Ответить на этот вопрос мы попросили вице-президента Союза строителей Калининградской области, Почетного строителя России, директора ООО «Ремжилстрой» Ирину Васильевну ГУБКО.

Действительно, основной целью принятия Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” была защита интересов граждан при участии в строительстве многоквартирных домов. Не секрет, что в нашей стране существуют обманутые люди, которые вложили свои деньги в строительство домов, а квартиры по различным причинам не получили. Это случаи, когда застройщик, собрав деньги дольщиков, вообще не построил жилье, так как не имел разрешительной документации или правоустанавливающих документов на землю; начал строительство, но не смог окончить из-за финансовых неурядиц. Бывают случаи, когда на одну квартиру претендуют сразу несколько граждан, заключивших с застройщиком договоры на эту квартиру и оплативших ее в полном размере. Разработчики закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов поставили своей целью принять такой закон, который бы устранил саму возможность совершения строителями названных нарушений прав граждан. И во многом они преуспели. Можно сказать, что при соблюдении участниками строительства жилых домов требований этого закона, права граждан на получение по окончании строительства дома в собственность квартир, качественно построенных и в срок, закон обеспечивает в полном объеме.

Какие же меры по защите дольщиков предусматривает Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Мне бы хотелось разделить эти меры на три группы :

Первая группа – меры, обеспечивающие осуществление строительства дома и передачу дольщику по его окончании в собственность квартиры. К ним относятся такие требования :

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и регистрации права на земельный участок, предоставленный для строительства дома, в Управлении Федеральной регистрационной службы.

2. Документом, на основании которого застройщики могут привлекать средства граждан для долевого строительства жилых домов, является договор участия в долевом строительстве. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кроме того, закон установил обязательные условия, которые должен содержать договор, и без которых договор считается незаключенным.

3. Ответственность застройщика за несвоевременное и некачественное строительство дома.

Вторая группа – меры, обеспечивающие защиту интересов граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов, в случаях, когда застройщик не может выполнить свои обязательства по строительству дома, или граждане имеют дело с недобросовестным застройщиком.

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве, с момента государственной регистрации договора, у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, а в случаях аренды земельного участка – в залоге находится право аренды на указанный земельный участок, и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. В данном случае речь идет о залоге в силу закона. Для возникновения залоговых правоотношений в данном случае не требуется заключения отдельного договора залога (ипотеки). Законная ипотека на объект долевого строительства (залог права аренды земельного участка) регистрируется Управлением Федеральной регистрационной службы без отдельного заявления какой-либо стороны - основанием является заключение договора участия в долевом строительстве и представление его для государственной регистрации.

Кроме того, для обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками, помимо залога земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или права аренды на указанный земельный участок и создаваемый на этом земельном участке многоквартирный дом, законом допускается поручительство банка.

Залогом имущества и поручительством банка обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору :

- возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в предусмотренных законом и (или) договором случаях;

- уплата дольщику денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков, неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче ему квартиры.

2. В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на квартиру в строящемся доме, застройщиком, не имеющим на это права, в соответствии с законом об участии в долевом строительстве, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в двойном размере и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

И, наконец, третья группа – меры государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов.

1. Государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов осуществляется Федеральной службой по финансовым рынкам и заключается в нормативно-правовом регулировании в области финансов, правил бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщиков. Для выполнения предоставленных ей функций Федеральная служба вправе издавать правовые акты, необходимые для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства многоквартирных домов.

2. Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов осуществляется контролирующим органом, которым в Калининградской области является Контрольно-ревизионная служба Калининградской области, которая вправе :

- осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых по договорам участия в долевом строительстве, а также контроль за деятельностью застройщиков и соблюдением ими норм закона об участии в долевом строительстве с направлением обязательных для застройщиков предприятий об устранении выявленных нарушений и привлечением нарушителей к административной ответственности;

- ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве;

- рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями закона об участии в долевом строительстве, и обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

Кроме того, контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве, а также ликвидации застройщика в случае неоднократного или грубого нарушения им положений закона об участии в долевом строительстве или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов.

"Рынок жилья", №41, 18.10.2007