Он скорее предпочтет панельный дом и центральное отопление, если это позволит ему сэкономить на цене квартиры в целом.
Соответственно, на втором месте сре ди обстоятельств, определяющих спрос, оказалось местоположение новостройки и планировка квартир. Причем устойчиво востребованным можно считать малоформатное жилье.
В прошлом году, когда ввиду стремительного роста цен на рынке недвижимости и падения курса доллара произошло некое движение в сторону инвестиционного приобретения жилья, (чтобы уберечь накопления от инфляции и перепадов валютных курсов, а также в спекулятивных целях), в безусловных фаворитах спроса оказались недорогие в обслуживании малоформатные квартиры. Логика их приобретения такова\: лучше две небольшие квартиры без «наворотов», чем одна большая повышенной комфортности. Потому что две такие квартиры легче сдавать, причем за весьма неплохую цену.
Изменилось ли что-то за прошедший год? Особенно после того, как цены на жилье пустились прошлым летом вскачь?
Бесспорным лидером спроса год назад оказался жилой комплекс в районе улиц Дадаева–Железняка. Покупатели нашли, что в данном случае они имеют дело с оптимальным сочетанием качества и цены. Квартиры на 10 и 9 этажах шли по цене 870 у.е. за «квадрат», на остальных этажах – по 920 у.е. (у.е. =28,5 руб.). Жилье в этом комплексе расходилось, как горячие пирожки.
В самом деле – дома здесь кирпичные, имеют автономное отопление, охраняемую парковку и встроенные гаражи. В экологическом плане место это можно считать вполне благополучным. Неподалеку аэродром Девау, вокруг – зеленая зона. Транспортную доступность этого жилого комплекса обеспечивают несколько маршрутов автобусов, маршрутные такси. Микрорайон хорошо «раскручен». Здесь имеются школа, детский сад, магазины.
На втором месте в прошлогоднем рейтинге по тем же причинам – сочетания цены и качества стоял дом на ул. Ульяны Громовой. И хотя Московский район, где находится этот объект, никогда не считался престижным, а формат квартир – от 47 до 100 кв. м был выше планки запросов местной клиентуры, жилье здесь раскупалось хорошо.
Год спустя этот объект по-прежнему привлекает внимание покупателей, хотя подавляющее большинство квартир распродано. А цена заметно подросла – почти в два раза.
Однако на первом месте в рейтинге спроса сейчас стоит жилье на ул. Автомобильной. Рейтинг этого нового жилого комплекса составляет порядка 20 процентов. Сдача семи-, восьми-, девятиэтажных домов намечена на IV квартал 2008 года. Это кирпичные постройки. Семиэтажный дом - с центральным отоплением. В других домах «автономка», наружное утепление, застекленные лоджии, кабельное телевидение, охраняемая парковка. Квартиры предлагаются разного формата – однокомнатные, двух-, трех- и четырехкомнатные. На начальном этапе стоимость здешнего жилья весьма приемлемая – около 1000 евро. Местоположение новостройки по прежнем меркам незавидное: в районе улиц Коммунистической и Летней. Однако сегодня это не является таким непреодолимым препятствием для покупки жилья, как было в советские времена, когда в объявлениях об обмене категорически заявлялось – Московский и Балтрайон – не предлагать.
Видимо, стоит прислушаться к мнению специалиста агентства «Клипер-Недвижимость» Виктории Лариной, которая считает, что спрос на жилье в этих районах обеспечивается теми покупателями, которые живут здесь давно, которые получили возможность улучшить свои жилищные условия, но не хотят расставаться с привычной средой, работой, окружением. Тем более что покупка квартиры на ул. Ульяны Громовой или на Автомобильной – для них, безусловно, статусный шаг вперед, так новое жилье соответствует новым требованиям комфортности. Это кирпичные дома, с автономным отоплением, с охраняемой парковкой и развитой окружающей инфраструктурой - тут имеются и школа, и дошкольные учреждения и множество торговых объектов. К слову, 1000 евро за кв.м в центре города если и можно еще что-то купить, то это будет панель и центральное отопление.
Третье место в рейтинге нынешнего года принадлежит жилому комплексу на ул. Бассейной (16 процентов). Это жилье более комфортабельное. Оно расположено в живописной части города. Красивый ландшафт, парковая зона, ручей с небольшим каскадом предполагают прекрасный отдых. Тем более что на берегу ручья задумано построить беседки. Дома, естественно, кирпичные – шести- и восьмиэтажные. Автономное отопление, огороженная территория, охраняемый паркинг, близость к историческому центру города – все это безусловные достоинства жилья. Хотя цена его – «кусается». Продажи в этом комплексе затормозились на уровне 2000 евро за «квадрат». Видимо, на этой планке резервы кошелька покупателей соответствующего формата оказались исчерпаны.
Условным водоразделом в запросах потенциальных приобретателей жилья можно считать те квартиры, которые при примерно одинаковой стоимости квадратного метра принципиально разнятся по степени комфортности и местоположению. Например, по 1 тысячи евро за «квадрат» жилье сегодня в Калининграде можно еще приобрести где-нибудь на Сельме, но это будет панель и центральное отопление. Или же где-то на старых окраинах, типа ул. Ульяны Громовой или Автомобильной. Зато за те же деньги покупатель получит кирпичную постройку с автономным отоплением и, как минимум, с охраняемой стоянкой. Анализ рейтингов спроса показывает, что и тот, и другой тип жилья востребованы примерно в равной степени.
С более дорогими и престижными новостройками дело обстоит сложнее. К примеру, когда на ул. Бассейной цена кв.м дотянулась до 2 тысяч евро, продажи застопорились. Неудивительно. На жилье такого уровня могут претендовать люди, чей ежемесячный доход составляет примерно 20-30 тысяч рублей на человека в семье. Но таких калининградцев не более 20 тысяч человек. Почти половина их них – мигранты, представители малого бизнеса. Ежегодный спрос этой категории населения – не более 1,2 тысячи квартир в год.
По тем же причинам спрос на другие новостройки повышенной комфортности, в том числе, в секционных домах с крупноформатными квартирами, автономным жизнеобеспечением, охраняемой территорией и встроенными гаражами не слишком высок. Так, с прошлого года реализуются квартиры на ул. Пристанской. За прошедшее время рейтинг этого жилого комплекса вырос на 2 процента: с 7 до 9. Решающую роль в данном случае играет местоположение жилья внутри исторической застройки, реконструкция которой предполагается по новому генплану города. Из квартир этого дома открывается изумительный вид на Кафедральный собор и Рыбную деревню. Немаловажный фактор спроса: со временем это жилье только будет выигрывать в цене независимо от складывающейся конъюнктуры на рынке. Поскольку квартиры здесь позиционируются как премиум-класс, то и цена соответственная\: свыше 2000 евро за кв.м. Для такого жилья требуется покупатель с доходам уже свыше 60 тысяч рублей на человека в месяц. Это местная бизнес–элита (примерно 10 тысяч человек). Спрос, который они формируют, не превышает тысячи квартир в год.
Второй год реализуются и сблокированные секционные дома на ул. Осипенко-Чкалова. Стабильно держится рейтинг этого жилья, расположенного в тихом центре, в живописной парковой зоне. Правда, цены подросли: с 1200 евро за кв. м до 1300 и выше. Тем не менее, почти все секции оказались уже распроданы.
Такой же рейтинг, 9 процентов, имеет и «свежая» новостройка на ул. Аэропортной. Это хорошо раскрученный в рекламе жилой комплекс «Солнечная горка», расположенный в тихом уютном уголке Ленинградского района. Продажа квартир здесь в самом начале. Стартовала новостройка сразу с 1200 евро. Поскольку это многоэтажный жилой комплекс, напоминающий собой улей, надо полагать, что и покупатели здесь окажутся те же, что и на ул. Бассейной - обеспеченные мигранты и предприниматели средней руки.
Хорошо расходилось в течение года жилье на ул. Калининградской в Светлом. Для города-спутника Калининград это совершенно новый формат, кирпичные постройки с автономным отоплением, с утеплением, с современной и удобной планировкой квартир. Год назад приобрести это удовольствие можно было по сравнительно доступной цене – 560 у.е. за «квадрат». Нынче оставшиеся квартиры (а они более чем на половину были распроданы еще в прошлом году) идут по цене 780 – 850 у.е. (у.е.= 30 руб.). Остатки двух-трехкомнатных квартир пользуются по-прежнему спросом. Рейтинг этого жилья 11 процентов.
В два раза вырос за год рейтинг нового дома в Зеленоградске: с 4 до 8 процентов. Пятиэтажная кирпичная постройка расположена всего в ста метрах от моря, в центре города на ул. Пугачева. Такое жилье может удовлетворить как энергичного начинающего предпринимателя, имеющего свое дело в Калининграде, так и иногороднего покупателя, например, приехавшего из Сибири, уже удалившегося от дел и удачно вложившего свои накопления.
Характерно, однако, что наиболее востребованным остается все-таки малоформатное жилье: однокомнатные квартиры расходятся в домах любого типа в первую очередь. Вероятно, сказывается опасение, что дорогое жилье вскоре может оказаться обременительным для его владельцев, если налог на недвижимость мы начнем платить не от оценки БТИ, которая, как известно, весьма занижена, а от рыночной стоимости.
Другое обстоятельство - толщина кошелька при покупке жилья является определяющей.
Однако именно большинство (300 тысяч человек), более других нуждающееся в жилье, остается вне покупательской когорты, так как доходы этой части населения - до 7000 рублей на человека в нынешних условиях не позволяет даже помечтать о приобретении жилья. Хотя как раз для этой категории россиян по идее и создавалась программа «Доступное жилье».
Жанна Вырубова
