На этот вопрос отвечает вице-президент Союза строителей Калининградской области, Почетный строитель России, директор ООО «Ремжилстрой» Ирина Васильевна ГУБКО.

Для того, чтобы ответить на этот вопрос, необходимо, в первую очередь, обратиться к Земельному кодексу РФ. Статьей 7 Земельного кодекса РФ установлено, что земли в Российской Федерации подразделяются на категории по их целевому назначению :
1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населенных пунктов.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.

Земельным кодексом РФ установлено также, что указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Деление земельного фонда по целевому назначению вызвано тем, что :
- каждая категория земли имеет свой правовой режим, который регулируется специальными законами, например, Федеральными законами РФ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”, “О личном подсобном хозяйстве”, “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”, “О недрах”, “Об особо охраняемых территориях”;
- каждая категория земли имеет свои особенности при приватизации. Например, запрещена приватизация земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов; введены предельные максимальные размеры на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения;
- для каждой категории земли установлена своя кадастровая стоимость, которая используется для исчисления земельного налога;
- для каждой категории земли установлены свое целевое назначение и разрешенное использование земель и самовольное их изменение без получения на то разрешения от органов публичной власти карается штрафными санкциями и является основанием для принудительного прекращения прав на земельные участки.

Землями сельскохозяйственного назначения в соответствии с Земельным кодексом РФ признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В состав земель сельскохозяйственного назначения входят сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Разрешенное использование земель сельскохозяйственного назначения установлено в статье 78 Земельного кодекса РФ. Их разрешается использовать для :
- ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, размещения внутрихозяйственных дорог, зданий, строений, сооружений, коммуникаций, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
- осуществления научно-исследовательской, учебной и иной деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством;
- ведения гражданами крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и пастьбы скота;
- осуществления общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов.

На практике часто возникают ситуации, когда необходимо земельный участок использовать для целей, которые не соответствуют установленному для него целевому назначению категории земель, т.е. возникает необходимость перевести этот земельный участок в другую категорию.

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляется следующими органами :
- Правительством РФ – в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;
- Органами исполнительной власти субъектов РФ – в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной и в муниципальной собственности;
- Органами местного самоуправления – в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения; земель иного целевого назначения, находящихся в частной собственности.

Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель из одной категории в другую, регулируются Земельным кодексом РФ и Федеральным законом РФ от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”.

Для перевода земельных участков в другую категорию необходимо подать ходатайство в соответствующий орган. К ходатайству должны быть приложены :
- выписка из государственного земельного кадастра;
- копия документов, удостоверяющих личность заявителя;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;
- заключение государственной экологической экспертизы, в случаях предусмотренных законодательством;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка в другую категорию;
- расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства, соответственно, при переводе земель сельскохозяйственного назначения или земель лесного фонда;
- обоснование перевода земельного участка в другую категорию.

По результатам рассмотрения ходатайства принимается акт о переводе земельного участка или акт об отказе в переводе земельного участка. Закон установил срок рассмотрения ходатайства и принятия указанного акта : Правительством РФ ходатайство должно быть рассмотрено в течение 3 месяцев, другими органами публичной власти - в течение 2 месяцев. Принятые уполномоченными органами акты о переводе земель из одной категории в другую либо об отказе в переводе, могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке.

Федеральным законом РФ от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую” установлены ограничения перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных :
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в другую категорию не допускается, за исключением случаев, связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов, со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов; с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов; со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов; с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов.

"Рынок жилья", №44, 08.11.2007