Результаты вашего поиска

Вторичный рынок жилья: снова идем по дну

Опубликовано michail на 20.09.2017
| 0

Риэлторы отмечают затянувшуюся депрессию на рынке вторичного фонда жилья, — это происходит уже достаточно долго по всей России, и Калининград не исключение, а скорее наиболее яркая иллюстрация общего состояния дел в этой сфере.

Смутное время

Все логично: Калининград по-прежнему лидирует по качеству новостроек, выбор действительно как никогда хорош, к тому же новые кварталы появляются в областном центре с хорошей инфраструктурной поддержкой – как по части инженерных сетей, так и социальных объектов.

А вот обжитые районы с домами хрущевской и брежневской постройки, вопиющими об углубленном капитальном ремонте фасадов и коммуникаций, кажутся потенциальным покупателям неоправданно дорогими. В общем, тот самый симптом, когда «низы не могут».

Собственно, продавцов понять можно – продав жилье дешево, они рискуют надолго попасть в долговую кабалу с приобретением более современного и комфортабельного варианта. Они выжидают повышения цен на квадратные метры, и на это у них есть веские основания, — раз уж Минстрой сам заявляет о возможном сокращении строительства и упразднении понятия «эконом-класс» в отношении жилья.

«Если надо причину»…

Вялость рынка имеет и чисто техническую причину: с упрощением процедуры купли-продажи граждане решили, что легко могут продавать (и покупать) квадратные метры самостоятельно, «без посредников», однако же процесс явно забуксовал – получается «не айс» и в суды стало поступать больше исков по чисто квартирному вопросу.

По данным Росстата за 2016 год с рынка ушло более 4 тысяч агентств недвижимости, масса риэлторов практикуют в качестве фрилансеров, притом, что процедура продажи, покупки и регистрации недвижимого имущества радикально упростилась. Как бы то ни было, сделок в Калининграде сейчас регистрируется существенно меньше – почти на 12 процентов, — по сравнению с прошлыми годами. Аналогичная картина и в Большой России. Причем ликвидация риэлторских агентств происходит уже третий год, но такой резкий скачок вниз говорит об очень серьезном смещении векторов: так, 2 года назад общее число закрывшихся по России агентств составило 1880, а в 2017-м процесс обгоняет темпы 2016-го (для сравнения – в 2014-м в стране открылось 4159 агентств недвижимости.

К слову, число граждан, самостоятельно решивших заняться продажей собственного недвижимого имущества, по данным Росстата увеличилось на 15 процентов, зато число приостановлений государственной регистрации прав собственности из-за неправильно собранного пакета документов для этой процедуры, а также время, затраченное на подготовку сделки, показало серьезный рост.

По мнению экспертов, свою негативную роль в неблагоприятной ситуации на вторичном рынке сыграли покупатели-инвесторы, которые достаточно много вкладывали в жилье, чтобы вздуть цены. Только вот теперь – в связи с новой налоговой политикой и общей экономической нестабильностью – они с рынка ушли, оставив цены на той же высоте (ну, почти на той же), но порядочно обескровив рынок недвижимости.

«Хорошо» всем – одни не знают, что делать с квартирами, которые накупили, чтобы вложить лишние деньги, полагая, что «есть они не просят». И ошиблись – процесс взят под контроль, так что теперь просят, – да еще как просят, — учитывая налоговые страсти. Не в самом лучшем настроении и нынешний покупатель: цены растут, деньги дешевеют, хотя выбор – по крайней мере, в Калининграде – позволяет все же совершать маневры

Цены в Калининграде

Цены к середине сентября на калининградский квадратный «вторичный» метр, как и положено «по осени», подросли – сезон, однако. Если в первой декаде месяца средняя цена за квадрат составляла
58 408 рублей, то к 18 сентября она достигла 60 093 (но все же меньше, чем за тот же период годом раньше).
Впрочем, в зависимости от района Калининграда эта цифра колеблется от 52 тысяч рублей в Московском до 63,2 – в Октябрьском. Центральный район показывает промежуточное значение – 61,6 тысячи рублей за квадратный метр, хотя традиционно держался в первой строчке.
Покупателю выбирать – меньшую по площади квартиру в приятном районе, или более просторную – но на Дзержинке или на подступах к Московскому проспекту. В любом случае именно у покупателя запасен весомый аргумент в торговле с продавцом – альтернатива в виде новостроек уровня эконом-класса.

Так закалялась сталь

Рынок «вторички» действительно «идет по дну» — картина выглядит грустно даже по сравнению с пиком кризиса. Как бы то ни было, это все же необходимый этап для пересмотра и перераспределения цен и приоритетов. Отсеиваются несостоятельные предложения по принципу «лучше меньше, да лучше». Вот и на рынке риэлторских услуг остаются лучшие — те, кого отличают высокий опыт, наработанный банк предложений и клиентской базы. Правда, сейчас — в условиях «самостийности» продавцов и покупателей, которые пробуют обойтись своими силами, — на долю профессионалов остается «десерт» — многоходовые сделки, цепочки, состоящие из целого ряда промежуточных процедур, дистанционные сделки (между гражданами из разных городов и стран), etc., в то время как граждане набивают шишки в необычном для себя занятии. Впрочем, игроков-любителей не так много и игра идет ни шатко, ни валко.

Выкристаллизовался и новый покупатель жилья – это люди со средними доходами, которые покупают квартиры для того, чтобы в них жить, а не для сдачи или перепродаж. Под их давлением меняется и продавец, который вынужден считаться с реалиями рынка. Пока что дело идет туго – семь из десяти продавцов переоценивают свои квартиры и с большим скрипом готовы уступить копейку-другую. По данным экспертов, разница между оценкой выставленного на продажу имущества и тем, как его оценивает покупатель, составляет до четверти цены, в то время как ширина правильной нейтральной полосы между ценой продавца и ценой покупателя, при которой они еще могут прийти к соглашению, должна быть не меньше 10 процентов. Пока сделки совершались с помощью профессиональных риэлторов, эти десять процентов были ими обеспечены: профи знали, как правильно приготовить это блюдо. Любители более самоуверенны – в ущерб конечному результату.

Елена Чиркова

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор