|
Да, новые законодательные документы, рожденные как в Кремле, так и на Дмитрия Донского, 1, напустили столько туману, что без Татьяны Лазаревны - главного спеца по земельным вопросам местным строительным бонзам не разобраться.
Ну в самом деле, как теперь строить, если с точечной застройкой мы практически распрощались, а комплексная, предусматривающая поэтапное строительство, имеет столько разного рода обременений и ограничений, что у строителей просто руки опускаются… И это несмотря на то, что многие из них еще в советские годы именно так и строили. Тогда проектировались целые микрорайоны, кварталы. Это было и удобно, и экономически выгодно. Однако сегодня в точности скопировать советскую школу строительства не получится, поскольку нынче мы живем совсем в другом государстве, где понятие «все вокруг колхозное», то есть общее, трансформировалось в частное, личное…
И вот представьте такую ситуацию : на открытом аукционе в честной борьбе некая строительная фирма выигрывает право на застройку земельного участка. На нем она планирует построить пять многоэтажных домов. Но вот незадача - земельный участок спроектирован таким образом, что имеет общее благоустройство, а следовательно становится неделимым. Как быть в таком случае застройщику? Построить сразу все дома, а потом их продавать - не реально, да и экономически не оправданно… Куда разумнее вести поэтапное строительство. То есть сначала построить один дом и реализовать его, а затем приступать к следующему. Но тут возникает другая, не менее серьезная проблема : сдать в эксплуатацию первый объект можно только выполнив необходимый объем работ по его благоустройству : подведение к дому теплотрассы, канализации, газа, воды и т.д. Купив квартиру в таком доме и зарегистрировав свои права, покупатель автоматически становится… сособственником на весь земельный участок. Причем застройщик обязан рассчитать каждому покупателю его долю… Получается, что после ввода в эксплуатацию первого жилого дома, число собственников земельного участка резко увеличивается. И каждый из них вправе сказать застройщику : а что это вы собираетесь делать на моем земельном участке?.. То есть, чтобы получить разрешение на строительство второго дома застройщик должен получить согласие у всех жильцов новостройки… Абсурд? Но вот такие «совершенные» законы у нас пекут в столице… И нужно снова сочинять какие-то поднормативные акты, чтобы застройщики не оказались в дураках.
Эту проблему ведущие архитекторы страны уже обсуждали на всероссийском совещании. Все понимают, говорит Татьяна Кондакова, если участок неделим, надо каким-то образом получить согласие сособственников. Как юридически это оформить? Вопрос не простой, но и его можно решить, уверена Татьяна Лазаревна. Тем не менее она посоветовала участникам "круглого стола ", если есть возможность постараться сделать участок делимым, чтобы можно было получать разрешение на строительство каждого отдельного объекта. - Правда, при этом будет теряться плотность застройки, - констатировала Т. Кондакова. – Есть и другой вариант : проектировать застройку таким образом, чтобы территория под благоустройство выделялась в отдельный земельный участок, на который возникает долевое право. Это сложная, но возможная конструкция, сказала Татьяна Лазаревна. К тому же, при таком варианте плотность застройки может быть немного выше, чем в первом варианте.
С поэтапным строительством участка возникает и другая проблема. Известно, что застройщик ежегодно в местный бюджет перечисляет установленную сумму за его аренду. С вводом нового жилья сособственниками данного земельного участка становятся и хозяева квартир. За каждым из них закреплена земельная доля, за которую они также ежегодно перечисляют земельный налог. Казалось бы, по логике эту часть земельного участка нужно вычесть из общей площади, чтобы застройщик платил арендную плату только за ту землю, на которой ведется строительство. Но не тут –то было, согласно существующему законодательству застройщик обязан платить арендную плату за весь земельный участок, несмотря на то, что на нем уже эксплуатируется ряд жилых объектов.
Конечно, это неправильно, согласилась с застройщиками Татьяна Кондакова. И в правительстве думают о том, как освободить предприятия от лишних затрат. С нового года пообещала руководитель агентства по градостроению, когда арендная плата и налог на землю уравняются будет возможность сделать перерасчет и вернуть застройщикам то, что они переплатили…
В ходе "круглого стола " застройщики поднимали немало и других волнующих их вопросов, касающихся подключения построенных объектов к сетям, о том, в чьей компетенции находится выдача разрешений под строительство, кто обязан ввести объект в эксплуатацию и т.д. Многие точки над i в ходе этой встречи были расставлены. Тем не менее осталось немало и нерешенных вопросов. Поэтому участниками собрания было принято предложение Татьяны Кондаковой создать рабочую группу, в которую вошли бы и члены Союза строителей для урегулирования всех спорных вопросов, чтобы в работе строителей больше не было никакого тумана и недопонимания.
В.Каминский
"Рынок жилья", №44, 08.11.2007
|
