Результаты вашего поиска

Верные приметы

Опубликовано michail на 22.06.2017
| 0

По всем приметам, ипотека дешевеет и, похоже, процесс этот набирает обороты — недаром премьер Медведев задал желаемую высоту ставки в 6-7 процентов. Эксперты называют и время пик – ожидается, что объем ипотечных кредитов серьезно вырастет во втором полугодии 2017-го. Самое время брать?

В пользу ипотеки

Все приметы – это по-прежнему недостаточная обеспеченность людей жильем, высокий уровень конкуренции банков и самих застройщиков на ипотечном поле и несомненная заинтересованность государства в этой игре, причем не как зрителя, а как мощной величины, которая худо-бедно, но продолжает оказывать свою государственную поддержку участникам ипотеки – и самим ипотечным заемщикам, и тем, кто эти займы выдает. Также в пользу ипотеки остается и такой убедительный аргумент, как вложение денег в жилье для их пущей сохранности – да еще на фоне прогрессирующего снижения требований банков.

Судя по публикациям в центральной прессе, эксперты Минстроя вкупе с коллегами из Аналитического кредитного рейтингового агентства, предрекают и далее хороший рост объема ипотечных кредитов – приблизительно до 2020 года, хотя динамика может быть снижена уже в середине 2018-го. Зато в этом году цифры оптимистичны – рост идет в среднем на 16 процентов по сравнению с таким же периодом прошлого года. Возможно, через год он снизится на два-три процента, и, скорее всего, это будет объективное снижение – за счет сокращения ввода жилья.

Принцип трех собак

У населения выбор небольшой: для большинства покупка жилья «сейчас и сразу» остается за пределами возможностей – остается ипотечный кредит как единственный доступный способ. Другие способы в общем-то и не рассматриваются, если не считать достаточно разорительной аренды: уж лучше выплачивать ежемесячно ту же сумму с перспективой стать его владельцем.

Выгодна ипотека и банкам – возможные потери щедро покрывает низкий уровень просрочки.

А для застройщиков это и вовсе золотой парашют, позволяющий продолжать строительство, невзирая на санкции и кризисы. Само собой разумеется, не без потерь, — законодательство понемногу ужесточается, — но если за все потери потом будет заплачено конечным потребителем, то отчего ж и не поступиться малым в ожидании большего?

В нынешней ситуации население пользуется преимуществом третьей собаки, которой в процессе схватки банков с застройщиками достается та самая кость, из-за которой случилась драчка. Драчка, впрочем, внешне вполне цивилизованная: одни снижают ставки и требования к оформлению пакета документов, необходимых для получения кредита, попутно рефинансируя кредиты других собратьев по банковской гильдии по откровенно демпинговым ставкам, другие предлагают соблазнительные акции и гибкую систему скидок вместе с индивидуальным подходом к каждому клиенту.

Кто оплачивает музыку

Как ни странно, выигрывают все три собаки, плюс еще один серьезный игрок, который предвидел (или запрограммировал) процесс еще в 2015 году, развернув программу по субсидированию ипотечной ставки. В соответствии с программой банки шли на реструктуризацию ипотеки по ставке в пределах 12 процентов годовых для тех граждан, которые оказались в трудной финансовой ситуации и не смогли выплачивать кредит.

Банки тоже не ждали счастливых перемен и наперегонки понижали ставки. Ну а там уж кто как успел. Сбербанк, например, понижал ставки уже три раза, за ним не отставал банк «ВТБ24», так что к первому полугодию 2017-го ставка по ипотечным кредитам опустилась до рекордного минимума за последние пять лет – до 11,45 процента. Конечно, для банков это риск – но риск в незначительном сокращении маржи. Более существен риск для конечного потребителя – ибо он, потребитель, и будет оплачивать весь конкурентный джаз, так как, вероятнее всего, в процессе всех этих игр квадратный метр жилья подорожает: по словам Татьяны Ушаковой, заместителя председателя правления Банка Абсолют, снижение ипотечных ставок может разогнать маховик цен на недвижимость и тем самым «перегреть» рынок.

Предел

Если премьер усмотрел возможность понижения ипотечной ставки до шести процентов годовых, то более осторожные аналитики называют более вероятный предел на уровне восьми-десяти процентов к 2020 году, — и то лишь в том случае, если ситуация на рынке жилищных кредитов не претерпит внезапных потрясений. В Аналитическом кредитном рейтинговом агентстве полагают, что к 2020 году наиболее ожидаемая ставка – 8,5 – 9 процентов, в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию ориентируются на 6 – 7 процентов в течение пары-тройки лет.

Большой вброс – или выброс?

Пока банки оценивают мускулы друг друга, правительство рассматривает совсем иной пейзаж – результаты господдержки ипотечных заемщиков, оказавшихся в трудной финансовой ситуации, а также стоит ли оказывать ее и дальше. Одноименный сериал как бы завершен в мае этого года. Правда, осчастливил он не так уж много ипотетчиков, испытавших финансовые трудности: программа занимала достаточно скромное место в бюджете и воспользоваться ею успела сравнительно небольшая часть потерпевших – заявки подали более 50 тысяч заемщиков, а помощь смогла получить едва ли половина из них. Так что надобность в ней осталась. Однако вопрос, продолжить ли программу или закрыть до лучших времен, пока остается открытым. Предполагается, что ее все же продлят, — на этом настаивает премьер Дмитрий Медведев, — но основательно переработают ее механизм и еще раз пересмотрят список тех, кто сможет ею воспользоваться. А также определятся и с источником финансирования.

Одним из самых крупных потребителей ипотечных кредитов остаются военные. В этом году, по данным департамента жилищного обеспечения Минобороны, субсидии в размере 37,78 миллиарда рублей получат 6 тысяч военнослужащих. С 2014 года на эти цели из бюджета уже было выделено 116 миллиардов, а так как процедуру получения такой субсидии предельно упростили, при этом чем больше состав семьи, тем больше сумма. Кроме того, в расчеты заложен повышающий коэффициент, который зависит от выслуги лет и профпригодности. Так, если выслуга не превышает 20 лет — повышение коэффициента происходит раз в 3 – 4 года, после этой даты коэффициент повышается ежегодно. Повышающие коэффициенты позволяют военнослужащим гарантированно приобрести жилье в любом городе России (не исключая Москвы) по нормам, установленным законодательством. Все это способствует росту числа получателей жилищной субсидии. Прирост участников военной ипотеки составляет около 20 тысяч человек в год, на сегодня зафиксировано 194 тысячи российских военных.

В Калининграде и области в этом году цена одного квадратного метра по военной ипотеке на вторичном рынке составила 50,9 тысячи рублей (при средней площади одной квартиры в 60,9 квадратных метров) и 47,9 тысячи рублей в новостройках (со средней площадью 68,8 квадрата). Всего состоялось 36 сделок в строящихся домах, приобретено 247 квартир и еще 5 индивидуальных жилых домов с земельными участками (средняя площадь дома составила 139,5 квадратных метра по 22,9 тысячи рублей за квадрат).

Главное – точный расчет

По мнению главы Агентства ипотечного жилищного кредитования Александра Плутника, ставки будут снижаться и дальше, но на это уйдет время, а кроме того цены на жилье будут расти. Сейчас они стабильны, а растет уровень доходов населения. Поэтому лучше всего брать ипотечный кредит сейчас, пока предложения на рынке ипотеки превышают спрос.

По данным анализа Объединенного кредитного бюро, спрос покрывает лишь чуть более половины рынка, причем объем кредитования опережает число новых кредитов: то есть, заемщиков стало меньше на два процента, но берут они больше – на шесть процентов, но количество заявок зримо растет, и с июля эксперты прогнозируют ажиотаж. Та же картина наблюдалась и в пик военной ипотеки, но именно большой вброс спровоцировал 15-процентный рост цен на жилье.

По анализу ситуации аналитического центра «Индикатор рынка недвижимости», ипотека на данный момент дешевле, чем в докризисном 2012-м, когда ставка не опускалась ниже 12 процентов, и в ряде случаев обычная ипотечная программа сегодня даже выгоднее, чем льготная за последние годы.

Главное, считает глава центра Олег Репченко, правильно рассчитать свои финансовые возможности, чтобы через 5 – 10 лет выплаты по кредиту не оказались сверх возможностей заемщика. То есть, брать кредит не на пределе возможностей и, прежде всего, накопить на первоначальный взнос – без этого риск невыплаты окажется слишком высоким. Рискованно стартовать даже с десятью процентами первоначального взноса – нужно поднапрячься на более серьезный старт.

«Как все запущено»

В Калининграде и области с ипотекой – по 108 ипотечным программам — работает 13 банков. На сегодня запущена льготная программа и областной оператор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию — Фонд жилищного и социального строительства начал принимать заявки на льготные ипотечные кредиты, — ставка в них зависит от суммы и срока, но предполагает снижение до трех процентных пунктов и может составить до 7 процентов годовых. Получателями льготных кредитов в этом году станут приблизительно сто семей — это будут молодые и многодетные семьи, работники бюджетной сферы, и некоторые другие льготные категории граждан. До этого льготные программы были ограничены снижением на два процента и круг получателей был весьма невелик.

Елена Чиркова

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор