Результаты вашего поиска

Жизнь взаймы

Опубликовано michail на 10.11.2016
| 0

ipoИпотеку словно нарочно придумали, чтобы показать в действии неубиваемые законы диалектики — о единстве противоположностей и отрицании отрицания, списанные классиками марксизма у йогов. И, как и положено в йоге, изменчивая река по имени Ипотека полна чудес, противоречий, боли и радости, свободы и кабалы, блеска и нищеты, смирения и сопротивления, короче, она как ничто другое вписалось в сложное русское видео, продолжая победное шествие от Калининграда до Владивостока.

Потому что без нее – ну, никак.

И каждый день этой реки открывает все новые оттенки серого.

Какие чудные открытия готовит она в новом году и с чем мы подошли к водоразделу?

Дано

Прежде всего, нам дан кризис.

И, хотя эксперты убеждают нас, что дно уже пройдено, население продолжает испытывать неприятные ощущения. Одно из этих ощущений – невозможность купить жилье, не влезая в долги и кредиты.

И вот тут возникает первое противоречие: при всей нестабильности и неуверенности в завтрашнем дне люди вступают в ипотеку. Притом, что условия этой игры становятся все сложнее, народ играть не отказывается, продолжая увеличивать армию ипотечно-зависимых. И, хотя начало года показало спад продаж квадратных метров на четверть по сравнению с предшествующим периодом, с середины осени кривая упрямо ползет вверх, и те 5 тысяч непроданных квартир, зависших на рынке в первом полугодии, не так чтобы споро, но все ж продаются.

По словам Бориса Калинина, главы областного Союза строителей, в докризисные годы при всех рекордах по сдаче квадратных метров жилья, на рынке зависало примерно две тысячи квартир. В этом году их может остаться около трех тысяч. Однако еще не вечер – возможно, с помощью ипотеки «твердый осадок» уменьшится до двух с половиной тысяч.
Предупрежден – значит, вооружен. Регулярные высказывания строительных монстров о том, что в связи с санкциями овес нынче дорог, а завтра станет еще, может быть, дороже, настраивают население на решительный шаг, — ипотека прирастает новобранцами ипотечных же кредитов.
Прирастает и объем жилья, сдаваемого в эксплуатацию. По данным областного минстроя, к концу этого года область получит минимум 885,9 тысячи квадратных метров, — что на 314 тысяч больше, чем в 2015-м, — тем самым продолжив положительную динамику по сдаче жилья за семь последних лет.

Что намечается

А намечается еще одно падение – но не спроса, а банковского процента по ипотечному кредитованию.
Ставки по ипотечным кредитам обещают уронить в 2017 году на 2-3 процента. По крайней мере, в штаб-квартире Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) говорят о 8-9 процентах годовых:
— С точки зрения макроэкономического процесса сейчас есть все тенденции к снижению ставки, — утверждает глава АИЖК Александр Плутник. — Причем 8-9 процентов, которые предлагают застройщики для стимулирования спроса на жилье, — абсолютно достижимое значение.
Собственно, и сейчас мы имеем ее исторический минимум размером в 12, 7 процента годовых, куда входит господдержка в пределах 12 процентов и обычный банковский кредит. Разница с прошлогодними цифрами на полтора пункта в пользу ипотетчиков.
Процесс «приземления» процентов продолжается, и он будет еще более ускорен с помощью электронной закладной. То есть, банки смогут заключать ипотечные договоры в электронном виде, что сэкономит и время, и деньги, сделав оные более доступными.
Эксперты, как один, уверены, что все это послужит невиданному расцвету ипотечного рынка в России. Этот расцвет уже наступает – с начала года рынок ипотечных кредитов вырос более, чем вполовину, и бодро приближается к 6 миллиардам рублей. Иными словами, благодаря ипотеке свои жилищные условия успели улучшить около 400 тысяч семей, а к концу года их число обещает быть около полумиллиона.

Вторая часть намечающегося менее приятна: цена квадратного метра взлетит.
Все закономерно: сравнительно дешевая ипотека не может не спровоцировать удорожание жилья. Факт понижения ставки делает господдержку ипотеки, по мнению главы Сбербанка Германа Грефа, бессмысленной, так что эту программу, скорее всего, свернут.
Что до цен, то и сегодня их повышение – грустная неизбежность.
Ирина Губко, руководитель ГК «Ремжилстрой», полагает, что рост цен на жилье в 2017-м возможен на 5-10 процентов, причем главным фактором повышения являются поправки в 214-й федеральный закон. Ужесточение условий для застройщиков выбьет, по ее мнению, небольших игроков, которые не смогут их выполнить.
Ну а сокращение участников – сокращение и объемов, а, следовательно, и повышение цены.
Повлияют на это повышение и санкции: уже втрое возросли цены на сухие строительные смеси, подорожали металл и бетон, тем самым резко повысив стоимость монолитного домостроения. Их рост спровоцировало и строительство стадиона к мундиалю 2018-го.
Впрочем, вертикального взлета, скорее всего, не будет, считают другие, если не грянет еще один кризис, причем любой – политический, экономический или комбинированный. А подорожание квадратных метров жилья будет тихо-спокойно следовать за инфляцией.

Подушка безопасности

Крутизну подъема цен может сгладить привычка калининградских застройщиков к рекордам – так что предложение если и не будет традиционно опережать спрос, то уж точно приблизится к паритету.
По самым скромным подсчетам, к 2020 году область приобретет 3,4 миллиона квадратных метров жилья, по нескромным – на 1,1 миллиона больше. Этому будет способствовать переход с точечной застройки к комплексной, считает глава областного минстроя Амир Кушхов. Комплексное освоение территорий, уже обкатанное в Калининграде, распространится на перспективные направления–в Советск, Гвардейск, Черняховск, Озерск – и на побережье, пока еще не столь популярное: Янтарный, Балтийск и Пионерский.
По мнению Амира Кушхова, цены на жилье эконом-класса на фоне всех этих преобразований должны снизиться на 25 процентов.

А если не должны?
В случае негативного сценария Минфин полагает господдержку оставить, как она есть. Хотя, судя по всему, она все же останется, — плюс к тому, что власти ищут новые варианты оптимизации бюджетных затрат для обеспечения какой-никакой стабильности.
На фоне всего этого АИЖК в ближайшие четыре года не обещает блестящих перспектив секьюритизации: с начала года планировалось довести выдачу ипотеки с помощью ценных бумаг до 45 процентов, то с учетом того самого сценария речь теперь идет о 8 процентах. Это еще один аргумент в пользу сохранения господдержки.
С 1 октября этого года АИЖК снижает переменную ставку до 8,55 процента годовых – уже второй раз с момента запуска этой опции, которая доступна по ипотечным кредитам Агентства на покупку строящегося и готового жилья, а также на погашение ранее выданного кредита в любом банке.
Это произошло благодаря снижению инфляции в конце лета до 3,65 процента, — в начале этого года ставка составляла 13,2 процента, во II квартале — 14,41, в III — 10,16. Такое снижение позволяет сократить срок кредитования.

До 8,55 процента понижается и переменная ставка для тех, кто оформил ипотечный кредит ранее. Так, если кредит взят на 2 миллиона рублей под 14,41 процента на срок в 20 лет, то корректировка в соответствии с сегодняшними 8,55 процента сокращает срок до 12,5 лет.
Снижение переменной ставки будет следовать за темпами инфляции, — ее будут пересматривать в соответствии с фактическим уровнем инфляции раз в квартал, уверяют в АИЖК, — и это еще более веский аргумент в пользу «поголовной ипотеки».
Преимущество ипотеки АИЖК с переменной ставкой – в фиксированном платеже: если при увеличении процентной ставки срок платежа соответственно удлиняется, платеж все равно остается неизменным. Это обеспечивает стабильность и позволяет спокойно планировать семейный бюджет – без угрозы сюрпризов в виде внезапных скачков суммы ежемесячного платежа.

Кстати, ипотечный кредит с переменной процентной ставкой операторы АИЖК выдают более чем в 60 регионах России.

Елена Чиркова
№44 (1046) 10 ноября 2016 г.

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор