Результаты вашего поиска

ТСЖ: чего не хватает для счастья

Опубликовано v.kulyabin на 01.06.2016
| 0

«Настоящих буйных мало», однако они-то и движут мир в моменты, когда очередная затея благоразумных начинает пробуксовывать. И мы, стоящие в стороне, должны снять шляпу перед людьми, взявшими на свои плечи тяготы организации ТСЖ – по сути, это еще одна работа в личное время (которое — с момента подключения к процессу — горстью песка исчезает сквозь пальцы с большей скоростью, чем обычно).

Работа эта непростая, осложненная недоработками в законодательстве, противодействием «интересантов», но пуще всего — истинно советским подходом к проблеме.

Чего не хватает ТСЖ для того, чтобы работать, как швейцарские часы? Об этом на страницах «Рынка жилья» рассуждает сегодня председатель союза предпринимателей, а также член правления ТСЖ «Светоч» — Сергей Пасько.

Роль личности

— Активистов, которые могут взять на себя довольно хлопотное дело по управлению домами, на самом деле мало. У нас, к примеру, инициативные личности нашлись только в одном из трех больших домов (что по Московскому проспекту, где Художественная галерея) — двум не повезло. Да и нашему дому повезло не сразу. Не то, что претендентов не было, но сначала некоторые думали, что эта деятельность может приносить деньги. Оказалось, что это не совсем так… вернее, совсем не так. Так что через полгода пришлось управляющего менять. Следующим оказался человек, который до тех пор на сам факт ТСЖ смотрел косо – многое ему не нравилось настолько, что, в конце концов, он вмешался… и стал прекрасным управляющим (это нефтяник на пенсии — до того он работал в экстремальных условиях, так что ему не привыкать).

Вообще обслуживание многоквартирного дома это действительно очень серьезная обуза, а еще приходится работать и с людьми. Надо сказать, что с ним мы попали в яблочко – персоны, более адекватной этой должности, вряд ли найти.

Повезло нам и со слесарем: человек — золотые руки, он же и электрик, и плотник — на все случаи жизни. В других домах с этим проблема – таких специалистов широкого профиля мало. Выход только один – договор с УК, которая ценит свои услуги много дороже. И не всегда спешит их реализовать. Можно было бы воспользоваться услугами ресурсоснабжающей организации (где есть соответствующие подразделения), но это дороже и тоже не всегда лучше.

Думаю, что небольшая отдача со стороны управляющих компаний – прямое следствие того, что большинство из них не только созданы искусственно из бывших ЖЭКов, но созданы и с нарушением закона. Главная беда, что за прошедшее время эти новообразования осознали главное – они не зависимы от города и наделены определенными правами. А вот с обязанностями хуже – их, оказывается, выполнять не обязательно, потому что контролировать некому: а как же – частная фирма. Эта возможность бесконтрольно распоряжаться миллионными суммами рублей многих совратила.

Слова и дела

— Очень сложно было забрать дом из ведения Управляющей компании Ленинградского района (оказывается, ее директор А.Н.Гонда, на словах заявляя о полной своей лояльности к организуемым ТСЖ, сильно сгущает краски – на практике это значительно труднее).

Мы, к примеру, целый год пытались получить только документы на дом – без них мы ни с кем не могли заключить договора ни на водоснабжение, ни на электрообеспечение… Пришлось действовать через суд. И лишь когда руководство управляющей компании убедилось, что мы не отступим, даже если оно будет затягивать процесс как можно дольше, документы нам отдали.

К слову, пытаясь ускорить дело, мы обращались и в мэрию – безуспешно. У мэрии нет полномочий, чтобы воздействовать на частную фирму, коей обычно является УК.

Беда в том, что ответственность, как таковая, в нашем Гражданском кодексе не прописана – уставной фонд управляющей компании, как правило, составляет 10 тысяч рублей. Вот в размере этих 10 тысяч и ответственность.

И так не в одной «коммуналке» — во всей российской экономике.

Замечательный на самом деле факт, переходящий скорее уж в область философии – как незнание, некомпетентность, усугубленные советскими нормами бытия и сознания, могут исключить целую страну из мирового сообщества… то есть, мы живем не по тем нормам, которые принимают все 6 миллиардов землян, а по своим собственным, которые работают как работают, с известным результатом. Эра милосердия кончилась, мы перешли к свободе, оставив где-то в уголках подсознания свои представления о справедливости, и это еще как-то воздействует на следующее поколение 30-летних.

Без посредников

— Заключив прямые договора с «Янтарьэнерго», «Водоканалом», «Теплосетями» и МУП «Чистота», мы выиграли хотя бы в том, что в рамках договоров мы имеем права контроля.

В нашем ТСЖ эта статья расходов оказалась дешевле, чем в режиме УК. Кроме того, в управляющей компании были завышены расходы на управление, а в нашем ТСЖ нет аппарата управления, так что экономия выходит существенная. Например, председателю правления за два года вознаграждения не платили ни разу, хотя такое право у него есть. Зарплаты у нас получают управляющий, уборщица, дворник, слесарь — и те довольно скромную.

Немного выиграли мы при заключении прямого договора с «Теплосетями», поскольку четко были разграничены права и обязанности и установлены счетчики.

То есть, первоначально пришлось понести расходы, зато потом пошла экономия. Из 82 квартир счетчиков нет только в двух – где живут не собственники жилья, а арендаторы, и управы на них нет никакой: арендатор он и есть арендатор. Они не хотят нам даже показать, какой договор заключили с собственником. Прав у ТСЖ в этой сфере – никаких: ТСЖ вообще не может воздействовать на нерадивых собственников – для этого нужно обращаться в суд, и все, что мы можем в суде – вышибить из них только то, что они задолжали нам по статье за содержание жилья. Ресурсы – отдельная история. Они могут сутками лить воду, палить газ – и ничего не платить, расходы на самом деле контролируются только по линии «Янтарьэнерго», остальным не-до-суг…

На сегодняшний день известно, что эти люди задолжали тысяч по сто пятьдесят, но у поставщиков не доходят руки, а мы повлиять на своих соседей не можем…

Это отсутствие прав у ТСЖ в управлении домом – тоже недоработка законодательства.

По части своевременной оплаты, видимо, решили положиться на добросовестность. В общем-то, это срабатывает — уровень платежей по единым платежным квитанциям, выписываемым «Симплексом», превышает 90 процентов. Другое дело, что отдельные пользователи могут не соглашаться с некоторыми графами – и если не заплатил по одной из них, выходишь должником по всем остальным. Сейчас, говорят, этот пункт изменили, и можно будет платить даже в рассрочку.

Судим-рядим

— Внутри ТСЖ вполне могут возникнуть споры. В нашем было несколько судебных процессов, в которых я представлял интересы товарищества.

Первый возник оттого, что несколько граждан заявили, что не признают создание ТСЖ, мотивируя это тем, что в своё время уже заключили договор с управляющей компанией, и «сие нерушимо». Кстати, пока шёл суд, они никому ни за что не платили – ни нам, ни управляющей компании, полагая, возможно, что это уже само по себе экономично. Однако потом платить пришлось, и сразу много – по постановлению суда. Таких квартир было с полдесятка.

Второй судебный процесс был начат по другому делу: в одной из квартир проживали три человека, а прописан был один. Но водой и прочим они пользовались «в полный рост» – по счетчикам это мог видеть каждый. Мы долго судились с этой семьей, и проиграли – им удалось доказать, что они платят по месту прописки и даже принесли соответствующие платежные документы. Но уже сам процесс заставил собственницу квартиры установить у себя счетчики, и бардак кончился.

Третий процесс касался одной вдовы, которая всем отвечала, что «все записано на мужа» и не платила вовсе ничего и никому. Пока мы не доказали, что она законная наследница и обязана вносить платежи и заплатить долги.

Понять её можно: женщина она пожилая, пенсия маленькая, жила при муже, как за каменной стеной — не могла и не знала, что нужно ходить на почту, что-то высчитывать по показаниям счетчиков, платить… Хотелось дожить свою жизнь, как жила. Но за нее вынуждены были платить все собственники дома, её соседи. Этого она не понимает, но, кажется, в конце концов, ей объяснили.

ТСЖ необходимо больше прав – хотя бы по контролю за сохранением общего имущества и по контролю за членами ТСЖ.

Земельный вопрос

— По-настоящему серьезная трудность дома в том, что отсутствует выделенный земельный участок. Тот, что был закреплен при строительстве, явно недостаточен, чтобы хотя бы поставить машины жильцов.

Тут нам приходится не воевать, а искать понимания у властей города – с тем, чтобы за домом закрепили участок, хотя бы соответствующий санитарным нормам (которые, к слову, тоже весьма скромны).

Всего-то мы просим на 10 метров отодвинуть границы нашего участка, тем более, что это позволяет сделать строящийся мост (земля там ничья, никто на неё не претендует).

Согласия на то комитета по имуществу и земельным отношениям мы ждём не первый месяц, но понимания пока не нашли.

Вообще болячки во многих многоквартирных домах похожи – построены они в соответствии с градостроительными нормами советского периода, и «земельный вопрос» часто нельзя исправить технически – в то время полагали, что тридцати квадратных сантиметров на душу населения вполне достаточно. Как раз — поставить одно колесо.

Капремонт: больная мозоль

— Дому нашему 20 лет, и кое-что приходится ремонтировать капитально, чтобы жил дальше. Мы со времени организации ТСЖ успели отремонтировать крышу, козырёк, отмостку дома (правда, это уже в рамках муниципальной программы). Но впереди очень серьёзные расходы – замена силового кабеля, который успел сгнить. Теперь вот уже третий месяц собираем деньги с собственников, кое-что скопили и к весне работу сделаем. К слову, на один только кабель уйдет 144 тысячи рублей – товар дорог, потому что на рынке нет предложений.

Немалые средства ушли на обеспечение безопасности, но с этим пунктом у нас всё равно проблемы – занимаемся три года, перепробовали все, включая вахтёров-консьержей. Вышло, что постоянно надзирать – очень дорого: никто из числа жителей дома не согласился, пришлось брать со стороны. Сначала искали для них помещение, воевали с «Теплосетями» — те ещё при сдаче дома незаконно захватили так называемую «колясочную». Вроде бы отвоевали, создали интерьер, но консьерж продержался года полтора. Потом перешли на домофон – дверь с кодовым замком, но тут добрые советские люди принялись пускать кого ни попадя — то слесарю откроют (который, кстати, был вызван в другую квартиру), то почтальону, то участковому врачу… в общем, бесконтрольно всё пошло. В итоге — три кражи за год! На следующем собрании будем решать, устанавливать ли видеокамеры, хотя многие считают что это не обеспечивает безопасность: ну, будет у нас кино про чужаков – и куда с ним? В полицию? У нас в области народу миллион, а допуск к базе данных УВД отсутствует. В каком-то смысле это подстраховка. Но, на мой взгляд, лучше поставить дом на охрану во вневедомственный отдел полиции – около 500 рублей в месяц за квартиру, вполне возможно, что оптом выйдет и дешевле. Но к таким тратам не все готовы… хотя – если всё пойдёт в том же темпоритме – за 20 лет нас обворуют поголовно.

Случаются и незапланированные траты. Нам, к примеру, пришлось заказывать проект и покупать новый насос – до этого в нашем доме были размещены насосы на все три соседних дома (ну, так люди спроектировали). На их работу уходило много электроэнергии, и мы предложили соседям как-то это компенсировать или оплачивать самим. Они отказались и даже рассердились. Тогда мы отрезали лишнее и заказали отдельный вариант для своего дома. Это стоило денег, но по результатам вышла большая экономия.

Думаю, что в итоге создания ТСЖ наш дом простоит дольше и сохранится лучше: дело не только в экономии – у людей возникает иное отношение к общей собственности…

Записала Елена Чиркова

Газета «Рынок жилья», http://www.rynokzhilia.ru, №49, 15 декабря 2011

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор