О том, что изменилось в оформлении сделок с недвижимостью, читателям нашей газеты рассказывает сегодня нотариус Ирина Яблонская:

Ветер перемен

- В настоящее время сам порядок регистрации не изменился: то есть, порядок внесения записей в Единый государственный реестр прав остался прежним, — изменились требования к форме сделки по отчуждению недвижимости. Так, если до 1 января 2016 года обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью не требовалось, то теперь – для некоторых видов сделок — оно обязательно.

К ним относятся сделки по отчуждению недвижимости, которые осуществляются от имени несовершеннолетних лиц, людей с ограниченной дееспособностью или недееспособных, находящихся под опекой (попечительством), а также в случае нахождения в доверительном управлении.

Еще одна ситуация – если это недвижимость, которая находится в долевой собственности у нескольких лиц и один из собственников продает свою долю.

Вообще-то и сегодня нотариусы действуют по установленным правилам оформления недвижимости, который существовал до появления изменений в законе — любой человек всегда мог обратиться к нотариусу с просьбой оформить сделку с недвижимостью.

Каковы новые функции нотариуса сегодня?

Прежде всего, на него возложена обязанность сбора документов, необходимых для продажи. Мы запрашиваем в электронном виде кадастровые паспорта, выписки из Единого государственного реестра прав и на основании этих документов удостоверяем договор (это общие правила для сделок по соглашению сторон и для обязательной нотариальной формы).

Кроме этого введена такая норма, как осуществление расчетов через депозит нотариуса. Покупатель передает деньги на специальный счет нотариуса, после регистрации нотариус передает эти деньги продавцу, а покупателю вручает документы о праве собственности.

Удобно, когда оформление сделки – включая расчет – происходит по принципу одного окна.

Клиент приносит правоустанавливающие документы, и дальше это уже не его головная боль — нотариус все сделает сам: соберет пакет документов, примет деньги на депозит (к слову, если нотариус принял деньги на депозит, считается, что покупатель уже рассчитался с продавцом).

Что выигрывает клиент?

Депозит у нотариуса — это вам не банковские ячейки: во-первых, тариф за услугу ниже – полторы тысячи рублей вне зависимости от суммы (в банке эта услуга 5 тысяч рублей). К тому же у банка нет правомочий следить за процессом – произойдет регистрация или в ней будет отказано, нотариус же сопровождает сделку до конца: удостоверив договор, он передает далее документы на государственную регистрацию. Сделать это он может либо в электронном виде, либо в бумажном (когда приносит документы в МФЦ на бумажном носителе).

Когда мы отправляем документы в электронном виде, срок регистрации составляет один рабочий день, если сами несем их в МФЦ на бумажном носителе – три рабочих дня. То есть, клиенты выигрывают и во времени. За результатом тоже никуда ходить не надо, — все начинается и заканчивается у нотариуса: покупатели получают у него свой договор, удостоверение о том, что запись о праве собственности внесена в ЕГРП, а продавцы – деньги, которые находятся у нотариуса на депозите.

Всю ответственность - на нотариуса

Если в регистрации отказано – деньги возвращаются обратно тому, кто их внес на депозит, то есть, покупателю.

Отказов, впрочем, не случается. В законе прописано, что в случае если сделка прошла нотариальное удостоверение, правовая экспертиза Росреестром не проводится.

С учетом того, что сделки с недвижимостью, в которых есть несовершеннолетние или со-дольщики, обычно бывают вовлечены во многие судебные споры (что особенно часто случается в больших городах), законодатель решил переложить разбор этих дел с судов (и без того перегруженных) на удостоверительную функцию нотариуса.

А нотариус несет за все полную имущественную ответственность.

Помимо того, что у нас есть страхование деятельности каждого отдельного нотариуса, существует еще коллективное страхование в Нотариальной палате и стабилизационный фонд Федеральной нотариальной палаты(*- в истории области имел место один-единственный случай в начале 90-х прошлого века, когда нотариальное заверение купли-продажи недвижимости было обязательным, и страховые выплаты по тому делу были произведены). Ответственность должна быть подкреплена существенными средствами.

Проблема старых сделок была в том, что люди указывали заниженные суммы, чтобы поменьше платить налогов. Сейчас ситуация такова, что нотариус при получении кадастровых документов, обязан указать и кадастровую стоимость объекта (которая сегодня не слишком далеко отстоит от рыночной). Абсолютного совпадения рыночной и кадастровой стоимости ждать не стоит – рынок это вечное движение, да и цена определяется по соглашению сторон (торг уместен). При всем при том, кадастровая стоимость в договоре должна быть указана.

О рамках

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно проводится по округам: по месту нахождения объекта. То есть, если недвижимость находится, к примеру, в Калининграде, то и занимается этим нотариус Калининградского округа, если в Гурьевске – только Гурьевского округа. Это обязательное распределение. Если дело идет об обмене – то по месту нахождения одного из объектов.

Что касается постановлений органов опеки и попечительства, чтобы при продаже жилья на имя несовершеннолетнего была приобретена какая-то жилплощадь, то выработана практика, когда одновременно проходят две сделки: сразу дарят и в этот же день производят отчуждение. Если же граждане не хотят проводить первоначальную сделку дарения у нотариуса, то ее оформляют в простой письменной форме (какая регистрируется в Росреестре) и потом приносят последующий договор на удостоверение к нотариусу.

По стоимости нововведение в разы понизило тарифы по оплате сделок, причем для такой категории, как ближайшие родственники, шкала минимальна. Для обязательной формы – тариф без услуг правового и технического характера, вне зависимости от размера продажной стоимости, не может быть более 20000 (двадцати тысяч) рублей. Но и для необязательной формы он не заоблачен.

Особенно ярко это можно показать на примере большой сделки: в прошлом году стоимость сделки с недвижимостью ценой в 35 миллионов рублей, — вместе с удостоверением, вместе с передачей на государственную регистрацию, вместе с принятием этой большой суммы в депозит, — составила 50 тысяч рублей.

Сейчас, например, в моем производстве сделка по отчуждению недвижимости с несовершеннолетним, которая обойдется сторонам в 9100 рублей.

С риэлторским оттенком

Риэлторы привыкли обходиться в сделках купли-продажи без нотариуса. Например, в таких сделках, где присутствуют доли, они оформляют акты дарения – чтобы не привлекать нотариуса.

Почему возникают такие ситуации? Вот недавняя сделка: продается доля – полдома принадлежит человеку, который живет в Москве, вторая половина – людям, проживающим в Калининграде. Клиенты попросили, чтобы в договоре купли-продажи было указано, какие конкретно комнаты и помещения (с указанием — слева или справа, места общего пользования и часть земельного участка переходят к новому собственнику.

Все это понятно, но тут проблема: есть ли договоренность об этом между прежним собственником (продающим свои полдома) с его со-дольщиком, проживающим в Москве? Как нотариус может заверить договор, в котором существует такая неопределенность? Ссылки на устные соглашения в таких случаях не принимаются, ведь со-дольщик в Москве отказывается здесь от права преимущественной покупки, а взамен он должен согласиться, что в пользование новым собственникам переходит то-то и то-то.

Нотариус никак не может удостоверить факт, которого нет, то есть факт, который формально должен был быть соблюден ранее.

Подобные огрехи, на которые раньше не обращали внимания ни риэлторы, ни регистраторы, сегодня выявляются при нотариальном удостоверении. Конечно, нотариус должен получить заявление или документ о том, что такая договоренность существовала, — иначе он не сможет удостоверить такую сделку, потому что действительно не ясно – ведь просто слова «одна вторая доли дома» никак не говорят, какая именно часть дома продается – левая или правая…

Еще более усложняет дело так называемая часть, которую по неясным для меня причинам узаконивал Росреестр: по существу это выражение не является юридическим термином для объектов недвижимости, так как истинным и законным термином была и остается «доля». В судебной практике, в конце концов, ее определяют как долю. Как иначе классифицировать «часть нежилого помещения, выражающегося в комнате» (цитата из документа!).

В настоящее время застройщики иногда продают небольшие, например, пятиквартирные) дома, состоящие из «частей» в виде пяти квартир со всем, что к ним прилагается, – такой ход помогает избежать нотариального удостоверения. Но дальнейшие сделки по таким «частям» будут крайне затруднены, и продать их можно будет после хлопотного перевода их в доли, скорее всего, этот пункт будет откорректирован судом.

Бог в деталях

В принципе, такой подход – показатель более внимательного отношения к оформлению документов.

Ведь с прошлого года нотариально удостоверенный акт имеет повышенную доказательную силу в суде: если какой-то факт удостоверен нотариально, то никаких более доказательств не требуется – априори факт считается доказанным.

На что еще нужно обращать внимание при сделках с недвижимостью?

Я всегда советую отмечать санитарное состояние объекта, обнаруживать скрытые технические дефекты (взять ту же штукатурку, грубо говоря), сверяться с планами, проверять, имела ли место реконструкция и была ли она узаконена (если вдруг трехкомнатная квартира превратилась в двухкомнатную, и это нигде не запротоколировано), — иначе в дальнейшем новый приобретатель столкнется с большими сложностями. Такие вещи обязательно должны отражаться в договоре – чтобы человек не покупал кота в мешке и потом не имел претензий к продавцу. Нотариус спросит даже такие вещи, как, например, работает ли газовая колонка, нет ли проблем с канализацией, другими системами обслуживания недвижимости.

Если это дом, то деталей, на которые нужно акцентировать внимание покупателя, должно быть еще больше (так, в прошлых публикациях в «Рынке жилья» мы уже говорили о массе скрытых дефектов, которые часто встречаются в результате упрощенной схемы регистрации дома, особенно в дачных обществах и участках, где нет подключения к централизованным инженерным сетям), и в договоре должен содержаться пункт об уменьшении покупной цены объекта (а то и вовсе расторжении сделки) в том случае, если приобретатель обнаружит достаточно большой объем недоделок и скрытых дефектов, которые «проявятся», когда он начнет в нем жить.

Нельзя сказать, что нотариусы только сейчас, после принятия нового закона, столкнулись с необходимостью технических характеристик объектов недвижимости: и раньше они занимались нотариальным удостоверением договоров по ипотеке, выдачей свидетельства о праве наследства, в которых также были необходимы требования к описанию технических подробностей.

Нотариус должен предусмотреть все – например, в сделках с участием иностранцев или глухонемых обеспечивать услуги переводчика, сурдопереводчика, или то, что участник сделки физически не может расписаться (участвует рукоприкладчик), — все это должно быть отражено в заверяемом документе.

Еще прозрачнее

Что еще нового привнес законодатель в сделки с недвижимостью? Это обязательное нотариальное удостоверение соглашения о разделе имущества между супругами, причем, не важно, настоящие ли они супруги или бывшие.

Нотариус также собирает документы и точно так же проходит регистрация.

Одно несомненно: принцип «одного окна» у нотариуса обеспечивает сделкам большую безопасность и требуют меньше временных и финансовых затрат, в конечном счете уменьшают и документооборот. Согласитесь, теперь это более цивилизованная форма: по сути, переложить все хлопоты на нотариуса, не переживать из-за того, что может вдруг случится с деньгами, и получить результат гораздо быстрее, чем раньше.

Конечно, если человек, выгадывая как бы поменьше заплатить налогов, указывает в договоре сумму ниже, чем в реальности, нотариальная форма будет ему «жать в плечах»: мы, нотариусы, делаем сделку прозрачнее, и тут уж уход от налогов невозможен (хотя, собственно, покупатель экономит на тарифе по оформлению сделки). Но при таком порядке гражданин выиграет в том случае, если сделка не состоится и ему вернут деньги – причем деньги реальные, а не в той сокращенной сумме, которую он указал для налогообложения. К слову, следующим шагом в реформировании сделок с недвижимостью будет требование, чтобы нотариус автоматически передавал сведения о сделке в налоговые органы, по примеру того, как это делается во всем мире.

И это еще один шаг к тому, чтобы эти сделки стали цивилизованнее.

Тогда уж никакие «левые» расписки приниматься во внимание не будут – нотариальный документ априори имеет законную силу.

Таким образом, расширение границ ответственности нотариуса влечет за собой и усложнение его функций, которые в чем-то приобретают характер «риэлторских»: так как он вникает в такие подробности технического и санитарного реального состояния объекта, которые не всегда мог «усмотреть» представитель агентства недвижимости. В договоре, который он удостоверяет, должно быть все описано – чтобы участники сделки могли избежать потом неприятных открытий, судебных тяжб и новых расходов. Такой подход к сделкам продвигает на новый, более профессиональный уровень и риэлторскую часть: риэлторы должны будут более тщательно исследовать объект сделки, особенно того, что не отражается в кадастре, чтобы в процессе нотариального оформления договора ничто не осталось «за кадром» и не стало потом причиной конфликта.

Какие еще могут возникнуть вопросы? Так, иногда меня спрашивают, есть ли существенная разница между электронной и бумажной формой носителя. По сути, никакой: запись о праве точно так же вносится в ЕГРП («бумажного» свидетельства уже не нужно – достаточно выписки из ЕГРП).

Нотариус удостоверяет равнозначность документа в электронном виде, распечатывая его и подтверждая его своей росписью и печатью.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №5 (1007), 11 февраля 2016 г.