Результаты вашего поиска

Тяжкое дыхание былых времен

Опубликовано michail на 15.12.2016
| 0

Рядом со старыми немецкими домами все еще угадывается дыхание иных времен, иных историй. Словно они тихонько мурлыкают про себя всеми забытую мелодию, приводя окружение в неподходящее веку сентиментальное настроение.

Но это — снаружи. Внутри до сантиментов далеко: крошится штукатурка, обнажая краснокирпичную суть, распадается старинная электропроводка, и вовсе чреватая пожарами, не говоря уже о хронической недостаточности водопровода и канализации.

Конечно же, тем, кто пустил корни в этих домах еще десятки лет назад, страшно и подумать о переселении. Не всем, но многим. Вот и пишут они во все инстанции, умоляя «спасти и сохранить» старые стены, приговоренные к сносу.

Ситуацию с такими домами в Калининграде комментирует Юрий Кондратьев, председатель межведомственной комиссии для оценки жилых помещений и заместитель председателя комитета городского хозяйства администрации города.

Кто ставит диагноз

Бывшее здание "Кройц-аптеки"

Здание «Кройц-аптеки»

— В деле признания того или иного объекта непригодным для проживания или аварийным ни муниципалитет, ни комиссия, которая этим занимается, проявлять творчество ни в коем случае не полномочны.

В составе межведомственной комиссии, выявляющей основания для признания объекта непригодным для проживания или аварийным, есть представители и федеральных органов, и муниципалитета, и все это — специалисты с опытом. Комиссия производит оценку жилого помещения или многоквартирного дома и выдает свое заключение, на основании которого муниципалитет признает объект непригодным для проживания или аварийным, если это жилое помещение, и подлежащим сносу или реконструкции, если это многоквартирный дом. И надо четко понимать, что в отношении многоквартирного дома такое решение принимается исключительно на основе заключения экспертов, проектной организации, которая имеет соответствующий допуск. В таком заключении указано, что в доме есть дефекты, создающие угрозу для проживания, устранение которых не представляется возможным. И ремонт тут не поможет.

Есть, конечно, случаи, и не единичные, когда собственники или жильцы, проживающие в таком доме, возражают против сноса. Но мы обязательно приглашаем на обсуждение вопроса абсолютно всех собственников квартир, даже если их сотни. Взять хотя бы всем известный адрес на Московском проспекте (где дом трещал по швам и лифты представляли опасность) — мы пригласили всех собственников на комиссию, и в их присутствии принимали решение, вплоть до выбора формулировок. Даже и тогда не все жильцы были единодушны на предмет сноса и переселения.

Но во всех случаях за основу взято не творчество муниципалов и не их желание или нежелание сносить, а заключение экспертов. И часто — даже если всем было ясно, что обнаруженные дефекты простым ремонтом не исправить, собственники все равно искали иные решения — только не снос! Примеров — сколько угодно.

Об экспертах и экспертизе

Бывшее здание янтарной мануфактуры

Бывшее здание янтарной мануфактуры

— Бывали случаи, когда на один и тот же дом предоставляются два-три совершенно противоречащих друг другу экспертных заключения. Многие эксперты просто поддаются желанию заказчика и свои заключения пишут «под конкретный заказ». На мой взгляд, это как минимум не профессионально.
Учитывает ли комиссия интересы собственника? Конечно же, учитывает! Для примера: буквально на прошлой неделе рассматривали один дом довоенной постройки в бывшем Балтрайоне. Все было сделано, как надо, по закону: мы проинформировали собственников, пригласили их на заседание комиссии. На комиссии мнения собственников квартир разделились: одни за ремонт, другие категорически против — за расселение. А дом не маленький. На встрече выяснилось, что не все собственники были ознакомлены с выводами экспертов. Им дали время на ознакомление с экспертным заключением.

А вообще комиссия руководствуется объективными данными, причем каждый собственник может участвовать в ее работе и обладает правом совещательного голоса. И каждый может задавать вопросы, в том числе и тем экспертам, которые проводили оценку состояния дома.
Комиссия принимает решение с учетом всех этих обстоятельств.

В принципе, каждый собственник, не согласный с выводами межведомственной комиссии, имеет право оспорить их, пусть даже и в судебном порядке. Такие случаи есть. Но нет ни одного решения нашей комиссии, которое было бы признано незаконным.

Я понимаю, что прокурор области (речь о публикациях прокурора Сергея Табельского по поводу жалоб собственников ветхих домов, выступающих против сноса, — Е.Ч.)высказался по поводу тех жалоб, которые к нему приходят, но они, как правило, показывают лишь одну точку зрения, ведь и среди самих собственников имеются и те, у кого она прямо противоположная, но они-то как раз жалоб и не пишут.

Впрочем, жалуются как на то, что дом признали аварийным, так и на обратное — что аварийным его не признали. И в тех, и в других случаях имеется «общий знаменатель» — требования жильцов суд не удовлетворил, и решение комиссии оставил в силе.

Если это памятник

— Встречаются ли в списке домов, предназначенных на снос, памятники истории и архитектуры? По определению — нет: если какой-либо объект признан памятником, то на его собственниках лежит и охранное обязательство. Поэтому снести его не представляется возможным, пока он не будет исключен из соответствующего перечня.

В нашей практике была пара-тройка случаев, когда дома-памятники были признаны аварийными, но их «приговорили» не к сносу, а к реконструкции — с учетом мнения и рекомендации органа, отвечающего за охрану культурного наследия.

Однако нужно заметить, что любой дом, за которым собственник не ведет надлежащий уход (подчеркиваю — именно собственник, потому что у нас любят перекладывать ответственность на третьих лиц) рано или поздно приходит в упадок, — памятник он или не памятник, — и его естественный износ может дойти до точки невозврата.

Проекты, программы — Где львиная доля?

Военная гидрография Балтфлота

Военная гидрография Балтфлота

Каждый дом, в законном порядке признанный аварийным, рано или поздно попадает в перечни расселения, которое обычно происходит двумя известными способами.
Первый и основной из них — по соответствующей государственной программе, при помощи средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, а также областного и муниципального бюджетов. Этой программой предусматривается приобретение городом нового жилья и расселение жителей аварийных домов. Кстати, именно этот вариант и составлял всегда львиную долю случаев расселения.
Второй способ расселения — в результате государственно-частного партнерства с застройщиком, который продвигает проект освоения застроенных территорий, тоже достаточно эффективный инструмент. В качестве примера можно привести Чкаловск. Здесь теперь нет аварийных домов как раз благодаря крупным проектам комплексного освоения территорий, но они появляются в других районах города. Век дома не бесконечен, так что работа комиссии по выявлению оснований для признания домов аварийными продолжается.

У нас по-честному

— С телевизионного экрана можно наблюдать, как в других регионах России старые, разваливающиеся дома почему-то не получают статус аварийных. С решением вопроса признания домов аварийными в Калининграде все достаточно прозрачно и понятно. Нет, я бы не сказал, что у нас все так уж прекрасно, но считаю, что мы работаем по-честному. И не признавать аварийным дом, у которого конструкции начали сыпаться до состояния, когда сквозь потолок небо видно, такого уж в Калининграде нет и не было: мы признаем дом аварийным, когда привести его в нормальное состояние с помощью ремонта не представляется возможным, и есть реальная угроза для проживания в нем.

В некоторых случаях жильцы просят отремонтировать ветхий дом, и пойти навстречу их пожеланиям — означает попросту отложить проблему на потом, по сути, ничего не решив. Палка о двух концах. Ведь жильцы «активных» домов хотят либо привести их в надлежащее состояние, либо взамен получить нормальную квартиру, невзирая на то, как их дом эксплуатировался, и на причинно-следственную связь. Есть дом, в доме есть дефекты и есть проблема, которую можно решить двумя путями — или сносить, или ремонтировать.

По статье и по факту

— Требования провести капремонт не всегда реальны, хотя 16-ю статью Федерального Закона о приватизации никто не отменял. Со времени ее принятия прошло 25 лет, истекли и все нормативные сроки. До того периода наймодатели как-то эти дома содержали, и за счет этого они еще по инерции простояли четверть века. Но всему когда-то наступает предел, в том числе предел жизни домов. Чем меньше о них заботились, тем раньше это происходит. Порой, учитывая эту статью закона о приватизации, принимаются решения обязать муниципалитет отремонтировать дом, не вдаваясь в детали — насколько такой ремонт целесообразен. Как долго он продержится? И соизмерим ли с затратами по сегодняшним ценам?

Обычно — не соизмерим.

То пограничное состояние дома — на зыбкой грани, когда он почти аварийный, но капремонт может еще немного продлить его жизнь, — довольно обманчиво: ну продлят его существование на небольшой срок, а что потом? Вкладываться в бесконечную реанимацию или все же решить проблему хирургически — снести и расселить людей в дома с нормальными условиями?
Много случаев, когда жильцы все же настаивают на ремонте, и мы пытаемся искать выход, который бы устроил всех, но не хочется, чтобы люди обманывались: за пять копеек серьезный ремонт не сделаешь.

Недавно приходили ко мне жильцы дома, тоже признанного аварийным. Говорили, что сами сделают ремонт, лишь бы дом не сносили. Они хотят жить в нем и дальше. Постарался им объяснить, что они вправе поставить под сомнение заключение экспертизы и взять на себя работу по приведению дома в надлежащее состояние, — и мы их в этом только поддержим. Но будет ли этот ремонт эффективным? Вполне может произойти, что денег на ремонт не хватит, и получится, что мы помогли собственникам в их самообмане. А если через полгода выяснится, что деньги потрачены зря, и хотя внешний вид дома в порядке, но внутри он продолжает разваливаться?
Мы прежде всего максимально соблюдаем интересы собственников. Понятно, что они к своему дому привыкли и никуда не хотят переселяться, но жить в ожидании, что он вот-вот рухнет…

Кому это надо

— Кстати, город вовсе не заинтересован в огульном сносе обветшавших домов. Даже если мы видим перспективу комплексного освоения территории, сегодняшняя экономическая ситуация вносит свои правки.

Во-первых, не все дома на такой территории аварийны, и тогда придется уговаривать их жильцов на переселение (причем уговоры в таких случаях — дело долгое, хлопотное и зачастую безнадежное, так как проводятся они не на законном, а на понятийном основании). Но сегодня экономика требует сжатых сроков. Нередко бывало, что собственники, пользуясь моментом, выкручивали застройщикам руки, требуя взамен своего жилья «золотые горы» и затягивая переговоры до критических сроков. И проект становился слишком затратным.

Во-вторых, гадать, найдется ли инвестор, — опять-таки лишний риск: есть ли смысл осваивать территорию, если ее комплексное освоение затянется на годы и годы?
Был случай на улице Клинской — дом врос в землю и жить в нем было нельзя, но бабушка, его владелица, переезжать в новую квартиру отказывалась наотрез. И еще один случай, когда непригодной была признана квартира на ул. Чаадаева: женщина убеждала не трогать ее жилье, не давала согласия переселиться даже на время ремонта. Споры и обсуждения растянулись надолго… пока спорить стало не с кем. Как бы то ни было, хочу подчеркнуть, что в Калининграде мы строго руководствуемся законами и конъюнктурных решений не принимаем.

В случае хорошего проекта освоения территорий — даже когда просматривается «пограничность» ряда домов — здравый смысл возобладает, и при прочих равных условиях принимается решение на реализацию этого проекта. Но и в этом случае мы прислушиваемся к мнению собственников — без их согласия никто не может инициировать процесс признания дома аварийным и подлежащим сносу.

Вот сейчас у нас есть постановление суда отремонтировать дом. Притом мы видим, что для сноса есть все основания, однако собственники с этим не согласны. Пришлось собирать жильцов и показывать наглядно — под штукатуркой уже невооруженным глазом видно, что дом «подшаманивали» не теми материалами. К примеру, даже если бы решение принималось в моих собственных интересах — ни за что не стал бы ремонтировать: ремонт обошелся бы ровно во столько же, сколько стоит построить новый дом. Но раз уж собственники нам доказывают, что «сносу нет» и нужен только ремонт, хватит ли на это выделенных средств? Мы предложили — берите деньги и попробуйте отремонтировать сами, вот только ходу назад не будет. А дефектов — целый список, начиная с того, что нужно переложить фронтон дома, стену (почти целиком!) и выделенной суммы не хватит даже на устранение одного дефекта. Обещали подумать… Нас обвиняют во всех грехах, не слишком вникая в технические обоснования, и людей можно понять: они любят свой дом. Но повторюсь — если у нас возникают сомнения, мы всегда выезжаем на место вместе со специалистом, проводившим экспертизу, имеющим большой опыт, и там уже разбираем случай по пунктам — в присутствии собственников. И только тогда — большинством голосов — принимаем решение.

Записала Елена Чиркова

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор