые платежи — не более 30%

Новая редакция закона о долевом строительстве ограничивает размер авансовых платежей, который застройщик может направить в течение реализации проекта подрядчикам для выполнения определенных работ. В перечень таких работ входят строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Однако, отмечают эксперты, значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится еще на тот период, когда застройщик не начинает строительство.

5. Нарушение сроков — запрет на новые проекты

Законодатели ввели ряд строгих мер в отношении застройщиков, которые нарушают сроки ввода жилья. В частности, у властей появилось новое основание в отказе на выдачу заключения о соответствии (ЗОС). ЗОС — это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только после получения данной бумаги девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей. Теперь если застройщик имеет в портфеле хотя бы один объект, сроки ввода в эксплуатацию которого нарушены на три месяца и более, органы стройнадзора не выдадут ему ЗОС, и он не сможет начать реализацию нового проекта. Данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого „игрока“. Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах. Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов».

Тем не менее экспреты считают, что несмотря на жесткий характер поправок в закон о долевом строительстве, их вступление в силу не приведет к шоковой реакции рынка. Новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года. Таким образом, на рынке как минимум 1-1,5 года будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам. Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым требованиям.

Источник: «Метриум»

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор