В минувший вторник вот уже в третий раз в России отмечался профессиональный праздник – День риэлтора. Инициатором этой идеи выступила Российская гильдия риэлторов. Дату ежегодного проведения Дня риэлтора – 8 февраля – определили в 2008 году на Национальном Совете Российской гильдия риэлторов. Риэлторы сделали достаточно много для формирования цивилизованного рынка недвижимости и созрели для того, чтобы отмечать свои достижения на собственном профессиональном празднике. РГР сейчас активно работает с органами государственной власти по вопросу придания празднику День риэлтора официального статуса, сообщает пресс-служба Российской гильдии риэлторов. Правда, пока официальный статус этот праздник не получил. Тем не менее редакция нашей газеты от всей души поздравляет всех, кто имеет непосредственное отношение к этому празднику. Именно профессиональные специалисты по недвижимости помогают решать одну из важнейших потребностей человека – желание иметь свой дом! В канун этого праздника редакция газеты «Рынок жилья» организовала заочный «круг­лый стол», чтобы услышать из первых уст: какова же сегодня ситуация на рынке риэлторских услуг?

Давно ли в Калининграде появился первый риэлтор? Рынок потребовал – и они появились. Профессия вошла в моду, новые агентства недвижимости рождались одно за другим. А какие болезни роста пришлось им преодолеть! Строительный бум, набирая обороты, тянул за собой и шлейф риэлторского бизнеса до самого кризиса – тот устроил жесткий отбор тех, кто сумел удержаться и в самые трудные времена. Зато выпускники этой школы выживания достигли высшей математики своего бизнеса. Ипотечные программы и сертификаты потребовали новых подходов, знания права, аналитических способностей, не говоря уж о прочей бухгалтерии. Сегодня – накануне профессионального праздника – риэлторы делятся с нашими читателями своими проблемами – чем примечателен был прошедший год на исходе кризиса, что впереди?

БУДУЩЕЕ ЗА ИПОТЕКОЙ
Ирина БОЧЕРИКОВА, совладелец агентства «Время Недвижимости Калининград»:
Прошедший год на рынке недвижимости отличался стабильностью. Цены не показывали рывков ни в ту, ни в другую сторону, стабилизировались, и люди довольно активно покупали и продавали квартиры, не выжидая повышения или понижения их стоимости.
Вообще рынок был оживлен: достраивались и сдавались новостройки, заложенные еще до кризиса, в регион продолжали приезжать переселенцы, потянулся ручеек с Дальнего Востока. В этом же году получили сертификаты и смогли купить жилье участники Великой Отечественной войны.
Перестроились в 2010 году и банки – условия получения потребительских кредитов, довольно жесткие в 2009 году, стали доступнее и проще, – этим охотно пользовались те, у кого не хватало средств на покупку жилья.
Ипотека, замедлившая было свое развитие, вышла на новый уровень – население с интересом отнеслось к новым ипотечным программам. Было достаточно много сделок с «Военной ипотекой».
Такая ситуация на рынке поставила перед риэлторами гораздо более сложные задачи, нежели приходилось решать раньше. Сделки по недвижимости усложнились – и по процедуре оформления, и по детализации. Например, с использованием военной ипотеки по трудоемкости они соответствовали подготовке дипломной работы: нужно было собирать и анализировать колоссальный объем информации, делать сложные вычисления, – в общем, наш бизнес больше походил на высшую математику. Это потребовало освоения «смежной специальности» – вникнуть в тонкости оценочной деятельности.
Кстати, видя объем и сложность процесса сделки, наши клиенты с пониманием относились к нашим усилиям и, обретая желаемый результат, выражали нам благодарность. Самостоятельно, без помощи профессионалов, такую проблему они бы решить не смогли.
Таким образом, мы непосредственно участвовали в переходе риэлторского дела в регионе на новый виток развития.
Какие впереди перспективы? Думаю, будущее за ипотекой. Сегодня она становится все более доступной и вскоре станет одним из распространенных вариантов приобретения жилья. Авангардом в этом движении, – и это закономерно, – становится молодежь, которая более четко просчитывает риски, приходит и выигрывает. Действительно, когда арендная плата, по сути, приравнялась к взносам за ипотеку, не рационально платить за чужое жилье. Думаю, что калининградцы, люди легкие на подъем, и здесь успеют вперед прочих – они поняли выгоду и неизбежность ипотеки и сумеют ею воспользоваться с чувством и толком.
Такой расклад открывает перед строительной отраслью новые возможности, и здесь мы видим, по всем приметам, выход на новый качественный уровень – сегодня потребитель ждет более комфортного и добротного строительного продукта и получает желаемое. Банки, следуя общей тенденции, упрощают процедуру получения ипотечного кредита (в чем повально отказывали в пик кризиса). В свою очередь правительство способствует развитию процесса, отменив трехлетний мораторий на материнский капитал. То есть, мы наблюдаем все факторы, воздействующие на положительное решение главной житейской проблемы – реализации права людей на достойное жилье.

ПРЕДПОЧТИТЕЛЬНЕЕ НОВОСТРОЙКИ
Алексей СНЕГУР, генеральный директор агентства «Риэлт-Строй»:
Проблема сегодняшнего рынка недвижимости в недостаточном объеме денег – жилье покупают все еще мало (по сравнению с докризисным годом), прежде всего, из-за трудностей с получением кредита. Поэтому определенная стагнация на рынке наблюдается. Несмотря на это, рынок все же движется – цены на квартиры поднимаются. Думаю, что ситуация нормализуется в конце 2011-го – начале 2012-го.
Особенность рынка в настоящий момент в том, что все-таки население предпочитает покупать новостройки. Немецкий фонд категорически устарел, но все же и в этом секторе сделки продолжаются– опять-таки из-за небольшой платежеспособности покупателей: допустим, за полтора миллиона молодая семья новостройку не осилит, а вот купить квартирку в немецком доме все-таки сможет. Зато хрущовки и вовсе выходят в тираж – с их катастрофическим состоянием систем жизнеобеспечения это было ожидаемым.
Таким образом, новостройки, – особенно двухкомнатные квартиры эконом-класса – остаются сегодня главной преференцией… Правда, при условии, если дом сдан в эксплуатацию.
Более активно покупают сегодня и участки под строительство индивидуального жилого дома: на фоне снижения цен на стройматериалы и рабочую силу реально можно построить дом за два-три миллиона.
Юридически риэлторский рынок стал более цивилизован – например, теперь нет проблем с оформлением сделок, сегодня этот процесс значительно упростился. Исключение – очень сложное прохождение продаваемых квартир через попечительский совет. В настоящее время введены новые критерии оценок долей, которые, на мой взгляд, противоречат житейской логике. Пример? – Человек до кризиса успел оформить ипотеку, приобрел жилье, но оказался вдруг в такой ситуации, когда не имеет возможности далее выплачивать взносы. Причин для этого предостаточно: сокращение и оптимизация во многих фирмах, потеря работы, банкротство, и т.д. – кризис прошелся катком не по одной России и ее Тридцать девятому региону. И в результате человек не может продать свою квартиру, чтобы переехать в более скромный вариант, потому что должен выделить из стоимости долю детей, купить им жилье. И в таком тупике сегодня оказалось немало бывших новоселов. Причем, как видим, все это проблемы бедных – богатые этих перемен, возможно, и не заметили. И тот же слой «битых» получит еще одну серьезную проблему – с введением единого налога на имущество. Пострадают, прежде всего, владельцы хрущовок и старых квартир в немецких домах, в которых выросло три поколения и которые остались во владении пенсионеров.

РЫНОК ЖИВ
Олег ПЕРЕВАЛОВ, директор агентства «Клипер-Недвижимость»:
Каковы основные проблемы рынка недвижимости?
Во-первых, это кризис, который все еще не закончился – скорее перешел на «привычную» стадию. Это достаточно серьезный сдерживающий фактор, и все же рынок жив – обычно январь считался самым вялым по части сделок, но прошедший месяц показал необычную подвижность. Вероятно, долго сдерживаемый поток где-то если и не прорвался, то просочился.
Второй букет проблем имеет региональный характер. Область невелика, жителей всего миллион, деньги ограничены, и рынок недвижимости более инертен, чем в других регионах России. Его объем много ниже не то что московского или петербургского уровня, но уральского и сибирского, – то есть, тех зон, где развита промышленность.
Осложняют развитие проблемы границ, уменьшившийся приток населения.
На бизнесе это, конечно же, сказывается – сейчас люди почти не покупают квартир с целью перепродажи или аренды, но обычное расширение жилья, размен, – все это, хотя и с меньшим оживлением, чем в докризисные годы, имеет место быть. Жизнь продолжается, народ женится, разводится, – живет.
Прогнозы на будущее? Уже сегодня рынок изменился качественно: нынче покупатель грамотен и рационален – он покупает ровно столько, сколько необходимо для нормальной жизни. Если в середине 90-х народ, устав от коммунальной тесноты, раскупал просторное жилье, то сейчас рассчитывает и настоящее, и будущее – сколько придется платить за коммунальные услуги, учитывая налог на имущество, который грозит выбить у многих владельцев просторных апартаментов лишние квадратные метры. Это нормальный взвешенный подход, приобретающий устойчивость. Да, люди уже не стремятся приобретать «мини», как это было в кризисном 2009-м, когда нарасхват шли малогабаритные однокомнатные и двушки в хрущовках и немецких домах для рабочих. Сегодня люди выбирают оптимум – ровно столько жилья, сколько необходимо для нормального жизненного пространства, примерно по 60 – 65 квадратных метров. Зато владельцы неосторожно купленных в свое время хором пытаются их продать. Правда, такие квартиры расходятся плохо, и, возможно, в будущем почти не будут иметь спроса.
Ипотека, на мой взгляд, стала не такой уж популярной темой – обычно к этой форме покупки жилья прибегают вынужденно, когда нужно реализовать сертификат или при внезапном разводе или разделе жилья, предпочитая какие-нибудь иные виды кредитования. Да и в этом случае стремятся покупать жилье на последнем строительном этапе, в 80-процентной стадии готовности.
Некоторый подъем цен, я думаю, стоит ожидать к концу этого года, да и то, очевидно, он будет соответствовать уровню инфляции, или, может быть, чуть больше – в районе 10 – 12 процентов (максимум – 15).
Меняется и «состав игроков» – риэлторское поле покидают непрофессионалы и случайные люди, а те, кто остается, минимизируют затраты. Для потребителя это хорошо – риэлторский процент сократился с 3 до 1,2 – 2, но так или иначе, потрясений не ожидается – рынок развивается ровно.
Владимир ЧЕ

Газета "Рынок жилья", https://rynokzhilia.ru, №5, 10 февраля 2011 г.