Интервью с председателем комитета по развитию инфраструктуры, промышленности, строительства, туризма, малого и среднего предпринимательства Калининградской областной думы Александром КУЗНЕЦОВЫМ

В отличие от численности населения, земля – величина постоянная, если не брать в расчет ее цену. И тот факт, что в нашем регионе ее не стало больше, а динамика увеличения населения настолько мала, что пока не способна поколебать чашу весов ни в ту, ни в другую сторону, вызывает вопрос: почему же земля стоит так дорого? Практически столько же, сколько в райских уголках Лазурного берега (хотя все мы подозреваем, что сравнение по райским параметрам явно не в нашу пользу).

Вот почему обещание президента Дмитрия Медведева, что многодетные семьи (а это, почитай, семьи с тремя детьми, – не такая уж редкость) получат безвозмездно участки под ИЖД, вызвало немалый ажиотаж среди тех, кто должен их предоставлять.

Вот уж задачка так задачка! А как нам быть с законодательством, которое подробнейшим образом расписывает все механизмы взаимоотношений по земельному вопросу?

С этим вопросом корр. «РЖ» обратился к депутату областной думы Александру Кузнецову, профессионалу, который, будучи в свое время мэром Балтийска, сумел исключить скандалы с земельными участками. Это направление еще более глубоко вспахано им в качестве председателя комитета по развитию инфраструктуры, промышленности, строительства, туризма, малого и среднего предпринимательства Калининградской областной думы.

- Александр Николаевич, насколько это заявление президента отвечает чаянию множества граждан, мечтающих о своем доме, понять легко. А вот насколько оно согласуется с законодательством?

- Сегодня Земельный кодекс достаточно полно расписал все, на что может претендовать человек, решивший строить дом. По закону, в таких случаях власти не имеют права отказывать в предоставлении земли частным лицам, расписаны также и всевозможные механизмы, связанные с предоставлением участков для этой цели. Базовой позицией является то, что в отличие от прежнего законодательства, обязательным условием при выделении земли для ИЖД является проведение торгов (глава 30.2 ЗК).

Это связано с тем, что в свое время существовало слишком много фактов коррупции при выделении земли – когда ее выделяли «нужным людям», а те, вступив в право собственности, потом продавали ее и честно делились с благорасположенным чиновником. Коррупционных схем было предостаточно. Хотя в Балтийске мы продумали систему общественного контроля, состоящего из 20 человек, представлявших все слои населения. Да и городок хорошо просматривался – как на ладони. Но это скорее исключение. Являются ли торги неким ограничительным моментом? В какой-то степени – да. Но проблема-то еще в том, что интересных участков, с развитой инженерной и социальной инфраструктурой, которые расположены в центре городов и поселений, немного. Например, в Балтийске их и вовсе было наперечет, и если бы мы распределили эту землю, то получили бы ее процента 2-3 от всех желающих. Специфика Калининграда ничуть не лучше. Естественно, что аукцион – такой механизм, который выжимает максимальную цену в пользу муниципалитета – кто заплатит больше.

- Все же – почему цены на землю в нашем регионе много выше, чем в остальной России?

- Когда пересматривалась кадастровая стоимость земли, было решено взять за основу данные по сделкам с землей, зарегистрированные в Учреждении юстиции. Так сложилось, что регион был сочтен привлекательным для покупки недвижимости такого рода. Все же – буферная зона… И как раз тогда был момент, когда участок в каком-нибудь садоводческом товариществе площадью в три сотки взлетел до тридцати тысяч евро. Конечно, от рыночной цены взяли процентов 60. Но все равно, когда владельцу, много лет платившему за нее налог рублей по сто в год, вдруг сказали, что его участок стоит миллион и теперь ему надо платить в казну по пять тысяч, – это для многих стало шоком.

Тем более, что еще не прошедший финансово-экономический кризис резко изменил реалии и цены на землю упали – владелец «миллионного» участка вряд ли сможет продать его за такие деньги, никто такой суммы ему не предложит. Цены на землю в постоянном движении – их регулирует рынок, и законодательство не может отреагировать мгновенно. По законам того же рынка ситуация выровняется.

- Но вернемся к земле. В конечном счете выясняется, что простому человеку купить землю под ИЖД невероятно дорого – аукцион есть аукцион. Наверное, президент все же прав, что предлагает бесплатно предоставлять ее для малообеспеченного населения, которое иным способом жилищные условия не улучшит?

- В законодательстве о земле существуют три сюжета, когда ее можно «раздавать» – то есть, выделять ее на особых условиях, например, под комплексную застройку. Это происходит в тех случаях, когда власти предоставляют участок лицу, которое обязуется построить для народа то-то и то-то – подписываются соответствующие документы, по сути, инвестиционный контракт с четкими обязательствами сторон. Существует и ход, когда в аукционе «играет» только один участник, он и получает землю недорого, по стартовой цене.

Есть такая норма земельного законодательства (статья 29 ЗК), по которой на аукционе подана одна заявка и нет другой заявки, то приобретение оформляется на подателя этой заявки.

Но существует и еще один вариант «раздачи»: если были проведены торги на госзаказ на строительство жилищного комплекса с участием федерального или регионального бюджета. Вот тогда земля должна предоставляться без всяких аукционов. Зато есть конкурсы на сам госзаказ, – в практике такое случается довольно часто, когда Минобороны планирует строительство жилья для своих служащих.

- И ни один из этих сюжетов вряд ли подойдет к ситуации простого человека с простой зарплатой, которому маленькая квартирка жмет в плечах. Остается аукцион?

- Да. Но какую проблему решает аукцион? Пополнение бюджета города или жилищную проблему людей?

- Но, допустим, по какому-либо сюжету, включая президентский, среднестатистический человек со среднестатистической зарплатой вдруг получает землю?

- И вот тут-то становится ясно – даже получив участок под строительство, на что он будет строить? Ведь стоимость земли в общей стоимости дома занимает не такую уж большую долю. И вообще, сколько у нас людей, которые в состоянии это сделать? Особенно такая семья, где – за неимением садика – мама сидит дома с детьми, а папа, хорошо, если тысяч пятнадцать зарабатывает? Никакого улучшения жилищных условий им это приобретение не даст.

Это примерно то же самое, что протрубить о рекордной сдаче жилья – сколько бы тысяч квадратных метров не вводили в строй, это не значит, что нуждающееся население смогло улучшить свои жилищные условия. Да, жилье продолжают строить, но приобретают его не те, кто больше всего в нем нуждается.

- Значит, обещание президента раздать таким семьям землю под ИЖД – холостой выстрел?

- Президент сделал стартовый выстрел, и важно, чтобы он не был холостым. Надо идти дальше. Думаю, что президент этой фразой дал установку, которая должна положить начало целой программе – как дать людям доступное жилье. Позиция справедливая и правильная. Но чтобы обеспечить жильем слабозащищенную часть населения, нужно «дополнять» и поправлять существующее законодательство. Я понимаю, что президент дал фактически нам поручение, работа над которым предстоит серьезная – в один момент эту проблему не решить. Кроме земли, нужно обеспечить льготные кредиты под какие-то гарантии со стороны областного бюджета.

- То есть, следующий выстрел за губернатором?

- Наш нынешний губернатор Николай Цуканов уже продемонстрировал свою заинтересованность и как губернатор, и как человек, чтобы на территории региона была реализована программа малоэтажного жилищного строительства. Об этом он и заявил публично. Как деловой человек, он понимает, что это сегодня практически единственный путь решения целого комплекса важных экономических и социальных проблем региона. Вообще проблема жилья стоит в одном ряду с образованием, здоровьем, работой, и в перспективе именно в этом направлении предстоит самая большая работа. Заранее могу обозначить и основные подводные камни.

- Какие?

- Например, у нас очень плохо обстоит дело с градостроительной документацией: нет необходимого количества генпланов муниципалитетов, из более чем восьмидесяти – у половины документы не готовы. А время, отпущенное на их составление Градостроительным кодексом истекает в 2012 году. После этого ни один муниципалитет не будет иметь права выдавать разрешение не только на строительство – на ремонт и реконструкцию, ничего, что касалось бы какой-либо градостроительной деятельности.

Второй подводный камень (скорее скала!) – проблема инженерной инфраструктуры – уже недостаточной и ветхой. И третий – стоимость нового строительства, либо подключение к уже действующим инженерным сетям. Потому что сейчас вошло в практику платить за каждое подключение вперед за каждый куб воды и газа, за каждый киловатт электроэнергии, который ты используешь. И это очень серьезные суммы – как для предпринимателей, так и для частников.

Но нерешаемых проблем нет – нужно работать.

Записал Владимир ЧЕ

Газета «Рынок жилья», https://rynokzhilia.ru, №48, 9 декабря 2010 г.