Более 5000 предложений по недвижимости
ЕЖЕНЕДЕЛЬНАЯ ГАЗЕТА
о купле, продаже, обмене, аренде недвижимости
о строительстве, строительных и отделочных материалах
о новых технологиях, интерьере, дизайне, благоустройстве быта
бесплатные объявления - юридические консультации - практические советы
  РЕКЛАМА
  НОВОСТИ НЕДЕЛИ
   
 
   
 
   
 
   
 
   
 
   
 
   
 
   
 
   
 
   
 
   
 
   
 
   
 
   
 
   
 
   
  РЕКЛАМА

 

 

 

 
   
 

ВОПРОСЫ О ЗЕМЛЕ

 

 

Земля и особенности ее использования, правовые основания выделения земельных участков для определенного вида деятельности, формирование и оформление земельных участков, приобретение их в собственность, отвод земли под существующие строения. Это только малая часть вопросов, которые задаются собственниками земельных участков, землевладельцами и землепользователями.
 

 

Это только малая часть вопросов, которые задаются собственниками земельных участков, землевладельцами и землепользователями. Все вопросы, так или иначе связанные с землей, можно объединить в определенные группы по тематике : вопросы, связанные с городскими землями или землями поселений, с землями сельскохозяйственного назначения, с земельными участками для садоводства и огородничества, о порядке формирования земельных участков, о плате за землю, земельные споры. На первую группу вопросов, которые связаны с земельными участками в городах мы попросили ответить вице-президента Союза строителей Калининградской области, Почетного строителя России, директора ООО «Ремжилстрой» Ирину Васильевну ГУБКО.

В чем заключаются особенности использования земельных участков в городах?

Земельные участки в составе земель поселений, а городские земли относятся к землям поселений, используются и предназначаются для застройки и развития городских и сельских поселений, и отделены чертой (на генплане) от земель других категорий.

Эти земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах могут принадлежать неограниченному числу юридических и физических лиц на праве собственности, пожизненного землевладения (для граждан), землепользования, аренды. Значительная часть этих земель находится в государственной и муниципальной собственности, а на некоторые земельные участки право собственности не разграничено.

Но на каком бы праве, и в каких бы размерах ни осуществлялось пользование землями поселений, целевое назначение и правовой режим каждого отдельного земельного участка определяются его принадлежностью к конкретной территориальной зоне. Эти зоны выделяются при планировке и фиксируются на карте зонирования. Порядок градостроительного зонирования определяется Градостроительным кодексом РФ.

На землях поселений существуют следующие территориальные зоны : жилые, общественно-деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иные территориальные зоны. Для каждой зоны устанавливаются градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков, относящихся к конкретной зоне. Градостроительный регламент определяет также порядок использования подземного и воздушного пространства определенной зоны при ее застройке и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений.

Использование каждого конкретного земельного участка должно осуществляться в соответствии с требованиями градостроительного регламента. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет правовой режим земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительный кодекс РФ распространил действие градостроительного регламента в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, со следующими исключениями. Действие градостроительных регламентов не распространяется на земельные участки, на которых расположены памятники и ансамбли, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия; территорий общего пользования; занятые линейными объектами.

Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Если использование названных земельных участков продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, на их использование может быть наложен запрет.

Реконструкция и расширение существующих объектов, а также строительство новых могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (нельзя, например, строить промышленное предприятие в жилой зоне и, наоборот, запрещается строительство жилых помещений в производственной зоне).

Каковы особенности использования земельных участков в территориальных зонах?

Земельные участки жилой зоны в городах являются наиболее значительными по общей площади и наиболее важными с функциональной точки зрения. В пределах зон жилой застройки допускается размещение объектов социально-бытового обслуживания, а также промышленных предприятий, не выделяющих вредные вещества, с непожароопасными и невзрывоопасными производственными процессами, не создающие шума, не требующих устройства железнодорожных подъездных путей.

Земельные участки общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами.

Земельные участки производственных зон выделяются для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами.

Земельные участки зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначаются для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения.

Земельные участки рекреационных зон – это земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, и используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

И наконец, земельные участки общего пользования – это земли занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами. Они могут включаться в состав различных территориальных зон.

Какие существуют ограничения прав на земельные участки в городах?

Для правового режима земельных участков в городе характерен ряд ограничений порядка землепользования, в том числе установление сервитутов и резервирование земель для государственных или муниципальных нужд.

Сервитут – ограниченное право пользования чужой собственностью. В земельном законодательстве закреплено два вида сервитутов : частный и публичный сервитуты.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Сервитут может быть установлен по требованию не только лица, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, но и землепользователя, а также землевладельца. Порядок установления частного сервитута регулируется нормами Гражданского кодекса РФ.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Наиболее часто публичные сервитуты в городах устанавливаются для прохода или проезда через земельный участок, а также для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и вступают в силу с момента их государственной регистрации. Если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участка не требуется.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком, а если это публичный сервитут - от органа, установившего публичный сервитут, если его установление приводит к существенным затруднениям в использовании его земельного участка. Необходимо отметить, что ни в земельном, ни в гражданском законодательстве понятие “соразмерности” платы не определено. Следовательно, стороны сделки должны изначально установить размер вознаграждения, причитающегося собственнику земельного участка, обременяемого сервитутом, поэтому плату за пользование участком при сервитуте определить очень трудно.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать прекращения сервитута в том случае, если отпали основания, по которым он установлен, а также, если земельный участок из-за обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его назначением.

В случаях, если установление публичного сервитута привело к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка вправе требовать его изъятия, в том числе путем выкупа, и возмещения причиненных убытков или предоставления равноценного земельного участка.

Необходимость резервирования земель для государственных и муниципальных нужд вызвана необходимостью перепланировки территорий для строительства объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений, а также для выполнения международных обязательств Российской Федерации и позволяет избежать или уменьшить потери собственников, владельцев и пользователей земельных участков в случае их последующего изъятия для государственных и муниципальных нужд.

Понятие «резервирование» было предусмотрено еще Земельным кодексом РФ. В частности, допускался отказ в предоставлении земельных участков, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, в собственность гражданам и юридическим лицам. Предусматривалась также возможность изъятия земель путем выкупа в случае принятия решения об их резервировании.

29 мая 2007 года вступил в силу Федеральный закон от 10.05.2007 № 69-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд”, который определил случаи, когда допускается резервирование земель для государственных или муниципальных нужд, срок резервирования (до семи лет – по землям, находящимся в частной собственности, до двадцати лет – по землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности), пределы возможного ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки.

При этом, те акты о резервировании, которые уже были приняты до вступления в силу Закона, сохраняют свое действие, с условием, что общий срок резервирования не может превышать установленных законом предельных сроков резервирования земель.

Резервирование земли означает возможность ограничения прав собственности и иных вещных прав на земельный участок. К числу установленных ограничений относятся ограничения в возведении жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений; а также проведения оросительных, осушительных, технических и других мелиоративных работ.

Если владелец зарезервированного земельного участка начнет вести на нем строительство или будет улучшать его каким-либо иным образом уже после того, как его проинформируют о факте резервирования, то при определении выкупной цены такого участка с целью его изъятия эти улучшения учитываться не будут. Кроме того, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в случае его резервирования может быть сдан в аренду только на срок, не превышающий срок резервирования.

"Рынок жилья", №42, 25.10.2007

 

 
  КАРТА НОВОСТРОЕК
  КАРТА НОВОСТРОЕК
  ОБЪЯВЛЕНИЯ

Действие:
Объект недвижимости:
В:

 

  СТРОИТЕЛЬНЫЕ ФИРМЫ

 

 

  АГЕНТСТВА

 

 

  РЕКЛАМА