Ипотечный кредит предоставляется под залог приобретаемой или уже имеющейся недвижимости и предназначен исключительно для покупки жилья. Такое определение наиболее распространено сегодня в России. В кредит можно приобрести квартиру, коттедж, земельный участок. Это может быть как объект вторичного рынка, так и квартира в строящемся доме.

Ипотечный кредит предоставляется на определенную часть стоимости жилья. Оставшаяся часть стоимости квартиры должна быть оплачена заемщиком из собственных средств, и называется первоначальным взносом. Правда, в этом случае заемщик должен иметь гораздо более высокий уровень дохода, чем при ипотечном кредите с первоначальным взносом. Именно этим и объясняется относительно небольшое количество выдаваемых ипотечных кредитов без первоначального взноса. Все сделки по ипотечному кредитованию строго регулируются законодательством России.

И так, давайте рассмотрим, какой же путь нам придется пройти, чтобы получить ипотечный кредит?

Этап первый. Трезвая оценка своих возможностей.
Понимаем, хочется пожить по-человечески, в новой квартире, но до получения ипотечного кредита следует четко определить:
– реальную стоимость квартиры, которая соответствует личным запросам и пожеланиям;
– накопленные к данному моменту средства, которые могут быть использованы в качестве первоначального взноса. В большинстве ипотечных программ требуется, чтобы в качестве первого взноса было “уплачено” не менее 30% оценочной стоимости квартиры, но есть банки, которым достаточно и 10% чтобы аккредитовать вас;
– документально подтвержденный доход семьи (следует помнить, что на погашение кредита можно направить до 50% совокупного семейного дохода);
– количество лет, за которое можно будет погасить кредит.

Этап второй. Выбор банка и ипотечной программы.
Учитывая стартовые возможности, необходимо выбрать подходящий именно вам по всем параметрам кредитный банк и изучить его программы. Здесь у вас есть два пути:
- Обратиться к специализированной компании - ипотечному брокеру, сотрудник которого сам подберет программу, отвечающую вашим требованиям, желаниям и возможностям;
- Разобраться в программах самостоятельно. Практически все банковские программы по ипотеке представлены в Интернете, и информация о них регулярно появляется в прессе. Правда, отнестись к этому процессу нужно со всей серьезностью, потому как хорошее понимание предмета поможет избежать многих подводных камней.

Также вам предстоит определиться с суммой кредита, валютой, процентными ставками и сроками кредитования.

Совет 1: Чтобы узнать возможную сумму, которую сможет выдать вам банк, нужно умножить свой месячный доход на 82 (примерно).
Совет 2: При выборе валюты стоит обращать внимание на соответствие / не соответствие валюте доходов (если соответствует, то вы сможете обезопасить себя от возможных колебаний курса иностранной валюты).
Совет 3: Помните, что, чем больше срок кредитования, тем выше процентная ставка.

Этап третий. Подтверждение возможности получения ипотечного кредита в банке.
Если вам понравилось кредитное предложение банка – вам предстоит понравиться банку. Кредитный комитет может ознакомиться с пакетом ваших документов. Внимательно прочитайте список документов, которые требуются кредитному комитету для рассмотрения вашей заявки на получение кредита, соберите перечисленные документы, отдайте пакет документов менеджеру банка и ждите пока кредитный комитет примет решение о предоставлении вам ипотечного кредита.

Перечень документов для получения ипотечного кредита:
– анкета на получение кредита (форму анкеты обычно определяет банк);
– документы, подтверждающие данные анкеты (если таковое подтверждение нужно банку);
– справка о заработной плате и иных доходах (простая и расширенная форма);
– кредитный договор (текст договора обычно определяет банк);
– договор купли-продажи жилого помещения либо договор долевого участия в строительстве.

Этап четвертый. Выбор квартиры.
Итак, давайте рассмотрим, какому жилью банк отдает предпочтение?

Ответ очень прост – квартира (дом) должны быть высоко ликвидными, в случае невыплаты кредита банк должен иметь возможность быстро и дорого продать залог и вернуть себе деньги. Это значит, что покупаемое жилье должно быть:
– в новом жилом доме, этажность которого: четыре и более этажей, год постройки: после 1961;
– квартира должна находиться в собственности юридического или физического лица. Квартира не должна находиться в аварийном состоянии или находиться в домах, признанных аварийными;
– в квартире не должно быть незаконных перепланировок и переустройств;
– квартира должна быть “юридически чиста”, то есть: ни юридические, ни физические лица не предъявляют к ней требования права собственности и эти требования не завялены в судебном порядке;
– квартира подключена ко всем коммунальным услугам: отоплению, горячему и холодному водоснабжению, электричеству, долгов по оплате коммунальных и иных платежей быть не должно;
– в квартире должно исправно работать все сантехническое оборудование, быть исправными все двери и окна.

Одним словом – квартира должна быть новой или ухоженной. А что же делать тем потенциальным заемщикам, которые согласны приобрести на ипотечный кредит не новое и не очень ухоженное жилье? Видимо, пересмотреть свой выбор, так как ни один банк не хочет увеличивать коммерческие риски и связываться с рынком “вторичного” жилья. Только новостройки! Но даже такая политика банков-кредиторов (как это ни странно!) выгодна заемщикам.

Обсудим:
– ставка по ипотечным кредитам вдвое ниже, чем темпы роста цен на недвижимость, а поселиться в новой квартире можно сразу же после получения кредита. Если “бесквартирный” человек снимает жилье и платит ежемесячно хозяину квартиры, то после получения кредита он также ежемесячно будет отдавать банку соизмеримые с арендной платой сумму, работая теперь на себя, инвестируя свои деньги в свою будущую собственность, которая, как известно, не дешевеет!
– оплата обслуживания кредита ниже роста цен на недвижимость, поэтому фактически получатель ипотечного кредита ничего не теряет;
– все выплачиваемые проценты по кредиту и часть стоимости квартиры (до 1 млн рублей) исключаются из налогооблагаемой базы налога на доходы физических лиц.

Этап пятый. Страхование рисков.
За день до проведения сделки подписывается договор комбинированного страхования. Обязательны 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула - права собственности и объекта недвижимости. В первую очередь проверяется право собственности - сколько раз происходил переход данного права, в течение какого времени. Расходы по страхованию несет заемщик, но страхуются риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться в пользу банка.

Этап шестой. Оформление кредита и подписание договора.
В обязательном порядке удостоверяется нотариусом. Важный момент - проведение расчетов между сторонами: как правило, заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой счет (очень удобно и безопасно, что все платежи по кредиту банк осуществляет по безналичному расчету). Затем снимает деньги со счета и в присутствии продавца закладывает их в банковскую ячейку. Продавец получает ключи от ячейки и подписывает договор о том, что получить доступ к ней он может только с зарегистрированным договором купли-продажи (Договором долевого участия в строительстве).

После завершения расчетов с продавцом квартиры заемщик становится полноправным собственником квартиры.

Действительно, за последний год банки значительно облегчили россиянам дорогу к ипотечным займам, сделав требования, предъявляемые к заемщикам, более либеральными. В то же время сами россияне стали зарабатывать больше, увеличивая тем самым свои шансы на получение кредита и его комфортное погашение в дальнейшем.

Группа компаний «Твое жилье»

"Рынок жилья", №51, 27.12.2007