Результаты вашего поиска

Защитит ли дольщиков новый закон?

Опубликовано v.kulyabin на 01.06.2016
| 0

Похоже, власти, обеспокоенные проблемами обманутых дольщиков, делают все для того, чтобы защитить их от недобросовестных застройщиков. Как мы уже писали в «РЖ», на днях президент России Дмитрий Медведев подписал Закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты РФ».

Этот закон, по мнению его авторов, создаст условия для заключения застройщиками с гражданами только договоров долевого участия в строительстве и является одной из самых защищенных форм договора для дольщика. Так, в новом документе прописываются конкретные случаи, когда допускается привлечение средств граждан до введения объекта жилищного строительства в эксплуатацию. В частности, средства эти могут привлекаться на основании договора участия в долевом строительстве, а также путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. При этом эмитент таких сертификатов должен иметь в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и получить разрешение на строительство многоквартирного дома на этом участке. Кроме того, средства могут привлекать жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы.
Сделка, совершенная в нарушение этих правил, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего ее, отмечается в законе.
Законом также включаются в понятие «застройщик» юридические лица, имеющие земельные участки не только на праве аренды, но и на праве субаренды.
В законе более конкретно прописываются положения об использовании застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. В случае нарушения застройщиком предусмотренного законом целевого использования средств, договор по требованию дольщика может быть расторгнут в судебном порядке.
Одновременно в Кодекс об административных правонарушениях вносится положение, устанавливающее штрафы за привлечение денежных средств с нарушением требований. С должностных лиц будет взиматься штраф в размере от 20 тыс. рублей до 50 тыс. рублей, с юридических лиц — от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей. А также вводятся дополнительные составы административных правонарушений.
Однако, даже несмотря на такие, казалось бы, жесткие требования к застройщикам, привлекающим денежные средства дольщиков, ряд экспертов считает, что и новый закон в недостаточной степени защищает граждан, участвующих в долевом строительстве.
Считается, что многие застройщики неохотно заключают с гражданами договоры о долевом участии, предпочитая им альтернативные, по той простой причине, что в результате их заключения процесс получения средств от физлиц застройщиками становится более сложным и экономически менее выгодным. В частности, это происходит из-за необходимости уплаты НДС по этим договорам.
В связи с чем предлагается внести изменения в Налоговый кодекс РФ с тем, чтобы освободить от НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве. Это, по мнению авторов законопроекта, позволит застройщикам более активно работать с покупателями по данной схеме и устранит причины для использования альтернативных договоров.
Но вот мнение оппонентов: «Законопроект о защите прав дольщиков, принятый Госдумой во втором чтении, не оправдывает своего названия. Он направлен прежде всего на создание комфортных условий для застройщиков, а многие его положения в силу непродуманности и неточности формулировок могут даже навредить простым гражданам, вкладывающим средства в строительство жилья», — отмечает депутат нижней палаты парламента, лидер общественного движения «Комитет помощи пострадавших дольщиков» Антон Беляков. По мнению Белякова, обнуление НДС для застройщиков, предусмотренное законопроектом, не является мерой, стимулирующей отказ от так называемых серых схем привлечения денег граждан. Нежелание подавляющего большинства  застройщиков использовать договоры долевого участия вызвано вовсе не высокими налогами, а обязательствами застройщика перед дольщиками, по которым ему в случае нарушения договора придется отвечать в суде, подчеркивает Беляков. 
«Некоторые новшества, вводимые законопроектом, имеют явно недоработанный вид. Например, появление возможности для застройщика использовать механизм субаренды земельного участка при долевом строительстве создает дополнительные риски для дольщиков. В частности, при досрочном прекращении срока аренды автоматически прекращается и срок субаренды, и кто в данном случае будет нести ответственность перед дольщиками, не совсем ясно», — указывает парламентарий. 
«Кроме того, поправки во многом пересекаются с уже существующими нормами законодательства. В частности, законопроектом вводится запрет на использование предварительного договора купли-продажи при реализации квартир в строящихся домах. Однако привлечение средств через такой договор и так невозможно в соответствии с Гражданским кодексом», — добавил депутат. 
Тем не менее ряд экспертов считает, что, если предлагаемые изменения действительно позволят застройщикам оптимизировать налогообложение при продаже квартир через договоры долевого участия, то это станет существенным шагом вперед к выведению рынка продаж квартир в новостройках из «серой» зоны в «белую». Ежели этого не произойдет, то юристы найдут новые схемы привлечения денег, когда фактически продаются строящиеся квартиры, но под видом иных договоров, считают они.
По мнению же Александра Хинштейна, после вступления закона в силу все существующие сегодня «серые» схемы окажутся вне закона. С одной стороны, мы вводим ужесточение в работе со средствами граждан. После вступления закона в силу все существующие сегодня «серые» схемы окажутся вне закона, и застройщику будет экономически невыгодно их применять, потому что штраф будет превышать возможную прибыль.
С другой стороны мы, идя навстречу строительному сообществу, освобождаем от обложения НДС услуг застройщика в рамках договора долевого строительства. Также упрощается порядок регистрации договоров долевого строительства. Проблема, которую мы устраняем — привлечение средств граждан в долевое строительство по «серым» схемам, — одна из самых главных. Мы убедились в этом, особенно в условиях кризиса, когда количество проблемных объектов в России возросло — их оказалось более тысячи. Мы увидели, что абсолютное большинство этих объектов возникло по причине использования застройщиками обходных схем продаж (вексельные схемы, предварительные договора купли-продажи и т.п.). В этих условиях каких-либо гарантий защиты прав соинвесторов не существует. Мы же теперь этот механизм предупредили — законопроект направлен на то, чтобы не допустить в будущем возникновения новых обманутых дольщиков».
В. РОМАНОВ

Газета "Рынок жилья", http://www.rynokzhilia.ru, №24, 24 июня 2010 г.

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор