Результаты вашего поиска

УК и ТСЖ: миссия невыполнима?

Опубликовано v.kulyabin на 01.06.2016
| 0

Пока мы не будем вникать в работу Ук, нас будут обманывать

Еще не закончился сезон охоты на управляющие компании, как прозвучала новая команда «фас» — на этот раз в адрес ТСЖ. Оказывается, и эти образования могут превращаться в недоброкачественные. Как у нас обстоит дело с теми и другими?

Червь сомнения

УК и ТСЖ. Казалось бы – две большие разницы. С одной стороны – бескорыстное по определению товарищество собственников жилья. С другой – компания, цель которой – получение прибыли, и чем больше, тем лучше. Товарищество — в отличие от управляющей компании — не преследует коммерческих целей и стремится не столько к управлению, сколько самоуправлению. Причем – без всякого коммерческого интереса. Однако на чем только не пытаются заработать люди предприимчивые: границы между двумя полушариями одного и того же яблока хитрый червь пересекает без визы. И еще неизвестно, в каком из них он будет полнее удовлетворять свои растущие запросы: скромное товарищество вовсе не исключает возможности получения прибыли для отдельных его членов. Проблема в степени добросовестности, хотя отдельные романтики и полагают, что степень добросовестности так же не может быть второй или третьей, как и степень свежести продуктов: она всегда должна быть первой и единственной.

Суровая проза недавнего постановления о фиктивных ТСЖ не то чтобы разбила вдребезги прекрасные иллюзии… Оные исчезают у россиян с молочными зубами, если не раньше. Просто каждый причастный к теме ощутил что-то похожее на еще один острый камешек в ботинке.

Как тут было не обратиться к заместителю председателя комитета ЖКХ Калининграда Юрию Кондратьеву. И вот поди ж ты – оказывается то ли наш калининградский менталитет не дал развернуться не слишком-то хорошо пахнущему «товарищескому» бизнесу, то ли шустрые москвичи и обитатели Подмосковья открыли способ сделать ТСЖ высокорентабельным и тут же строго засекретили формулу успеха. По словам Юрия Кондратьева, если у нас и приключается скандал с товариществами, то чрезвычайно редко. А вот в Москве и Московской области — прямо эпидемия.

Неотъемлемое свойство идеала

— ТСЖ вообще-то довольно гибкая и интересная форма, — рассуждает Юрий Львович, — и в идеале она представляет орган самоуправления, призванный эффективно сохранять и вести собственное имущество. Причем решать эти вопросы ТСЖ могут по-разному. Например, управлять домовым хозяйством напрямую. Или нанимать для этой цели подходящую управляющую компанию. Есть и вовсе «специальные» ТСЖ, созданные исключительно для эффективного представления юридического лица в суде или других присутственных местах.

Кстати, ТСЖ — весьма действенный и экономичный инструмент и для контакта с управляющей компанией: он упрощает процедуру заключения договора, облегчает контроль за деятельностью УК и всемерно помогает сделать ее прозрачней. Пример? Представьте 100-квартирный дом, где каждый собственник заключает отдельный договор с УК. Так лучше 1 договор через ТСЖ (правление коего, конечно же, гораздо внимательнее изучит все пункты этого документа, нежели каждый собственник в отдельности) или 100 договоров, 100 мнений, 100 конфликтов?

Даже главный «законодательный» орган любого дома — общие собрания – с помощью ТСЖ можно сделать более организованными. И наоборот: в разобщенной «массовке» такого собрания управляющей компании как раз очень удобно ускользать от ответственности, в то время как тет-а-тет с ТСЖ разговор будет четким и деловым.

А как при этом экономятся время и нервы!

Но свойство всякого идеала – расходится с действительностью.

Кто спорит — возможности для злоупотребления существуют всегда. Вопрос лишь в том, готов ли кто-то рискнуть своей репутацией: город маленький, без хорошей репутации в нем жить неуютно.

Недавно один господин все ж рискнул, в результате чего ТСЖ «Согласие 2» обанкротилось. Председатель, некто Быстрицкий, собирал денежные средства с жильцов как бы «на коммуналку». Как быстро выяснилось, деньги эти, попав к нему в руки, сходили с дистанции. Правда, ничего особо страшного с этим господином не случилось – суд не усмотрел в его действиях уголовных деяний. А репутация… ну, бывает и похуже, не смертельно.

Случаи такие, по словам Юрия Львовича, в Калининграде есть, но они очень, очень редки, и происходят там, где собственники занимают пассивную позицию, устраняются от участия в ТСЖ и тем самым предоставляют аферистам карт- бланш.

Впрочем, эта проблема существовала и раньше, в пору жилищных кооперативов. Лекарство от этой напасти одно – активно вникать в процесс управления домом и чтобы впредь председателя правления не начало заносить и его не пришлось бы менять! Или устраивать проверки…

Чемодан без ручки

— В отношении же добросовестности управляющих компаний ситуация больнее, — признает Юрий Кондратьев. – Так сложилось, что там главный способ увеличения прибыли – резкое сокращение затрат. Способ, неизбежно чреватый конфликтом интересов заказчика и исполнителя. Единственная доступная защита – в качественно составленном договоре об управлении. Хотя массовая практика показывает, что договоры эти страшно далеки от совершенства, и, конечно же, изъяны, незамеченные собственниками, позволяют УК использовать их в своих интересах.

Было бы странно, если б они этого не делали.

Так что пока не будет изменено законодательство в организации контроля за деятельностью УК, мы будем иметь завышенные тарифы на обслуживание, некачественные услуги, уклонение от передачи документации, — всего этого полным полон этот чемодан без ручки. А все потому, что рассеянные законодатели про нее забыли. Рычагов, которые заводят всю конструкцию, не предусмотрено, а запоздалые постановления, летящие вдогонку, опять-таки ничем существенным не грозят. Наказание не предусмотрено? – Вперед, к неоправданно высокой прибыли!

— Ситуация неуправляема и по части административного влияния, — сетует Юрий Кондратьев. — К сожалению, у нас нет права вмешиваться, тем более, как-то наказывать лиц виновных. Как правило, мы выступаем в таких конфликтах наравне с остальными собственниками, и принимаем позицию в зависимости от оценки обстоятельств: наличия договора, выполнения обязательств… Но все, что мы можем – это дать рекомендации, на которые УК могут не обращать внимание.

Собственник средней пушистости

Были бы регламенты, можно было бы штрафовать. Но нет и оных.

— В свое время мы выпустили постановление, которое по форме приближено к регламенту и определяет порядок передачи домов по итогам мониторинга УК. Добросовестные этим регламентом руководствуются (хотя многие вопросы там находятся на грани наших полномочий), а недобросовестным он без надобности. Есть прецеденты, когда и судебное решение о передаче дел и прекращении полномочий УК попросту игнорируют, — признает Юрий Львович. — И опять-таки рецепт все тот же — в любом случае, собственники не должны быть безучастны к процессу управления их имуществом. И в жизни они совсем не такие уж белые и пушистые, какими хотят казаться: то в оформлении документов ошибутся, то им лень контролировать и записывать результаты, как должно. Прекратить договорные отношения можно и в одностороннем порядке… если все необходимые для этого процедуры выполнены и правильно оформлены.

Бывает, что жильцы твердят, что, мол, никто с этой УК договоров не заключал, а потому действует она незаконно. И забывают, что в течение года-двух-трех исправно платили по счетам этой «незаконной» компании, и таким образом признавали ее право на существование. Возможно, и первичное собрание, проведенное, было фиктивным. Но ведь не протестовали!!!

Стоит иметь в виду, что любые огрехи собственников в такого рода решениях развяжут руки управляющим компаниям. Мало ли что договор не заключали – в 100-квартирном доме непременно обнаружится кто-то один, кто заключил…

Так что если кто-то пожелает «уволить» недобросовестную компанию, тому придется достаточно жестко соблюсти поэтапно все процедуры, зафиксировать все факты нарушения условий договора со стороны УК… и то гарантии на успех никто не обещает. Разве что сама УК окажется совестливой и порядочной.

А поскольку белизна и пушистость самих собственников оставляет желать лучшего, недобросовестные УК этим пользовались, пользуются и пользоваться будут.

Работающий пункт

Не всегда это заметно простым глазом: УК может просто ненадлежащим образом проинформировать своих нанимателей, то есть, собственников о полноте своих обязанностей. Например, о том, что за ресурсы отвечает ресурсодатель, в то время как оный обязан подвести их к дому, а дальше уж начинается епархия УК. Но та об этом умалчивает, и эту политику поддерживает, в том числе, и профильная СРО управляющих компаний.

Скрывает УК от собственников и то, что в отношении к ней полностью применимы правила предоставления коммунальных услуг, а конкретно – пункт о снятии платы за некачественные коммунальные услуги, перерывы, и прочие недочеты. То есть, потребитель не обязан платить за брак — и это его право подтверждает закон.

— УК, уходя от ответственности, намеренно вводит собственников в заблуждение, — комментирует Юрий Кондратьев, — позиция абсолютно понятная и прозрачная, и я считаю, что так будет продолжаться, если уважаемые собственники не будут вникать в то, как работает нанятая ими УК. Не случайно в прошлом году вышло постановление правительства о стандарте раскрытия деятельности управляющих организаций. Это был первый шаг на пути к регламентации их работы — чтобы любой владелец жилья в любое время мог посмотреть и убедиться, что его деньги идут туда, куда надо, увидеть, сколько она получила и сколько потратила. И какой получен эффект. Вторым шагом будет упрощение процедуры передачи управления в случае, если УК со своими обязанностями не справляется.

Кроме того, если раньше претензии к УК можно было предъявлять только по тем пунктам, которые упоминаются в договоре, то теперь это касается и безопасности произведения работ, о которых, как правило, речь в этом документе не идет. Суд в таких спорах становится на сторону потребителя услуг – УК обязаны обеспечивать безопасность его проживания по определению. И объяснения УК, что, мол, об этом нигде не написано («собственники не заказали»), суд не принимает — априори в договор это включено. Такой поворот очень серьезно усложнил положение УК, потому что с ним связаны и большие финансовые риски.

Логично, что ужесточение ответственности затронет не только управляющие компании, но и собственников жилья, которые тоже отвечают за сохранность имущества. Курение в постели, склероз, чреватый потопом, массовые случаи официального отказа производить капитальный ремонт…

— Последнее происходит не от хорошей жизни — не все могут осилить действительно серьезные расходы, с ним связанные. Но, как бы то ни было, ведь свой индивидуальный жилой дом по мере надобности мы все же ремонтируем – и независимо от финансового состояния, — возражает Юрий Львович. – А в многоквартирном доме институт собственников, по сути, не сформирован: менталитет у людей иждивенческий. Ну, не могут они воспринимать общее имущество как свое: за порогом – хоть потоп. Мол, это дело управляющих компаний и властей, — массовые жалобы собственников прекрасно это иллюстрируют. Все виноваты, кроме них. А сами элементарных действий не предпринимают – хотя бы сбегать в УК с заявкой, если не поможет — обратиться в жилищную инспекцию.

Да, есть проблемы платежеспособности большой части собственников… которые проявились с приватизацией. Огромная масса населения просто не способна обеспечить надлежащее содержание своего имущества. Значит, возникает государственная проблема – как создать институт, позволяющий решить этот финансовый вопрос, потому что обычные субсидии на оплату коммунальных услуг пункта о капитальном ремонте не предполагают. Не тот масштаб.

Так что проблема остается.

Елена Чиркова

Газета «Рынок жилья», http://www.rynokzhilia.ru, №19, 19 мая 2011 г.

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор